执行异议案例

案例简介：

2011年6月23日，出卖人昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）与买受人陆锦兰、黄培弟就购买东方云顶广场公寓楼4号楼515室一事签订《昆山市商品房购销合同》，随后陆锦兰支付了全部房价款，同时，陆锦兰、黄培弟还与昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方广场公司）、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》约定，陆锦兰将涉案房屋委托予东方广场公司进行装修、租赁及经营管理，东方广场公司按时支付租金。陆锦兰将装修款一次性支付予东方广场公司。随后，陆锦兰陆续收到东方广场公司支付的租金收入。

中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与红枫公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）约定，由红枫公司向中信信托公司贷款6亿元，后展期至2012年9月有。因红枫公司逾期归还贷款，中信信托公司向公证机关申请强制执行公证，并向当地人民法院强制执行。

2012年10月22日，红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。承诺因公司资金紧张，在2011年至2012年期间销售了59套房屋，但未办理网签备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。

截止至执行之时，涉案房屋仍未办理网签手续予陆锦兰。

执行过程中，法院查封了包括异议人陆锦兰在内的债务人红枫公司全部56套房屋。陆锦兰据此不向人民法院提起执行异议。

一审法院：

双方争议焦点：1､红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？2、购房人有无排除执行的实体权利？

中信信托公司主张房屋买卖合同上红枫公司公章的真实性无法判断，且合同没有经过备案，因此合同不具有真实性。一审法院认为，中信信托公司虽对红枫公司的公章的真实性提出异议，但对公章没有申请鉴定，也没有提供相应证据予以推翻，故对其主张不予采纳。关于合同备案问题，一审法院在审理中到昆山市住房与城乡建设局调查，该合同确系红枫公司自行制作的合同，而非昆山市住房与城乡建设局出具的合同文本，且没有经过备案。一审法院认为，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用政府建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力，故对中信信托公司的该项主张不予支持。

案涉商品房销售采取的模式是房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在售出后的一定期限内由该房地产开发商以代理出租的方式进行包租，在包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报，性质属于售后包租。建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。一审法院认为该规定性质上属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，违反该规定不影响合同的效力。

关于争议焦点二，购房人有无排除执行的实体权利问题。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。

关于第三人实际占有。一审法院认为，占有既包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。《租赁及委托经营管理合同》约定，从陆锦兰将该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，陆锦兰即将上述所购房产出租给东方广场公司并委托东方广场公司经营管理，陆锦兰还授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为陆锦兰与开发商、陆锦兰与东方广场公司的交验手续。因此，《租赁及委托经营管理合同》改变了商品房购销合同约定的交付标准和交接方式。陆锦兰支付房款后，东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受陆锦兰的委托承接装潢业务，陆锦兰也已经实际收取了租金，属于对房屋的间接占有，应认定陆锦兰已实际占有涉案房屋。

二审法院观点：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因陆锦兰所购房屋是只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。

本院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆锦兰于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆锦兰已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为”从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆锦兰支付购房款以及装修费之次日起生效。陆锦兰作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆锦兰与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款及装修费，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。

案例启示：

倘若购房人具备已付全部房款、实际占有房屋、办理房产网签或过户手续无过错的，则该购房人的享有的债权优先其它债权。