北京楼市又火了？真相是…
来自某研究机构的数据显示，“五一”小长假（5月1日至5日）期间，重点18城市二手房日均成交量同比增六成，其中有14个城市同比增长，增幅最大的是北京，日均同比增长100%，1个城市（杭州）和去年同期持平，3个城市同比下降，降幅最大的为武汉，同比下降13%。
证券时报记者从多个房产中介处也了解到，“五一”假期北京二手房看房量、挂牌量、成交量都增加不少。
北京二手房成交量为何暴涨？这种现象能否持续？其他重点城市未来市场走势如何？
接受证券时报记者采访的业内人士认为，除了线下带看恢复、需求延迟释放外，4月30日北京西城学区政策变化是“五一”假期北京二手房成交量大涨的主要原因，预计北京5月份成交量环比增幅在15%以内。全国其他重点城市虽然4月成交量明显增长，但是在长期收入不确定、调控政策不放松的背景下，市场支撑力度不足、市场节奏依旧较缓，预计5月的市场将会自然回落，今年上半年的市场将明显弱于2019年同期。
北京：赶政策“末班车”效应明显
随着疫情得到有效控制，北京下调防控等级，大部分小区二手房带看恢复正常后，整体市场成交复苏明显。
中原地产研究中心的数据显示，“五一”小长假前4天，北京二手房网签139套，而去年同期网签数据是134套。
贝壳研究院的数据则显示，“五一”小长假（5天）北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小长假（4天）日均成交量是450套，同比大涨100%。
对于两个机构的数据差异，贝壳研究院首席分析师许小乐对证券时报记者说：“网签量代表的是过去的成交结果，有滞后性。我们用的是链家实时成交量推算的全市成交量。通常链家的市占率比较稳定，能够推算出全市成交量。”
对于“五一”假期北京全市二手房成交量同比大幅增长的原因，许小乐表示，除了线下带看恢复、需求延迟释放外，比较重要的原因在于4月30日晚上学区房政策的出台，西城多校划片使得部分家长为了教育的确定性加快入市，“五一”期间西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。
不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，今年和去年“五一”假期成交量可比性不大，因为去年4月15日国管公积金政策出台后，楼市已经从小阳春开始下调，而且“五一”假期只有4天，大部分人都出游，惯例成交量不会高。而今年比较特殊，由于疫情，大部分人未选择远游，前期积压的购房者的确不少，叠加西城学区新政，部分积压的需求在“五一”假期释放属于正常现象，市场正在快速恢复。
不管怎样，证券时报记者从多个房产中介处了解到，“五一”假期北京二手房看房量、挂牌量、成交量都不少是事实。
根据4月30日发布的北京西城学区新政，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着“7.31”之前不在西城买房落户，就不能保证上之前对口的学校。该消息一出，不少家长和房主都坐不住了。
“从4月30日出政策到现在一周的时间，整个西城二手房挂牌量快超过去年全年的挂牌量了！”某房产中介小王对证券时报记者说，
另一家房产中介某知名学区的李店长告诉证券时报记者，该小区“五一”5天的成交量相当于4月一个月的成交量，大家都想赶末班车在7月31日之前落户。
西城不仅新挂牌房源不少，也有一些之前已挂牌房源上调挂牌价。
证券时报记者在链家APP上查询到，西城区金融街学区某小区里不到60平米的两居室，挂牌价在5月1日上涨了70万至总价900万，单价15.4万/平方米，该房源是2019年7月挂牌的，曾在2019年11月降价20万。
不过，证券时报记者从某房产中介发的他所在片区“五一”成交情况来看，大部分房源的成交价都是低于挂牌价的，有的最多低了42万。
“聪明的房东就不会涨，差不多就卖，想再扛着点的房东有可能就卖不出去。”房产中介小刘对证券时报记者表示，“7.31”之后西城的房价可能会略跌一跌。
对于西城学区新政的影响，V房CEO司智认为，西城学区整体比较均衡，所以受到影响不大。东城早就多校划片了，房价基本上没有受太大的影响。海淀均衡度最差，但实际上受的影响也不太大。7月31号之前西城的部分学区房会抢的比较厉害，之后会趋于平稳。
重点城市二手房市场4月已复苏
实际上，北京的购房需求在4月就释放明显。
中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房网签13161套，环比上涨75.6%，同比下降7%。张大伟认为，虽然同比数据下降，但目前看，4月下半月已经基本恢复到疫情前的平均水平。
“4月开始，北京二手房成交量增加，与网签之前积压的学区房过户等影响有关，学区房成交量相对活跃。整体看，市场有望在5-6月继续保持在1.3万套以上的水平。”张大伟说。
许小乐也表示，随着北京小区进出限制放松，二手房线下带看量快速恢复，4月北京链家新增带看客户量环比增加78.7%，同比增加0.5%。线下带看的逐步恢复带动二手房市场交易回归正常状态，4月北京二手楼市恢复程度已超去年同期水平。
从全国来看，由于疫情推迟的购房需求开始在4月快速释放，重点城市的二手房市场继续复苏。
贝壳研究院的数据显示，4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加43.1%，同比增加17.6%。其中，改善性需求释放节奏加快，成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比，达到30%；三居室的改善房源成交占比连续两个月提升，超过30%。
改善型需求进场支撑4月的市场，成交量的大幅增长带动价格的止跌上涨。除武汉因3月无成交没有成交价格数据外，4月重点17城中有16个城市价格环比上涨，整体来看二手房价格上涨幅度不大，没有出现需求集中释放导致的房价快速大幅上涨情况。
不过，贝壳研究院指出，虽然4月的市场在继续复苏，但恢复力度并不大，表现在以下几个方面：
第一，4月交易量只有去年3月的85%。
第二，根据历史成交变化假设一季度缺失的需求延后到二季度释放，预计二季度的交易量同比增长可能达到40%，目前4月的成交量同比增长17.6%，不及预期。
第三，从周度数据看，市场的拐点已经出现，目前的成交量已经连续下滑两周，市场拐点较为明显。
贝壳研究院认为，虽然4月市场成交量有明显增长，但是长期收入不确定、调控政策不放松的背景下，市场支撑力度不足、市场节奏依旧较缓。从调价行为来看，4月18个城市中有13个城市涨价占比下降，比上个月增加了6个城市。深圳的调涨占比虽然较高，但是在金融政策调整后，业主预期也相应回落，调价中涨价占比下降。成交周期方面，4月客户成交周期拉长到56.8天，较去年同期增加13天，18个城市房源成交周期均超过120天，市场成交节奏依旧缓慢。从目前的市场预期和高意向潜在需求来看，除北京外，其他17个城市5月的市场将会自然回落，2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期。
“因为北京西城学区政策发生变化，但西城的交易体量在全市并不大，在8%左右，且日度来看西城交易量已经下降，初步判断北京5月份成交量环比增幅在15%以内。”许小乐对证券时报记者说。