每个人都有“潘石屹困境”，你也可能一再踏空 | 房产周周评
刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。
口述 /刘德科（微信公众号：吴晓波频道）
“土地新政”与房地产的关系
国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。（财联社）
｜DK点评｜现在的试点是这八个省市：天津、北京、重庆、上海四个直辖市，以及长三角一体化的浙江、江苏、安徽和粤港澳大湾区的广东。
此前，耕地超过35公顷，或者其他土地超过70公顷，如果要审批，就得上报到国务院。这八个省市以后就不用上报到国务院了，可以直接在省内审批。
其实这份文件不长，就讲了三点，归纳一下就是八个字 “规则不变，裁判变了” 。
先说“裁判变了”，把权力从国务院下放到省市，里面有个小小的区别：如果是永久基本农田以外的农用地转为建设用地，国务院是直接“授权”给省市；如果是永久基本农田要转为建设用地，国务院是把权力“委托”给省市。
请注意，“授权”和“委托”这两个字不一样，授权就是我把权力让渡给你，而委托是权力还在我手上，有期限地给你用一下。试点的时效是一年，一年的试用期里，表现得好可以继续试用；表现不好，权力马上被收回。
什么是“规则没变”？我们很熟悉的“严守18亿亩耕地红线”。每一年的中央一号文件都是关于三农问题，每一年的中央一号文件都在强调“18亿亩耕地红线”，虽然把权力下放到了省市，规则是不能变的，各省市仍然要用最严格的心态和执行力来坚守“18亿亩耕地红线”。
这件事情跟房价有关系吗？有关系，但是中间的链条非常长，我们努力把它讲清楚。
先看上图的三个圆圈：“18亿亩耕地红线”，会导致城市“建设用地紧张”，因为城市扩张就是侵占农田；用地紧张，所以“房价高涨”。理论上确实存在这样的推导关系。
有的经济学家比较激进：中国房价这么高，“18亿亩耕地红线”需要负很大的责任。他认为不需要坚守“18亿亩耕地红线”，这从纯理论上来讲是对的，但是放到现实层面就不一定了。
中国的现实是，一个政策，只要一放松，就很可能乱了。如果真的放掉“18亿亩耕地红线”，全国耕地可能会产生几何倍数的缩减，这是这个国家不可承受的。所以中国如果一定要改革“18亿亩耕地红线”，一定是渐进式的改革。我们把它归纳为“坚守红线，渐进改革”。
要改革，这是共识。我们把现在的改革归纳为两条线，一条叫“纵向改革”，一条叫“横向改革”。纵向改革就是我们今天聊的国务院文件，适当放权至各个省市。
横向改革指的是“各省平均分配”，即“18亿亩耕地红线”，每个省市都得按比例平均分配，比如黑龙江和上海，要按比例保护耕地。但黑龙江的土地和上海的土地价值能一样吗？黑龙江的土地用来生产粮食，很有价值，而上海的土地用来盖写字楼、盖商场更有价值。在这种状况下，要求上海也大比例地保护农田，不太合理。
这种不合理，从中央到地方都知道要改革。但不是马上像东京那样，一平方米的耕地都不保护了。其实去年的“两会”，总理的政府工作报告就已经提出，建设用地的指标可以跨省际调剂。上海如果要用1万亩的农田做建设用地，可以向黑龙江买1万亩的农田用地指标。黑龙江继续去开荒拓垦，腾出1万亩，把这个指标卖给上海。当然，上海要向黑龙江支付一大笔钱。
黑龙江可以用这笔钱扶贫，发展经济；上海腾出的这1万亩的土地，可以建更多的写字楼、商场、学校、地铁、公园，等等。这不仅是双赢，同时也坚守住了“18亿亩耕地红线”。
两条线的改革，现在只进行了一小步。等到改革真正完成的那一天，它对高房价是有一定缓解作用的。这条路会非常长且曲折，但是还好，我们今天已经看到了改革的动作和决心。
把国务院出台的文件放进这个框架，我们就能理解这个文件跟我们到底有什么关系——有关系，但不是那么直接的关系。我们总是希望一个新政策、文件出台后，第二天立刻见效，但这只是我们的幻想。任何改革都应该是渐进式的，如果改革一蹴而就，是要出大问题的。
3月10日早间，黑石集团被传提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，报价较上日收市价2.98元高逾一倍。SOHO中国亦公告宣布，于3月10日上午11时12分起短暂停止买卖。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%。（每日经济新闻）
｜DK点评｜ 这些新闻算是客气的。还有一些不太客气的新闻：潘石屹这一次真的跑了。黑石是美国公司，卖给美国公司，不就是跑了的意思吗？
潘石屹跑没跑？是不是真的想跑？这不是我们关心的问题，这主要是媒体获取流量的问题，甚至它是一个民粹问题，我们关心的是这件事情背后折射出来的“潘石屹困境”。
什么叫“潘石屹困境”？任何一个困境都由两个链条组成，第一个是认知，什么样的认知带来什么样的动作。潘石屹前些年说，中国房价太高了，这是一种认知。带来的动作变形，就是他基本不开发中国房地产了，尤其是住宅。他转向做写字楼开发、商用物业开发，而且开发后自持不卖。直接的后果，就是SOHO中国这家当年赫赫有名的企业，在各种房地产企业的排行榜中消失了。
专门做持有型房产的房企，也大有前景，因为物业会不停升值，SOHO中国现在持有了550万平方米左右的核心地段物业，而且主要是在北京和上海这种超级城市。跟那些买了地、把房子卖掉后什么都不剩的流量型房企相比，SOHO中国有大量的优质资产的沉淀。所以这一步你可以说他错了，也可以说他没错。
第二个认知是一种抱怨：我手上持有这么多的核心物业，但是租金回报率太低了。我们来看潘石屹几个月前的说法。
他说不好意思说，大概就只有2%。抱怨租金太低，又带来了一个动作变形——传闻中的，潘石屹把SOHO中国卖给黑石。
我们聊“潘石屹困境”，其实不是去评价潘石屹这个人，我们想说的是，每一个人都有可能遇到“潘石屹困境”，如果不正确对待，化解这种困境，有可能一再踏空，一再动作变形。
刚才我们聊的抱怨，“房价太高”和“租金回报率太低”，租金反映的是经济的基本面，房价反映的是对城市化前景的透支，透支是个中性词。
在不同发展阶段的国家，这两个东西是不一样的。美国、日本、欧洲，城市化基本上已经结束，所以房价稳定，租金回报率相对高；中国正处在城市化进程中，房价快速上涨，房价跑到租金前面很正常。而且更要命的是，现在房价还没跑完，中国的租金回报率可能还得至少等15～20年。