房地产，非保不可！

最近一周，房地产市场表面看似波澜不惊，但背后其实是暗流涌动。我们先来看一看最近的新闻动态，之后再来分析和梳理这背后的逻辑。这些新闻都很重磅，大家千万不要错过！

01 央行画风突变，释放什么信号？

在4月10日召开的一季度金融统计数据发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。

就在一个月之前，央行以及银保监会的各级官员还在不断强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，这才过了不到一个月，怎么画风就突然变了呢？

北哥认为，从过去讲话中逢房地产必然是“房住不炒”和“房不刺经”，到现在改口为房地产市场要“稳预期”，这确实是一个新的信号。一种可能的推测是，为了稳定经济，高层的态度正在发生一些微妙的变化，从而导致有关官员在表态的时候也发生了一些措辞上的转变。

当然，这一切还只是一个开始，我们还要密切关注下一步央行和各部门的最新表态和实际动作。

02 一天发布两份重磅文件，有何看点？

4月9日，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，同一天，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。这两份重磅文件，对今后一段时间我国经济体制改革的各个方面都会发挥重要指导作用，房地产行业也不例外。 看点一：放松户籍限制 文件指出，常住人口300万以下城市全面取消落户限制，300万以上城市基本取消重点人群落户限制，推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策。此外，第一份文件还提到，要探索推动在珠三角、长三角等城市群率先实现户籍准入年限“同城化累计互认”。 举个例子，一个人在南京交了两年社保，但是想跑到上海去落户，按照以前的标准是不行，未来理论上会变得可行。当然，上海有点特殊，门槛高，但长三角其他城市估计大概率是可行的。 看点二：放宽土地限制 文件指出，“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”，过去建设用地使用权都是由国务院亲自审批，未来省一级政府将拥有更大的自主权。另外，要“探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”。 所谓跨区域交易机制，就是指在全国建设用地总量不变的基础上，各地之间可以跨区域进行交易，比如上海没有建设用地指标，新疆可能还有富余，那上海就可以跟新疆买，这样全国总的指标不变，但是上海获得了更多建设用地。如此就达到了 “推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”的目的。

大家知道，土地政策和户籍制度是当前制约我国城镇化率进一步提升的两大阻碍，这两份文件的意思很明确，那就是要打破现有的行政壁垒和束缚，为未来我国城镇化的进一步推进创造更大的空间。城镇化意味着什么，意味着还有更多的人要进城，还需要更多的房子，对房地产市场，当然是一件好事。

03 CPI刚回落，M2就反弹，有意思！

4月10日，国家统计局发布数据显示，3月份CPI同比上涨4.3%，涨幅比上月回落0.9个百分点。这是CPI同比涨幅连续两个月收窄，并回落到5%以内。 4月10日，央行公布的数据显示，3月新增贷款2.85万亿元，明显高于去年3月份的增量1.69万亿元和市场预期1.8万亿元。3月M2同比增长10.1%，时隔3年再上两位数，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点，也大大超出了市场预期值8.5%。 这两个数据放在一起看，非常有意思。一方面，CPI从高位连续回落，而且回落幅度大大超过市场预期；另外一方面，广义货币M2同比大增10.1%，创造了三年来的新高。这次的数据是不是巧合我们不好说， 但是我们在需要通胀数据回落的时候，它就真的大踏步回落了。 在此我们大胆预测一下，在连海底捞和西贝都不允许涨价的当下，未来几个月CPI大概率还会继续下行。对老百姓来说，通胀的回落意味着物价便宜（或者涨得慢）了，但对官方来说，通胀数据的下行最直接的作用是为货币政策的逆周期调节（印钱）创造了更大的空间。

以上是本周宏观经济和房地产市场的三个最新动态——有数据，有政策，有表态，放在一起看——有意思！

04

经济严重失速，房地产非保不可！

今年以来，由于受到突发疫情影响，全世界范围内正在遭遇一场非常严重的经济失速（是不是危机我们先不下定论），短时间之内全球经济面临的下行压力非常大。 中国虽然在较短时间内有效控制住了疫情的扩散，但是经济层面承受遭受的打击却一点也不比国外小。而且作为全球制造业基地，中国经济对海外市场的依赖度非常高，在全球疫情没有完全消散之前，中国经济也很难完全复苏。 虽然一季度经济数据还未发布，但是已经有一大波主流经济学家预测，一季度中国经济将出现负增长，如果真是这样，在过去几十年中是不曾见过的。

▲1991年有完整数据统计以来中国GDP季度增速从未低于6%。数据来源：wind

不过即使在如此困难的情况下，我们的领导人还是在很多公开场合表态今年要确保完成两个大目标——确保如期完成脱贫攻坚目标任务，确保全面建成小康社会，这意味着今年的GDP必须保持在全年增长接近6%的水平。 假设一季度是负增长或者是零增长，那就要求未来三个季度至少要保持8%左右的增速才行。通过上面这个图大家也应该可以看到，近些年我国的GDP增速本身就处于下滑的趋势，在2019年四季度已经回落到了6%左右，即使没有疫情，8%的增长目标也是难以实现的，加上疫情则更是难上加难。因此在这样的情况下，我们说房地产非保不可，恐怕不会有太多的人有异议。 那么未来的经济形势和房地产市场会是一个什么趋势呢？可以用四句话来总结： 货币政策进一步宽松； 贷款利率进一步下行； 楼市调控实质性松绑； 房地产价格触底反弹。 刚才我们说了，如果不出意外的话，未来几个月CPI（通胀）数据还会进一步回落，逆周期调节工具肯定会开始发力，其中就包括了财政政策和货币政策。财政政策方面我们今天暂且不说，货币政策方面工具还是非常多的，比如降准，今年已经降了3次，未来一定还会有；比如降息，LPR已经降了，但是基准存贷款利率还有很大的下调空间，之前没降基准利率主要是因为CPI高企。 毫无疑问，未来的货币供给会越来越充足，3月的M2增速反弹到3年高位就是一个预兆，但这显然还只是一个开始。 货币利率的宽松和实际利率的下行对房地产市场，都是利好消息，但是这还不够，因为中国房地产头上还带着一个“紧箍咒”，那就是严厉的调控政策。如果这个紧箍咒不放松，中国房地产市场再怎么折腾也没用，所以要想通过房地产市场活跃来带动经济增长，调控这个紧箍咒一定要松。 不过，明着放松舆论压力可能会比较大，但“悄悄地进村”是可以的， 比如不再一味强调“房住不炒”，而开始喊话“稳预期”。当然，这也只是一个开始。接下来，各地肯定会悄悄出台更多的实质性松绑措施，实际上已经有很多城市开始行动了，毕竟地方政府比中央政府更缺钱，而卖地来钱最快。 那么价格呢？北哥认为，大概率会触底反弹。 在房地产领域，“量”和“价”多数时候是正向相关的，也就是说价格走低的时候，量一定也上不去，上涨反而是刺激销量的有效手段，这也就是我们常说的“买涨不买跌”。 所以，不出意料的话，在一些需求旺盛的区域，比如一线和二线核心城市，房价很快就将触底反弹，成交量也会快速回升，实际上3月的数据已经证明了这一点。所以，好机会并不会持续很长时间，最好的购房窗口，可能就是接下来的几个月。 当然，北哥还是要重申，我们说的机会是给真正有需求的人，没有需求，就不要炒了，毕竟别的投资市场有更好的机会，大家也不要在房地产这一棵树上吊死！