最近长租公寓遭遇了千夫所指。先是运营方人为抬高房价被各方所诟病，后又是杭州鼎家等长租公寓相继爆仓破产让人感受到了不亚于P2P跑路的寒意。事实上，无论是房租暴涨，还是资金链断裂，背后都藏着不为人知的高风险金融游戏。
让租客莫名踩雷的“租金贷”
说到长租公寓的资金来源和运营模式，业内都知道包括自如、蛋壳等在内的知名长租公寓品牌采用的都是分期月付的方式。
以蛋壳公寓为例，其采用的是分期月付产品零利息优惠的交租模式。租客只要签约蛋壳公寓房源，并经过金融平台确认征信良好且达到法定贷款年龄，即可使用分期服务。如果租客中途退租，则分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户偿还；如果租客中途转租或换租，则原合同终止，新签的合同重签申请分期。而如果租客逾期交租，则按照金融机构的规定产生罚息。
这种“押一付一”的交租方式，背后其实藏着租客所不知道的猫腻。包括蛋壳在内的很多长租公寓，其实在租客不知情的情况下把租客的银行卡与第三方网贷平台进行了绑定。平台一次性将租金付给长租公寓，而表面上来看租客每月是在按时缴纳房租，实际上却是在归还网贷平台的贷款。如果租客逾期交租，逾期的利息基本是每日万分之五。这种“拿房-出租-融资-再拿房”的运营模式，就是广为市场诟病的“租金贷”。
“租金贷”运营模式有利于长租公寓实现快速扩张。长租公寓把网贷平台提前支付的租金用来作为现金流，去市场上不断高价收入新房源以进行跑马圈地。不过高价收进的新房源最终还是会“羊毛出在羊身上”，长租公寓的房租不合理上涨主要也是出于这个原因。
如果“租金贷”能够持续稳定地为长租公寓们提供现金流，那么这个金融游戏就可以一直玩下去。然而一旦长租公寓们后续融资不到位，无法持续保持高速的增长以及足够的出租率来维持日常现金流周转，那么就会产生资金链断裂甚至爆仓的巨大风险。
“租金贷”背后隐藏的另一种风险，是严重损害了租客的利益。“租金贷”的本质是以租客的个人信用在帮长租公寓获得贷款，把本应属于长租公寓的风险转嫁给了租客。在这种模式下，租客缴纳房租由原本的普通债权债务关系变成了金融借贷。而金融借贷一旦出现违约或者逾期，就会影响租客的征信记录。此外，一旦长租公寓爆仓，那么租客不仅要背负偿还网贷平台贷款的义务，甚至还会与房主陷入对立的两难境地，最终导致租客无房可住。
ABS背后的高杠杆隐患
本质上，长租公寓是一个净亏损的行业，租金收益往往无法覆盖大批量收购房源以及运营公寓的各种成本。但是不快速扩大市场规模，长租公寓又势必无法在市场中存活下去。为了获得运营所必须的充足现金流，很多长租公寓就采取了“金融+长租公寓”这种高杠杆的资本运作模式。
其中，除了“租金贷”外，ABS（资产证券化）也较为常见。而所谓长租公寓的资产证券化，就是指公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。通俗点说，就是租客的租金还没支付，已经提前被长租公寓当做固定资产拿去融资了。
国内首单长租公寓ABS是2017年发行的“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。在该ABS产品中，中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元。该专项计划优先级票面利率5.39%，以租房分期消费贷款为底层资产，用以在资本市场上融资，并满足投资者的收益需求。
有数据显示，目前市面上流通的长租公寓专项支持计划至少有11只，总规模达106.67亿元。
资产证券化固然可以为资金缺口巨大的长租公寓开辟新的融资渠道，但是其背后的金融风险也是不言而喻的。长租公寓资产专项支持计划中的房租预收款和押金收款容易形成资金池并产生资金错配现象。这类金融业务即便是对专业正规的持牌金融机构，都非常考验流动性管理能力以及精细化资产负债管理能力。那么对于长租公寓这类非金融企业而言，跨界经营这种不断加杠杆的金融业务，一旦运作不当，就会引发巨大的金融风险。
在楼市限购以及“租售同权”的政策下，未来租房市场必然具有很大的上升空间。只是，过度依赖金融工具让长租公寓的发展显得偏离了正轨。未来如何让发展模式回归“长租”这个词的本源，或许才是长租公寓们应该思考的。
