全国楼市“回暖”坐实
总之，是一个好的势头。
文|许鑫
编辑|李惠聪
春去夏来，随着复工复产节奏加快，全国范围在五一节迎来一波特征明显的楼市“回春”。
贝壳研究院数据显示，中国18个城市“五一”期间二手房日度成交量同比增长60%左右。其中，北京市因学区房政策和疫情防控等级下调加速了置业需求进一步释放，市场升温较明显，同比增幅更是超过100%。房地产行业正在快速重启中，重点城市如深圳、杭州、北京等地甚至出现了过热现象。
在疫情还未完全消退时，楼市回暖的速度超出市场预期。
据相关机构统计，一线城市房价较快恢复，二三四线城市房价均较为平稳。一线城市近3个月房价累计上涨1.47%，涨速稳中略高。近3个月二线城市房价累计上涨0.59%，三线城市房价累计上涨0.75%，四线城市房价累计上涨0.28%。
面对楼市迟到暖意，市场上也出现了很多质疑行情的声音，城市分化严重，局部火热之下，市场热销含金量与持久性有几成？
小阳春冷热难均，杭州表现出色
2019年，全国新房销售面积和销售额都创下历史新高，千亿房企的规模也越来越大，不少中小房企都踌躇满志。但疫情突发成为2020年全球经济的黑天鹅，房地产当然也未能幸免。
形势所迫，自救成为房企唯一出路。
自2月以来，各大头部房企纷纷使出“杀手锏”。恒大率先出战，推出一波“全民买房”营销，声势浩大，频上热搜。甭管买不买房，老百姓都知道恒大在做卖房优惠活动，噱头赚得足足的。
近期，碧桂园也推出新玩法，邀请到了国内主持人汪涵、大张伟在抖音进行了一次直播购房活动，并一次性推出1.7万套房源供直播活动销售。
在强热的营销推广攻势之下，恒大斩获不错的销售业绩。
5月6日，恒大发布的销售简报显示，4月单月实现销售额652.1亿元，同比增长11.6%；销售面积713万平方米，同比增长28.5%；销售回款646.5亿元，同比增长70.8%。这样的数据，在这样形势之下，估计当下没有几个房企能交得出来。
克而瑞也在最近发布了2020年4月的统计数据，Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，与去年4月同比基本持平。
也就是说，被突发卫生事件影响的房地产行业正在加班加点的恢复中。而碧桂园、恒大这样的头部房企，已经摆脱影响，并且逐渐转向“正收益”。
显然，管制放松，疫情之下房企大手笔“花式玩法”，叠加之前被抑制的需求，在五一这个重要节点，使市场显现出令人乐见的活跃情势。
而官方数据也在佐证类似的市场现象，根据国家统计局数据，三月份全国70个大中城市均价出现了上涨，其中一线城市新房上涨0.03%，而二手房则大涨0.38%。
相对于一线城市上涨分化，二线城市的新房和二手房市场就显得更加平衡平稳。
据统计，国内二线城市一手房上涨0.15%，二手房上涨0.12%，其中，杭州市在二线城市中更是以新房环比上涨1.3%，坐实了二线城市新房涨幅第一名的位置。
虽说3月份成交上涨只是疫情刚刚结束后的集中释放，那么4月份的继续放量，就可以说是行情开始出现了一些小幅度的升温。
据克而瑞统计数据显示，2020年4月，一线城市房地产市场快速转暖，成交量环比增长37%，同比跌幅进一步收窄至10%。24个二三线城市房地产市场成交量环比也近乎全线回升，同比跌幅大幅收窄至4%。
显然，升温是坐实了。
小黄是一名在杭州打拼4年多的年轻人，目前工资约9千多元，为了以后能留在杭州真正扎根，小黄也趁“五一”假期买下了自己的第一套房。
在记者了解下发现，杭州楼市在“五一”假期也很火爆热闹。小黄看了杭州多个区域的楼盘，萧山区较好的新盘已达到2.7万元/平方米，由于价格超出小黄的预算，最终选择了一个离杭州中心较远的富阳区新盘。
在中介带看下，小黄看中了杭州富阳区的两套房源，但就在与家人商量纠结过程中，这两套被看好的房源很快就被别的买家相中买下。浸染这种浓厚的市场氛围下，一直在纠结中的小黄也迅速定下了一套房源，虽然该房楼层较差，但相对权衡之下，这也是小黄的最优选项了。
这套位于杭州富阳区的中铁项目，房源价格约在2万元/平方米，如果以30年的贷款计算，每月需还8000元的房贷，这让工薪阶层的小黄压力巨大。
小黄表示，自己是刚性需求——这是最终下手的决定性原因，再加上近几年杭州人才引进计划实施之后，有大量年轻人回流涌入，他自己有对未来房价会持续上涨的担心。迟早要买，索性早买更合适。在多重要素或助力或压力综合效用之下，小黄最终购买了人生的第一套房。
对此，有专家分析表示，市场虽然在反弹，但根基还不牢固。购房者还是要谨慎决策，避免被市场情绪感染而仓促上车。
相关成交数据显示，五一假期期间楼市最热的城市为北京、深圳。其中，一线城市上海、广州成交都是同比下滑；二线城市南京、杭州成交增幅比较大，但苏州、成都的成交同比跌幅较明显，苏州录得20%以上跌幅，成都由显现70%以上跌幅；三四线城市成交量同比在30%以上跌幅。
事实上，从全国通盘来看，城市分化还是较为严重。其中武汉、大连新房成交呈现同环比双双下滑局面。武汉市作为疫情重灾区，虽然已经“解禁”，但市场对这个城市价值的兑现仍需要很长时间来消化。今年五一假期，武汉新房成交下降6.6%，大连今年的楼市略显疲态，五一假期也不例外，成交同比去年假期下降63.6%。
针对预期，市场有共识是，2020年市场行情和2019年没有太大区别，甚至整体看涨能力小于2019。但有一个值得注意的方向，一线城市目前属于价格底部，由于对货币政策更为敏感，所以增长性会更强一些。
专家预计，二线城市虽然出现小阳春，但居民整体购买力趋弱，在5月份后或将持续衰退，房价起伏不大。目前，二线城市市场目前分化严重，像青岛、成都、长沙这种已在去年回调或房价还处于合理状态下城市，需求释放较强，房价会有一定增长。
北京楼市异动，政策扎堆
“成交太快了，太快了！”
5月5日是“五一”小长假最后一天，北京市西城区某中介在向询价客户推送成交报告时写了这么一句话。
在刚过去的五一假期，北京销售市场也异常火爆。
数据显示，北京五一期间前四天的成交套数统计，新房网签成交666套，二手房网签成交139套，共计签约805套，比2019年同期的376套，涨幅达到114％。
房企打折，多方促销，让疫情期间无法消化的需求得到释放。同样的热度表现，也出现在北京的二手房交易市场中。
五一小长假期间，北京二手房成交量暴增100%。二手房市场恢复，有政策因素作用，也有积压需求的爆发。此前受疫情影响，二手房市场基本处于“停摆”状态，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。
贝壳研究院此前数据显示，2020年1-2月，北京二手房网签量约1.2万套，同比下降27.4%，2月北京二手房网签量约3477套，环比下降59.4%，同比下降42.9%。此外，受新疫情影响，二手中介机构暂停对外营业，客户看房热情减弱，整个市场几乎陷入成交冰冻期。
随着疫情减退，线下带看的恢复、需求延迟释放外，还有比较重要的原因在于4月30日晚，北京学区房新政出台，西城多校划片使得部分家长为了孩子教育问题，加快入市，使五一期间西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。
因为自西城下发学区房新政后，很多家长五一期间抢购西城学区房，抢先在7月30日之前落户。
显然，西城区的政策为部分家长留下了窗口期，在7月30日前，按照正常二手房交易来说，两个月的时间已很宽裕。预期内西城区热点学区房在政策实施之前肯定还会继续上涨。
另外，必须指出的是，西城区是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。2019年北京海淀、东城等多个区域已经落地了义务教育入学多校划片政策。
贝壳研究院数据显示，在执行多校划片半年后，海淀房价下跌11%，东城房价下跌7%。
专家也预测，通过政策调整，在政策实施后，西城区的学区房也会将会面临降温的态势。
对于此次楼市成交量增长，中介人员小刘向记者表达自己的看法，“成交量的大涨，与马上就要召开“两会”有关。按经验，每年“两会”后房地产价格都往上走，现在又有疫情，国家也在出台很多政策刺激经济，房地产多类产业都有涉及，贷款利率现在也低得很，都是原因。”
小刘在4月已经成交了6套二手房5套新房，他相信5月份成交量肯定会增加，自己业绩也会随之有改善。
不过，北京“五一楼市热”也在预料之中，除整体环境利好因素之外，土地的火热传导到了新房市场。
疫情期间，北京拍出多宗高楼面价优质地块，1月20日，海淀区拍出两宗楼面价超7万元/平方米的地块；2月海淀区又成交2宗高价地，溢价率分别为26.22%、25.95%。4月底，北京拍出2宗五环内西红门限价地块，限价6.44万元/平方米，比周边二手房均价约高1万元/平方米。
未来随着疫情逐步好转，北京楼市需求将得到释放，疫情前被积压的购房需求将更加坚定，加之政策在供应端利好频频，各界普遍看好后市。
面对全国楼市还在努力复苏、回暖，此次全面热销似乎也不能以偏概全。但种种迹象表明优质区域楼市有按捺不住的苗头，但房价又不可能过快上涨，深圳已有前车之鉴。
另外，不同能级城市、城市不同区域，甚至同城市不同楼盘的分化都在越来越明显。所以，热销也好，滞销也罢，在今后必然是同时存在的。
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lihuicong2005；PreservedRoses