休闲度假：房地产开发复合型产品是趋势

房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。 首先是宏观背景。随着我国城市化的加快，中产阶级迅速扩大。人均可支配收入在2000~4000美元时，消费方式就将从物质消费向精神消费倾斜，人们对精神、文化、旅游、度假等方面的需求会越来越高。而2010年，我国城镇人均可支配收入近3000美元。 其次是政策背景。中央为了保障民生，从土地、金融、税收等方面对住宅市场进行了严厉的调控，住宅开发市场的竞争越来越激烈，加上保障房的大量建设，房地产企业不得不从以往的开发模式中跳出来。房地产企业必须利用自身的规模和资产优势，进行跨界和复合发展，从而避开一些社会矛盾，挖掘新的行业增长点。 但是目前国内并没有摸索出一套具有普适性的旅游地产开发模式，虽然业界比较典型还有华侨城模式，但华侨城是以人造主题乐园为前提，配套进行住宅、公寓、写字楼的开发，属于营造特殊环境来发展旅游地产项目。

不同于华侨城，中坤是先有旅游度假资源。我们在全国选择一些古村落等具有文化气息的风景区进行改造、营销，先创造大量的客流，然后利用景区再逐步增加旅游配套设施，包括开发一些休闲、娱乐、度假的场所。也就是说，我们先发掘市场，有了消费者的保证后，再陆续开发相关的配套产品。 中坤的模式好处在于风险小，但是前期投入较大，一般只能采用阶段式的逐步开发。所以虽然中坤在很多年前就开始做旅游地产了，但是直到近几年才在市面上露出头角，这和我们的开发模式有关。有别于住宅开发，旅游地产的开发有很多不同之处。首先是收入来源更多，它能够延长消费者的滞留时间，提高消费水平。而土地不仅可以获得持续的租金收益，长期增值能力也较大，抗风险能力较强。其次是运作方式比较复杂，前期投入资金较大，注定只能滚动开发。最后是开发门槛较高，企业不仅要具备雄厚的资金实力，而且要在前期的规划、招商和后期的运营方面具有较高的管理能力，资源整合能力和整体的把控能力要比较强。

专业人才紧缺是最大瓶颈

目前许多开发商纷纷进入旅游地产领域，这个发展趋势是正确的，也能够让旅游地产聚焦更多的人力和资金，使得这个产业能够快速发展。但是，旅游地产目前在国内尚属新兴产业，在三个方面存在较大的瓶颈。 首先是企业运营能力。开发旅游地产不是“价高者得”的游戏，要求开发商有更好的策划、规划、资金、资源整合及运营能力，开发过程中还要兼顾当地原住民、政府等相关群体的利益。 其次是资金瓶颈，包括配套的金融机制。做旅游地产必须大规模地投入，回收周期较长，企业要对整个投资周期有一个很好的把控。 最后是人才储备瓶颈，这也是目前国内旅游地产发展最大的瓶颈。旅游地产是一个相对更为专业的领域，不仅是高级管理人才，中层及基层的人员都需要相关的专业培训，这些专业性人才在国内还比较稀缺。中坤目前也面临同样的问题，所以在内部建立了培训成长机制，

同时积极与各大院校合作，为将来缓解人才瓶颈做好准备。 除此之外，成功开发一个旅游地产还要注意以下几个方面： 一要和宏观经济紧密结合。社会经济、城市化程度都要达到一定的水平，人均收入要持续增长，才能造就相关的消费需求，这是大前提。二要符合国家的产业政策和规划，要符合全国及区域的旅游战略规划导向。三要差异化经营，要有自己的特色。四要考虑资金流动模式，必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把企业的优良资产和金融结合起来，把项目从不动产变成金融资产。