行业观察 | 下猛药降负债，拆解恒大新战略
“高增长、控规模、降负债”的新战略之下，恒大管理层相信今年的利润增幅在三成以上，对电动汽车的投入亦有保障
文 | 王尔玉
净利润从2018年的772.1亿元降至2019年的335.4亿元，恒大却还计划未来两年向新能源汽车投资250亿元，许家印的底气何在？
3月31日，中国恒大（3333.HK，以下简称恒大）发布2019年业绩，其净利润三年来首次大幅下滑。
年报显示， 2019年、2018年、2017年，恒大净利润增长率分别为-53.28%、53.41%、378.73%。
虽然赚钱能力在下降，但恒大销售额和现金余额均实现稳步上涨。恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%，现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
此外，恒大去负债成绩显著。截至2019年12月31日，恒大净负债率为159.3%，虽处于行业高位，但相较2017年已下降24.4个百分点。
许家印强调，未来三年内恒大还将去负债4500亿，并首次提出2020之后，恒大发展战略将向“高增长、控规模、降负债”转变。
恒大近年来一直在重仓电动汽车行业，恒大健康（0708.HK）2019财年亏损49.5亿元，相比去年14.28亿元的亏损额增加了35.2亿元，主因即是大笔投入电动车业务。
但恒大健康并不是输血的主力，恒大汽车业务主要的资金来源是恒大的地产业务。
2020年，恒大将亮相14款新车，许家印的多元化战略将迎来市场检验。
降负债、保利润
恒大丰厚、低成本的土地储备优势可以让许家印一边降负债，一边维持利润增长。
财报显示，不计旧改项目，恒大目前土储2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元元，67%分布在中国的一二线城市，地价均价为1800元/平方米。
2019年，恒大继续控制拿地成本，去年恒大新增土地储备中的约50%为并购拿地。
恒大计划未来三年，恒大降负债与控规模并行。前者是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下；后者是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年，恒大计划每年土储降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
许家印在业绩会上算了一笔帐，2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，今年内部确定销售额8000亿元，以过往的回款率计，2020年恒大将回款7000亿元，那么同比2018年，恒大销售回款将增加2500亿元。
同时，恒大每年减少土地储备3000万平方米，以2000元/平方米的拿地成本计，相当于恒大减少600亿元的拿地支出。
这样一增一减，恒大就有充足的现金流支撑每年下降1500亿有息负债的目标。恒大预计到2022年，公司有息负债总规模下降到4000亿元以下。
其实，降负债有利于恒大回归A股。在“房住不炒”以及“稳地价、稳预期、稳房价”之下，去杠杆成为房企的主流。
近两年恒大一直在重组深深房（000029.SZ），计划回归A股，许家印一直想把恒大打造成房地产调控之下的模范生，他相信未来只要恒大发展继续符合国家的调控方向，会受到政府的支持。今年1月13日，恒大宣布其回A时间延期，由2020年1月31日前延期至2021年1月31日前。
土储的成本优势让恒大在降负债时，保障了利润的上升空间。
目前，恒大综合楼面价是6100元/平方米，如果以恒大2019年合约销售均价10281元/平方米计，其2020年毛利约为40%。
进入2020年后，恒大从二月至今分别实行75折、78折、81折的优惠政策去库存，就算全年以8000元/平方米保守销售价结算，恒大的毛利率也约为23.75%，与2019年基本持平。
2020年下半年疫情如果逐渐得到控制，房价回暖，恒大毛利还会有上升空间。
恒大管理层在业绩会上介绍，2019年利润腰斩，一部分原因是2019年底房子打折去库存，致利润空间缩小，另一原因是管理层有意为之。
此前，恒大对战略投资者有利润承诺，即2016-2018三年间，利润不低于1050亿元，但恒大2017年就完成了目标，2018年恒大净利润656亿元，相当于超额完成投资人期待。
2019年如果恒大结转利润过高，就要拿出更多现金给战略投资者分红，这不仅会影响中小股民的利益，也会给公司未来2020年利润增长带来不稳定因素。
2019年，恒大的核心利润目标约300亿元，恒大管理层对2019年实现335.4亿元利润表示满意。由于土储丰富和网上营销的加持，恒大管理层并不担心未来的利润增长空间，恒大预计明年净利润将达到500亿-600亿元。
目前，恒大已售未结销售额有4500亿元，2020年，恒大对外公布的销售指标是6500亿元，内部指标为8000亿元，按照2019年7%的净利率，保守估计恒大2020年净利润在455亿-560亿元之间。
网上售房开局良好
要实现降负债、控规模，甚至为汽车业务持续输血，恒大必须确保”高增长”的目标。二三月本来是房市营销淡季，2020年受新冠疫情影响，一二月房地产开发商几乎全部停工、停产，销量也大幅下滑。
恒大是所有地产公司中最早宣布延长春节假期，而且放假时间最长的公司，恒大要求全国所有项目2月20日之前不得开工。但从恒大的拿地价均价和网上销售业绩来看，其2020年的销售业绩受冲击影响不大。
恒大的网上卖房平台恒房通从2月13日开始了线上售楼，销量逆势反增。
截至2020年3月底，恒大实现销售额1465亿，同比增加23%，销售回款1133亿元，同比增加55%，该销量刷新了恒大一季度销售及回款最高历史纪录。
恒房通网上销楼平台已经建立三年，曾经只对内面向恒大业主和战略合作伙伴开放。疫情期间恒房通全面对外开放，所有注册了恒房通的会员都可以在线上售卖恒大的房子，成交后提取佣金和提成，这相当于全民在帮恒大卖房，你只要是恒房通的会员，就是恒大潜在的销售员。
3月18日，恒房通上619个楼盘所有优惠房源价格、全面公开，包括房源单价、房屋总价。
此前，开发商楼盘的网上售价只挂平均价格，购房者只有问询置业顾问，才能了解意向房源的价格，而且每个购买者之间的价格都是背靠背的，就算同一户型，同一楼层，双方也并不了解对方的购房价格，这就导致营销环节有很大水份和可操作空间。
恒大此举一定程度上遏制了传统售楼的定价弊端，也让恒房通在同业中更加竞争力。
近两年限购、限贷等调控政策抑制了炒房客的需求，现在，购房者大都为刚需自住型。恒大介绍，公司2018年已售房屋中140平方米以下房屋占96%，基本都是刚性需求客户购买。2019年销售数据显示，恒大69%的售量都来自住型需求。符合国家调控方向，也是恒大房子销量好的原因之一。
换道超车已踩油门
近两年，恒大的产业布局已调整为：以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的多元化格局。
在新能源汽车领域，恒大未来两年，总计投入最多不超过250亿元，平均每年投入不到其净利润的四分之一。地产作为基础业务，未来三年可以给新能源汽车提供有力的资金支持，许家印能否让龙头业务带动整个恒大转型成功，关键在市场是否买帐。
在业绩发布会上许家印表示，恒大的换道超车已经全部布局完毕。2020年，恒大最新的电动汽车产品恒驰1系列的14款车型将会亮相，如果顺利2021年将实现量产。
在新兴技术的推动下，全球汽车制造业的产业格局正在向电动化、自动化改变。与地产行业一样，汽车制造是资源和资金双密集行业，传统汽车巨头的垄断地位很难撼动。
“恒大原先是搞地产的，对搞汽车，第一不懂，第二没有经验，第三要人没人，要基地没基地，一无所有，所以我们要走一条换道超车的道路。”许家印在发布会上承认，恒大是在用资金抢时间，构筑电动汽车产业链竞争壁垒。
恒大打造电动汽车全产链的风险在于战线过长、投资额大；优势在于可以快速卡位，生态链一旦运转起来，成本可控。
许家印在业绩会上介绍，目前14款车的研发费用已大幅将低。14款车型从研发到量产总计花费14亿欧元，是国内电动企业研发费用的1/10。
过去一年，通过并购合作，恒大在3.0底盘架构、动力电池、电机、动力总成等电动汽车生产制造的关键领域都拥有了核心技术和知识产权。
2019年，恒大还入股了全球最大汽车经销商广汇集团，并与国家电网成立了合资公司“国网恒大”，双方各持股50%，聚焦在社区停车和充电服务领域。
许家印已下决心，五年内不再进入任何新产业，他希望三五年后，恒大可以成为全世界规模最大的新能源车企。
2020年，恒大的14款新车型将接受市场考验。