买了这里的房子，就等着被套牢吧！
当年的上海，十里洋场纸醉金迷，解放后依然是全国经济数一数二的城市。
但即使是在这样的城市内部也存在歧视链。
当时全民住房拥挤，上海老市区一家N口人挤在一起，为缓解居住矛盾，上海提倡开发浦东，还给予搬过去的人居住优惠政策,但是很多人还是不肯去。
“宁要浦西一张床，不要浦东一栋房”，开始广为流传。
但随着浦东新区的设立，新区发展迅猛成为上海乃至全国的经济标杆，房价也迅速蹿高，成为地产界的神话。
如今浦东的GDP已经令许多城市望尘莫及， 2019年浦东新区的GDP甚至超过了杭州，郑州，西安等省会城市。
但不是所有新区都能如浦东新区一样幸运。
01
贪多嚼不烂随着浦东新区的成功，以及深化改革开放的需要， 这些年迅速刮起一股新区热。
截止目前国家级新区总数共有19个，此外还有四个在审批。
它的设立必须要经过国务院的批准，定位也要达到「承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区」这样的高度。
因此，各新区在申报时都规划了美好蓝图和伟大愿景，但实际发展起来并不容易。
1：数量
要知道我国中国共计34个省级行政区，而国家级经济特区就有19个。
也就是说超一半的省份都有了国家级经济特区！
此外，很多地级市、县城都有自己的新区。
据统计：国家级开发区有552家，省级开发区有1991家！全国县及县以上各类新区的数量超过3500个！
各类新区多如牛毛，势必导致在城市资源倾斜和发展力度上大打折扣。
2：人口
尽管新区遍地，但在规划上都没有谁认怂，颇有 “人有多大胆，地有多大产”的架势。
曾有相关机构统计，全国各类新区（含县及县以上）的规划人口达到了34亿,约相当于中国目前人口规模的2.5倍。
而国家级新区的短期人口规划都在300-500万人！
要知道在上海浦东新区时至今日也才500来万人口。
而且2019年，各省份人口增长排名前三的浙江广东仅仅为80多万，第三的新疆也才20多万，其他省份均未超过20万，一个小小的新区，能分到的流入人口更是少之又少。
可见大部分新区对人口增长过于乐观。
更何况中国人口的生育高峰已经过去,即便全面放开二胎，近两年人口增速也没有大幅上涨。
而城镇化的主要增量来源于农村转移人口，可目前城镇化进程已过半，几年内要完成如此庞大的人口增长目标，只能坐等被打脸了。
3：面积
关于国家级新区面积有这样一个定义：新区的地理范围比较小，通常是一个市内的某一个区域。
通过新区的建设带动区域的发展，成为一个区域的增长极，改变整个区域的发展态势，有辐射效应。
但很多新区的规划面积都不小，胃口极大!
据统计目前19个国家级新区的规划面积就达到了26247平方公里，相当于当前全部设市城市建成区总面积的1/2！
面积太大自身发展都很困难，更别说改变整个区域的发展态势，完成辐射效应了。
例如规划面积达2270平方公里的天津滨海新区、1900多平方公里的曹妃甸新区等都面临面积摊得太大发展难以取得成果的困境。
规划面积过大，产业和人口很难达到预期目标，这将直接导致基础设施大面积闲置沦为鬼城。
02
远离这两类新区1：孤岛式新区
城市的形成，一般是人口的自然凝聚，
从城市的起源的根本上来说，有因“城”而“市”和因“市”而“城”两种类型。
城市的形成，无论多么复杂，都不外乎这两种形式。
和平年代主要是因“市”而“城”。
而新区建设在一定程度上并未遵循自然规律，主要还是行政力量在起主导作用。
新区离老城区不远的情况下，能很自然的承接老城区的诸多功能，吸纳人口迅速完善配套。
但如果距离老城区较远，自身基础较差的情况下，那就是所谓的逆天改命，平地起空城。
想要成功只有拼命砸政策，砸钱，砸人才，就算如此也难以获得预期回报。
（天津滨海新区）
以西咸，滨海，兰州三个新区为例，这类新区离城市凝聚核心相对较远，在发展初期就形成了“孤岛”。
（兰州新区）
孤岛式新区，底子薄弱，极其容易与周边区域发展脱节。
难以成为推动区域整体发展的引擎，这类新区的房产长期套牢可能性不小，要是购入了孤岛式新区的非核心地带那就只能自求多福了。
2：衰退型城市新区
新区的战略地位被很多省份所看重，但新区能做到的仅仅是锦上添花，而非雪中送炭。
对于经济发展势头良好的城市，新区能吸纳更多资源，重塑城市结构，为城市发展锦上添花。
但对于经济发展吃力的城市而言，设立新区并不会改变这一现状。
以东北的两个新区，长春、哈尔滨新区为例。
在统计各新区数据时，长春，哈尔滨新区已经几年没有公布GDP等经济数据了。
这两个新区也采取了搬移人口密集的学校、医院到新区，支持新区发展。
但说实话，衰退型城市想要靠新区带动，难上加难。
从经济表现上看，东北地区经济增速明显放缓：
2019年，吉林GDP为11726.82亿元，同比增长3.0%，全国31省份中增速排名末位。
黑龙江GDP为13612.7亿元，比上年增长4.2%，增速倒数第二。
新区的战略定位很重要但前期也需要大量投入，对于经济发展吃力的城市而言，要维护自身发展都举步维艰，对新区自然是无暇多顾。
03
你熬得住吗？当然看了上面的这些叙述，大家容易进入新区都不行的误区。
其实不然，新区是未来城市发展的重要战略规划方向，也会持续投入资源，19个新区中也有发展得很棒的新区。
只是新区概念太唬人，很多购房者不明就里看见“国家级本新区”几个字就往上冲，却忘了现在楼市里的钱可不是那么好捡的。
新区成立之初也是这一概念最值钱的时候。
没有房地产，就没有土地出让金，所以任何一个新区建设之初，都离不开房地产开发，但毫无疑问新区概念已提前透支了房价，未来得到的回报与新区发展程度呈正比。
目前城镇化发展虽然仍然处于高速增长阶段，但是增速已经明显放缓。
浦东新区、滨海新区、两江新区在设立初期的经济增速都在20%以上，并超过所在城市经济增速5个百分点以上，势头很猛；
但此后设立的南沙新区、天府新区等经济增速基本在10%左右，与所在城市的经济增速基本差不多。
而近年来，各国家级新区的GDP增速普遍都降到了15%以下，很明显难以起到带动区域发展的作用。
如今寸土寸金的陆家嘴，距离1990年计划开发浦东已经30年。
城市发展已经进入资源稀缺时代，无论是优质产业，还是优质的人口，都极度稀缺，政策对于城市发展的作用越来越有限。
购入新区房产，就得做好长期持有的准备，能否熬得住很关键。
