每年的年初，银川市中院对外委托室都要召集中介机构开个会，一则讲讲规矩，二则交流一下工作中的问题。比较突出的矛盾集中在拍卖公司和评估公司，拍卖公司吐槽评估价太高，按评估价起拍基本流拍，评估公司委屈在技术规范的限制，只能评市场价格，不能进行短期变现的系数修正。
从去年开始，越来越多的房产通过淘宝网进行网络司法拍卖。今年，网络司法拍卖成了主流。网络拍卖的形式改变了关于评估价的矛盾。网拍过程中大部分的房产在一拍、二拍时还是流拍，按理说，没有拍不出去的房产，只有拍不出去的价格，只要价格足够低，终归是能拍出去的。按照这个逻辑，双方只要定一个相对高的价，然后一路下降直到出手，但是为什么还是需要出具评估报告呢？
当我梳理完关于网络司法拍卖的规定，并结合估价的相关规定，答案就很清晰了：如果你的房产被拍卖，评估是防止房产被贱卖的最后一道防线。
一 拍卖评估评的是什么价
根据2015年版的国标《房地产估价规范》，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。如果是普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。如果是司法拍卖估价，应根据最高法有关规定和法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值、其他特定价值或价格。
我们所要讨论的是司法拍卖估价。司法拍卖估价是评估的房地产的市场价值、其他特定价值或价格。在工作实践中基本上都是评估的市场价值。
往前追溯，1999年版的国标《房地产估价规范》中关于 房地产拍卖底价评估的规定是，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
也就是说2015年以前，我们在做涉案房产评估时都是先评估一个市场价，然后再考虑短期强制处分（快速变现）等影响因素，拍卖底价比市场价低。通行的做法是综合给定下浮的折扣率，一般是10%至30%。2015年以后，根据规范，只能评估市场价。
所谓市场价格就是指在在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
好了，问题来了，在房地产市场处于下行的大背景下，我们的市场价格常常被质疑评的太高。就像十年前在房地产市场处于上行的大背景下，我们的市场价格常常被质疑评的太低。市场有待于时间的检验，这里的客观合理价格一定要剥离掉人的情绪化的预期，剥离掉短期的政策影响，剥离掉诸多不确定的因素。如何考量确实考验着评估人的智慧。
二 网络司法拍卖的起拍价是怎么定的
随着网络司法拍卖的日益增多，为了规范网络司法拍卖的行为，最高法于2016年5月30日出台了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号），该规定于2017年1月1日起施行。这个规定的出台，标志着司法拍卖方式的彻底转向，各中介行业在司法拍卖中的作用在此规定下都受到影响。当变化来临时及时的分析和预判也许能避免日后的惊慌失措。
法释【2016】18号第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”
第十三条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（三）评估报告的副本，或者未经评估的定价依据。”
第二十六条：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍，三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”
第二十七条：“起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。”
我用通俗易懂的语言来解释一下上述条款的内涵：
1.起拍价由法院确定。可以参照评估价确定，也可以参照市场价确定。视具备的条件而定。
2.如果你有一套评估价值是100万的房产通过网络司法拍卖，一拍的起拍价最大下降幅度是30%，即起拍价最低可定为70万，二拍起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%，即二拍起拍价最低可定为56万。
3.起拍价及其降价幅度由人民法院依法组成的合议庭评议确定。
当然在网络司法拍卖的工作实践中，一般一拍的起拍价法官会根据房产变现的难易程度等各种因素参考评估价决定下降的幅度，大部分是下降10%至20%，个别市场条件极差的会下降30%。二拍都是在一拍的起拍价基础上直接下降20%。
三 为什么参考评估价确定的起拍价屡屡流拍
2017年7月18日最高法发出《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》，
第二条关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。
第四条关于变卖价确定的问题。网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。各级人民法院应当认真领会《网拍规定》关于确定一拍、二拍起拍价的精神，在评估价（或市场价）基础上按《网络规定》进行降价拍卖。
第七条关于网络司法变卖结束后相关事宜处理的问题。变卖成交的，由平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示；变卖期内无人出价的，变卖期结束时变卖程序结束，相关财产按相关司法解释和规范性文件依法处置。
上述条款大家需要关注的核心有两点：
1、网拍二拍流拍后基本上都是以房抵债了。
2、网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍的流拍价。
当把上述被拍卖房产的评估价、市场价、起拍价、流拍价、变卖价交代清楚后，你也就明白如果你的房产被拍卖它最终的命运是什么了。
这个时候再解释 为什么参考评估价确定的起拍价屡屡流拍就轻松多了。
1、在制度设计上充分考虑了债务人的权利，两次拍卖，且降价幅度有限制。
2、中国传统观念认为惹上官司的房产不吉利，除非价格足够诱人，否则宁愿多掏钱去市场上买，所以网络拍卖最终的成交价并不能真实反映正常的市场价。
3、涉案房产在过户、税费、腾退等环节都存在不确定性，若在这些环节出现问题，离开法院，买受人无法独自解决，所以能接受涉案房产的买受人极少。
4、在经济下行，房地产市场下行的大背景下，人们宁愿捂紧钱袋，也不愿进行投资，涉案房产供大于求。
在没有进行网络拍卖时，我们出具的报告有被提出异议的，一般都是申请执行方认为评高了，被申请执行方认为评低了，有时会接到双方同时都提异议，一方说高了，另一方说低了。随着网络司法拍卖的普及，没有再提异议的，高低由市场去决定。
虽然网拍在制度设计上充分考虑了债务人的权利，两次拍卖，且降价幅度有限制，但如果市场长时间处于低迷状态，法院为了化解执行难题，可以将两次的降幅都降到最大，那么就意味着你价值100万的房产在二拍时可以以56万起拍。而你的那套房产也许在市场繁荣的时期曾经价值120万。
作为评估师，要打开一双慧眼，看清市场起伏背后的逻辑，充分考虑各方因素，去评估相对客观合理的市场价格。因为如果的你房产被拍卖，评估是防止房产被贱卖的最后一道防线。