案例分析：房屋质量问题解除和同

【案情介绍】

2007年8月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的秦皇岛市北戴河海韵假日二期长岛别墅13幢5号房屋一套，建筑层数为地上三层，房屋价款为人民币180万元，除上述约定外，双方所签订商品房买卖合同还对房屋面积、双方权利义务以及应如何承担违约责任等进行了约定，合同签订前原告向被告交纳定金5万元，合同签订的当日，原告向被告交纳了其余的房款175万元、配套费5000元、维修基金36000元、2007年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费1000元等相关费用，被告于2007年8月24日交付了房屋，并为原告出具了秦皇岛市商品住宅质量保证书。2008年6月原告在装修过程中发现房屋墙体开裂、通缝，外承重墙漏水等现象，遂与被告就上述问题进行了交涉，被告召集施工单位河北省第三建筑工程有限公司第一分公司和设计单位就原告提出的上述房屋质量问题进行现场查验，经查验被告认为墙体裂纹属于一般质量问题，被告同意按保修规定进行维修，原告不同意进行维修，认为该房屋所存在的质量问题严重影响其居住使用，应解除合同并赔偿相应损失。原告在装修过程中订购了部分家具，购置了部分装修材料，对该房屋进行了部分装修。张晓欣与煜明公司因上述问题多次进行交涉未果，张晓欣诉至法院，要求解除与被告煜明公司签订的商品房买卖合同并赔偿相应损失。诉讼中张晓欣要求对本案争议房屋的有关构造柱的设置是滞符合国家规范《建筑抗震设计规范》第7.3.1条之规定，《建筑抗震设计规范》是否属于房屋结构安全的国家建筑规范进行鉴定。秦皇岛市中级人民法院委托上海同济大学质量检测站对本案争议房屋原告要求鉴定内容进行了鉴定，同济大学为此于2010年12月15日出具了《秦皇岛市北戴河区海韵假日二期别墅5号单元房屋质量检测评定报告》，该报告的检测结论为：1、根据国家规范《建筑抗震设计规范》第7.3.1条规定，该楼房楼梯间2／－11轴位置缺构造柱。2、根据中华人民共和国住房和城乡建设部公告以及关于发布国家标准《建筑抗震设计规范》第7.3.1条为强制性条文。3、争议房屋楼梯间2／－11轴位置所缺构造柱在该房屋的设计图纸上设计单位没有进行相应设计，被告开发的该小区其他房屋的设计图纸上设计单位没有进行相应设计，被告开发的该小区其他房屋的设计图纸上，楼梯间2／－11轴位置均设计有相应构造柱。后原告申请对涉案房屋是否存在主体质量问题进行补充鉴定，法院委托同济大学房屋质量检测站进行补充鉴定，同济大学房屋质量检测站于2012年11月20日为此出具了《秦皇岛市北戴河区海韵假日二期别墅5号单元房屋质量检测补充鉴定报告》，该补充鉴定报告的检测结论为：1、本案房屋所涉及的构造柱属于主体结构是；2、国家规范《建筑抗震设计规范》（GB50011）中强制性条文必须严格执行；3、不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011）第7.3.1条强制性条文规定，会影响主体结构的质量与安全，属于主体结构的质量问题；4、不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011）第7.3.1条强制性条文，缺少构造柱表明该主体结构不符合国家规范《建筑抗震设计规范》（GB50011）设计要求。该主体结构不能达到国家规范规定的抗震设防烈度为7度地区（秦皇岛市）的抗震设防安全标准。该主体结构在正常使用下安全不会受到影响，但是在地震作用下安全会受到影响，而该房屋位于7度设防区，必须考虑地震作用；5、如不执行《建筑抗震设计规范》（GB50011）第7.3.1条强制性条文，该主体结构不属“合格”情形，必须进行改正。综上所述，该房屋缺少构造柱，不能达到根据规范规定的抗震设防烈度为7度地区的抗震设防安全标准，房屋主体结构质量不合格，会影响房屋安全使用。为确定双方损失，原告向法院提出申请，要求对本案争议房屋的现有价值和装修损失进行评估，秦皇岛市中级人民法院委托秦皇岛嘉诚价格咨询服务有限公司对本案争议房屋的现有价值和2008年6月以前原告的装修投入进行了鉴定，鉴定结论为：联排别墅一套，毛坯房总价2906000元，毛坯房单价14458元，装修款210244元，合计3116244元。

【法院判决】

法院认为原告张晓欣与被告煜明公司于2007年8月24日签订的商品买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。经上海同济大学质量检测站出具的检测结论及补充鉴定结论，被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司出售给原告张晓欣的房屋楼梯间2／－11轴位置缺构造柱，违反了《建筑抗震设计规范》的强制性规定，不符合国家标准。因构造柱的设置是房屋主体结构的组成部分，在国家标准应设置构造柱的位置没有设置构造柱，应认定该房屋主体结构存在质量问题，上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。在此情况下，原告张晓欣有权要求解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿其因此受到的损失，故原告张晓欣要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求应予支持。原告张晓欣的具体损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经法院委托鉴定，该房屋的现有价值为2906000元，实际损失为2906000－1800000＝1106000元，装修损失为210244元。双方解除合同后，原告张晓欣将本案争议房屋退还被告煜明公司，被告煜明公司应返还原告张晓欣购房款1800000元和原告张晓欣已交配套费5000元、维修基金36000元、2007年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费1000元。综上，因被告煜明公司出售的房屋主体结构存在质量问题系导致双方合同解除的原因，被告煜明公司应对此产生的损失承担相应的赔偿责任。因此法院作出判决：

一、解除原告张晓欣与被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司于2007年8月24日签订的商品房买卖合同；

二、原告张哓欣将秦皇岛市北戴河海韵假日二期长岛别墅13幢5号房屋一套于本判决生效后十日内返还被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司；

三、被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司返还原告张晓欣购房款1800000元、配套费5000元、维修基金36000元、2007年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费500元；

四、被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司赔偿原告张晓欣因房屋涨价形成的损失1106000元，装修损失210244元；

五、驳回原告张晓欣其他诉讼请求。被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司的上述给付，应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

六、案件受理费35182元，鉴定费77000元；均由秦皇岛煜明房地产集团有限公司负担。

【律师解析】

本案中原告要求依法解除商品房买卖合同的请求得到了法院的支持，但是并不是所有的房屋质量问题都可以要求解除商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此做了相关的规定：

第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。