一、前言
长租公寓正在成为房企新的“宠儿”，超过万亿级规模的租赁市场,作为化解我国房地产库存的一个重要途径，让众多资本机构觊觎。
当前，长租公寓不仅获得了房地产中介巨头的垂青,就连各大房地产商和酒店集团也纷纷蠢蠢欲动„„它正在用惊人的扩张速度描绘着一幅“春意嫣然”的画卷。在这幅画卷中,已经有酒店集团旗下的模式，比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；也有房地产企业旗下的案例，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；甚至有互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。
这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住；互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。
二、长租公寓项目的运营构想
长租公寓装修改造需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，其年投资回报率低、回收周期较长等项目性质，如何打造“轻资产运营模式”，为公寓企业投资减压，为都市租客打造生活化、个性化、品质化的居住社区。笔者认为可以做好以下几点：
1、 提前做好样板房
春节一过，节后租房旺季正式到来。长租公寓是一个重服务的行业，用户的体验很关键。提前做好样板房，让更多租客可以实实在在的感受到改造后的房内实景，提前预约住房体验，抢占租房先机。
2、 提前积累准租户
提前做好项目周边租赁市场的调研及周边准租户的摸底调查，积累准租户资源。招募一批试住员，根据他们对公寓的环境、卫生、服务、价格等种种细节的观察，用大量的文字、图片和视频来描述自己的住宿体验，从租房者的角度去审视、发现问题。
3、 提前预收租金
金融产品上与银行合作，为租户提供租房贷，公寓预租，提前收取租金，租户可以以信用卡还贷方式每月还银行租金。公寓企业提前锁定未来的现金流用于现有的装修改造。
4、 打造多元空间
在空间装修上打破平面空间，利用活动墙、活动柜、收纳箱、跃层、夹层、阁楼等叠加空间、复式空间、立体空间，在有限的地方挖掘无限的空间，增添立体时尚感。
5、 与家电企业合作
家电的金融租赁，根据公寓所需的家电量，设计租赁解决方案，同时根据租户的需要，可选择性的配置智能家电。
6、 智慧公寓管理
24小时的做到房屋房态的监控，360度无死角的安全监控，独门独户安装智能门禁和门锁，提供房屋定位服务和入住体验服务，自助看房服务等。
7、 软性服务，让租户爱回“家”
所有长租公寓的房间衣橱、卫厨、家具家电全套配齐，空调、wifi都有，租房者拎包即可入住。主装简约，在家装上以木纹色、纯色系为主，窗帘、被单、抱枕、地砖（地毯）、壁纸以暖色调为主，营造出温馨、和谐的“家”氛围。在所有物理空间背后提升软性服务，睡眠质量是客户所看重的体验，床品就一定要好。上网速度如果是年轻人特别看重的，宽带就一定要配足。打造“家”的概念，让租户喜欢回家。社群营销，增值收益。
三、小结
目前的公寓企业多在扩大规模的路上，服务行业才是长租公寓的本质，用服务去改造行业，路还有很长，需要很大的耐心和耐力。未来，长租公寓市场必将面对更多未知挑战，让我们拭目以待。
原创作者：林细惠
图片来源：网络
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