浅析源坤控股集团深耕养老领域

　　中国的老龄化愈来愈明显，然而源坤控股集团前瞻性布局具有增长潜力的养老细分市场。以产业直投的心态打造更具市场运营与竞争优势的企业，为国内养老事业提供专业化管理和服务，珠海国际医疗产业园，是源坤控股将养老概念植入工业地产的典型案例。

　　一家医疗器械的拟上市公司以较低价格在珠海拿地建造工业园，此前该公司在全国做了7个工业园，但是珠海工业园建成之后，房价却一直提不上来。

　　“其实，这个项目本身的区域条件非常好。路对面就是香港上市公司新世界的住宅，连续开发了8年，住宅已经卖到一万五千元每平米，入住率超过十万人，商业配套已经全部成型。旁边又紧邻亚洲十大高尔夫球场。”很明显，这块地产的价值是严重被低估的。

　　源坤的投资团队对项目本身和当地市场进行了深入的研究，发现这宗项目最大的问题是产品单一，它只是一个传统模式的工业地产，虽然项目方投入高成本将产业园内建造的标准很高，但很难达到聚商效果，价值在没有商业资源进行整合前也无法催化出来，很难产生高收益。

　　源坤团队同时也发现当地存在养老服务的旺盛需求，而且在未来两年港珠澳大桥通车后，香港、澳门的养老服务需求将会更大，而主业刚好在医疗领域有着深厚的产业背景，做养老地产有着得天独厚的条件。

　　　仅有养老公寓还不够，入住老人的日常需求也需要得到满足。很快，在源坤的推动下，在海边商业价值最高的楼里植入了一些适合老年消费的业态和品牌，比如针对老人的专用品、心理诊疗等，既包括日常生活需求的业态，也涵盖了老人的休闲娱乐项目。此外还针对子女的探视需求，规划建设临海精品酒店，把源森在生态农业的链条附加在其中提供饮食健康方面的保障。

　　以上都是作为工业地产项目的增值配套，在项目主体中，产业园和南方医科大学合作建设了一个孵化基地，“我们给他们免租金，每年返税收等优惠政策，支持大健康行业的创新和发展。因为合作伙伴在医疗行业的研究能力，我们提供全程资本服务给这些科研项目，在全国健康产业园发展中不断的提供健康养老产品”李智说。

　　几番调整之后，无论是养老公寓还是商铺，出租率都不断提高，租金也从原来的几毛钱，一下子涨到了七元钱，租金回报涨了近十倍。

　　这个项目，源坤以“股加债”的形式，投资了2.5亿元人民币，之所以能够如此顺利地融入养老概念，源于源坤控股集团此前在养老领域的深耕。上文讲到的曾为里根总统提供过服务的美国养老管理公司，正是此前源坤的一宗海外收购，这是一家拥有四十年历史的养老管理公司，他们拥有全套标准，源坤将其收购之后与其合资建立一家公司，把它所有标准都植入到了医疗产业园的项目体系里。

　　对于这个项目的增值管理，李智说资产未曾有附加值的时候，它也仅是个工业地产，但当源坤控股在这个项目里植入商业资源和管理体系时，就将商业的溢价做的非常高了。