城市房产投资的时点与地点

1、重心转移

如果人口不再流入，就不会再有新的板块开发。整个城市将形成凝滞的状态。

人口不再流动新区不再增加。所以老北京，老上海，有贯穿几十年生命烙印的“地段鄙视”情节。

【与现实的联系】

几个维度看：

1、单中心环线布局（惯性）：城市边界外扩，成都进入3~4环的开发阶段

2、各行政区一亩三分地（权责）：锦江、高新、成华、武侯、天新

3、四川省成都市统筹（外力）：东进 南拓 西控 北改 中优

【行动改变】

1、外来人口去哪儿了？

2、房票、贷票对应区域有吗？

3、客户群、资金量决定买哪类产品？

2、房地产是种较“刚需”的产品

自住底仓盘又多，其价格随“供需比”变化非常大。

土地严控的城市涨得快（看政府是否强势），甚至比GDP等经济指标更重要。

【与现实的联系】

城市人口流入和土地供应两者之比，反映了供需比。

【行动改变】

1、找到最近5年的土地出让数据

2、找到每月/季的土地出让数据

3、找到自住房、廉价房建设情况

4、手机注册数、公安数据推算常住人口

3、城市边界

一套房子，一个地段，最重要的升值发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。

最主要的原因是是你的消费群体变了，以前一直是卖给本地农民。

其中的契机，有可能是修了一条地铁，有可能是修了一条hwy，但更多的情况，是城市的自然扩张。小白领能够居住的极限，就是城市的边界。

郊区土地升值的大头，当且仅当“城乡结合部转为市区的一瞬间”。这个涨幅可能是惊人的。往往会是5000/m到20000/m的瞬间跳涨。可是之前三年，和之后三年，都仅仅是平均涨幅。

【与现实的联系】

天府五街，14年初，6000；17年中旬，11000。

学区房（镏金、天悦府），12、14年，7000-8000；17年中旬，20000。

【行动改变】

新区等待也是漫长的，大概5-10年。比如凤凰城。

原文：城市规划导论（五）-----重心 #620