2018-2019金融周期下的武汉楼市和政策解析

前言：

 

经历过2018年楼市政策理论上浮，楼市火爆，横盘，冷场之后，你会不会对武汉楼市变幻莫测的楼市状态摸不着北？ 为何金融形势会跟随金融周期而变化波动？作为一个普通购房者，我只是想安稳的买个房子，不希望利率上浮太高，怎么就这么难呢？今天裴sir 就是大家一起来分析一下过去一年，当前和未来的楼市政策和方向。

 

2018年我们在贸易战局势下，忐忑不安的安然度过。然则在18年年底的整个互联网面临着下行的压力，让许许多多像我这样的程序员一下子离开了工作岗位，然则很多人身处金融危机的漩涡却不自知。

耳熟能详的1997，2008年金融危机，时至今日，2018-2019中美贸易战，全球一些小国家爆发金融危机。那么金融危机是否有周期，为何是10年一个周期，金融周期是如何诞生的呢？带着这个疑问，我们从宏观角度来分析武汉楼市或者说是全国楼市整体提高房贷利率的背景和缘由。

 

正文：

1，如何理解金融周期律

我个人的理解是金融危机的周期诞生于美国发现周期性的操作自己美元加息或者降息能够剪羊毛，以最小的代价，获取更多的利益。于是就习惯了周期性发动金融危机，利用美元霸权和美国军事实力走上了，军事维持美元货币霸权，金融洗劫全球的求财的道路。

从2012年开始美元走强，2018-2019年的现阶段是这一波金融周期的最后博弈关键期。 挑衅中国和全世界，制造金融冲突、贸易冲突和能源危机，很大一盘棋来搅乱全世界。只有其他国家爆发金融危机，资产泡沫破灭，这样才好收购廉价的优质资产，随着美联储降息周期到来，资产就可以飙升。

 

实际上从2017年开始很多小国家已经扛不住缴械投降了：

而根据国际金融研究所则表示，阿根廷、乌克兰、南非和土耳其都可能是受波及较大的国家。在这些新兴市场国家中，南美国家阿根廷已经率先被美国“制服”。由于美债收益率和美元走强，阿根廷比索兑美元大幅贬值，阿根廷央行被迫动用了100亿美元外储、紧急加息至40%仍无济于事。为了缓解这一危机，阿根廷最近已经表示，他们打算向美国控制的IMF申请一笔300亿美元的信贷额度，正式向美国主导的金融体系“举手投降”。

 

目前，印度卢比已经严重贬值，土耳其里拉也出现了持续性暴跌，俄罗斯卢布、巴西雷亚尔、南非兰特等货币在4月份的跌幅高达5%......既然阿根廷已经倒下，美债收益率还在不断创新高，未来如果真的突破4%，这些新兴市场国家该如何应对呢?前美联储二号人物斯坦利费希尔在5月9日表示，在美元升值和美国利率攀升比预料的更快，这些已经陷入困境，他们将不得不采取强有力的政策措施!

 

阿根廷经济崩溃之后，阿尔及利亚经济撑不住了，将采取货债务货币化。这年头随着世界经济复苏压力加大，尤其是近年来石油价格在低位徘徊，很多以石油能源为主的国家经济遭到反噬，近段时间以来，又一个国家经济撑不住了，此乃非洲国家阿尔及利亚，阿尔及利亚经济规模在非洲居第四位，仅次于南非、尼日利亚和埃及。

 

原文链接如下：

美联储加息周期已到，阿根廷，阿尔及利亚接连倒下，谁会是下一个？

 

2，举一个武汉楼市的例子

用武汉楼市打一个简单的例子来打个比方，16年之前在武汉光谷11号线的房价基本上是10000以下的，那时候光谷东房价6-9k 水平，那时候买套房首付20万可以随便买。典型小区，光谷东桃花源（华为附近），绿地理想城，朗诗里程，统建天成美景，光谷上城等普遍6000-9000左右的价格。

 

如果你在这时候买了两套房，基本上首付12+12万的操作，贷款不到100万，月供5500左右。那么到17年的时候你就会发现房产躺着就翻倍了，自己一不小心就增值赚了200万的时候，那你还有心思好好工作嘛，自然而然就想走上房产金融，炒房赚钱的道路上来。

 

这就是为何很多发达国家比如美国，制造业升级之后就习惯性走向了货币化金融化，实业空心化的道路。为何联想习惯了卖电脑之后，坚决不从事芯片cpu的研发，联想已经习惯了轻松赚钱的市场，这也是为何华为任正非多次拒绝属下劝其从事房产行业的原因。因为房地产来钱快，一旦喜欢上了这种赚钱的方式，就再也不想脚踏实地的做研发，做实业了！克制快速敛财的手段，才成就了华为今天的实力。但是我们也看到地方z/f，没有这么多产业和实体，很快爱上了土地财政，快速成为了最最主要的财政收入。即便是武汉这样的省会城市，也是高负债前行，土地出让金2018年基本上排行全国前五的水平。

 

对于我们穷老百姓则是另外一番心酸，如果你一套房子都没有，从事IT 行业，那么18年、19年的时候你想在光谷东地铁11号线沿线买房。那么代价就是最低首付80万起，比如前几个月的光谷188、瑞安光谷创新天地和中建光谷之星等，贷款更是翻倍不止，同时还要承受上浮30%的购房贷款利率。

 

也就是一个选择，2年的差距可能就成了10年的差距和代价才能弥补，房产增值的同时，迅速让你变成了佛系青年，因为再也没有实力和房价抗争了。可悲的是，我们被贫穷，被佛系的时候，还不知道为何。我个人理解，这就是房产金融的威力所在。

 

 

3，和平时间越久，阶级固化越严重！

和平时间越久，阶级固化越严重，期中很重要的一个标志就是房产分化，倒置的阶级固化，资产将全国人民分为三、六、九等，而且越来越难跨越。因为我发现你奋斗终生的终点都未必能达到上海、深圳一个普通城市居民的起点。

 

对于我自己从事IT 行业，从湖北北部一个小山村旮旯里土生土长的农村娃，来到大上海、大深圳工作，但是我发现一套房子的价格差不多得500万。即便是从事IT 行业，我也得用一生的奋斗才能刚刚够得着一套房子。房产价值差距，让人与人、城市与城市的差距越来越大！大到需要用毕生心血才能弥补这种差距，但是等你到达的时候，别个已经又是另外一个高度。

 

举个例子：

有人问，武汉要多久才能追上上海的水平？我个人觉得这个是达不到的，因为目前武汉2018年的GDP 也就是上海2008年GDP的水平，也就是上海原地踏步，武汉都要追10年才能达到。而当武汉达到2018年上海的水平的时候，上海又发展到了2028年。

 

人与人，城市与城市的差距就这样拉开了。有些人聪明选择尽早定居一二线城市，跟着城市便车一起奔跑，有些人则选择了双腿在地上行走，就这样有些人就被贫穷了。

 

4，推倒布雷顿森林体系，

超发货币自1971年8月15日，美国总统尼克松亲手将象征着美国贸易霸权主义的布雷顿森林体系推倒。 美元与黄金的脱钩，当年被形容为是对自大英帝国时代便开始的全球殖民贸易的终结！ 

 

美元周期律诞生于美国用美元霸权对世界的剥削经验，自1971年以来美国发动的历次战争目的及本质也都是围绕着美元霸权展开的，通过美元周期性的操作洗劫全球剪羊毛。

 

正所谓，天下熙攘，皆为利往，小到人与人，大到国与国都是如此。

 

在美国自1971开始的以霸权为基础，以美元为手段而构建起来的“金字塔形”新经济殖民体系下，美国在短短的47年间，一次次的突破了人类国家历史财富的上限，到2017年时，成功将GDP抬升到了19.4万亿美元的崭新高度！ 但是，对于美国所取得的“成就”实际上我个人看来“建筑在沙滩上的城堡”。 用最土的话来讲就是，实业才能兴邦。

 

 

5，中国之崛起，美国之没落：实业兴邦

 

2016年10月14日，中国国际关系学家金灿荣教授，在受邀日本记者协会组织的一场报告会时的一席话，道破了关键： 

日本需要明白一个基本事实，过去100年你们之所以对中国形成碾压态势，本质上还是工业国对农业国的生产力先进，但是今天，中国不仅完成工业化了，而且这个人类历史上最大规模的工业集成体，早在2015年时，工业GDP便已经超过了美日之和！ 

 

虽然，金教授的话是讲给日本人听的，但是其中的关键信息同样适用于美国：早在2015年时，工业GDP便已经超过了美日之和！

 

这是美国必将衰落的根源: 

2017年时，美国高达19.4万亿美元的GDP中，真正由实体经济创造的部分仅仅不到5万亿美元，剩下的14.4万亿美元的GDP中，超过80%以上统统来源于金融市场操纵下的虚拟经济！ 全国70%的从业者投身于以美元为根基的金融领域，利用美元在世界与美国三大市之间的循环流通（期货市场、国债市场、证券市场），美国以美元为纽带，通过对世界各国经融活动的隐蔽操纵，达到吸血目的。 

 

“在航母和最强军力的保护下，对全世界大搞金融抢劫”，这就是如今美国发展的本质！再用金融霸权下搜刮到的资金维持军事霸权的存在如此周而复始的操作美联储资金加息降息剪羊毛。

 

全国70%的从业者投身于以美元为根基的金融领域，利用美元在世界与美国三大市之间的循环流通（期货市场、国债市场、证券市场），美国以美元为纽带，通过对世界各国经融活动的隐蔽操纵，达到吸血目的。

“在枪杆子的保护下，对全世界大搞金融抢劫”，这就是如今美国发展的本质！ 你可以理解为，土匪有抢了，抢劫更方便了。 当然，光有发展的"宗旨"还不够，美元之所以在47年以来能够娴熟的对世界进行剥削，还离不开一套从“剥削”中逐渐完善起来的运行规律。

 

6，软饭好吃，但是不长久

1971年，随着美元正式与黄金脱钩，曾经理论上的每印发35美元就要准备1盎司黄金储备的规则限制不复存在。   当年，受限多年的美联储在联邦政府的授意下开动了印钞机，在昼夜不停的印钞下，曾以“美金”著称的坚挺货币，开始了持续贬值走弱的“高通胀时代”，通过货币超发，美国可以用他们的纸去购买全世界的资源和产品！

 

因为美元是全球的硬通货，所以美元就真的成了美“金”了。  如果有一天，美元金融霸权陨落，那么美国基本上很难养得起巨大的航母战斗群了，也就注定了军事也将随之没落，参考日不落帝国的英国，军费持续消减。

 

从1971年8月到1973年10月，猛然增多的流通美元使得美国人用一张“纸”，从全世界买回了一切需要的物品！  消费旺盛、资金充裕，美国一举扭转了5年以来的经济发展颓势，在月均破五的GDP增长下，美国总统尼克松兑现了自己“让经济发展”的承诺。  

 

但是，后续的发展正如美国经济学家赫德森所警告的那样：  

美元脱钩黄金可能导致的大肆滥发，虽然在市场反应时间内能够让美元占尽全世界的便宜，但是从长久来看，无异于饮鸩止渴！  转折点发生在1973年10月。  随着第四次中东战争的爆发，全球飞速飙升的油价和阿拉伯世界主要针对以美国为首的“犹太复国主义”支持国的石油制裁，加速刺破了美国金本位时代所积攒下来的“货币幻觉”

 

 

7，什么叫“货币幻觉”？  

简单的讲，所谓“货币幻觉”，就是当货币供应量开始大幅度增加的时候，人们不能立即将通货膨胀与货币滥发联系到一起，在惯性思维下，依然愿意为以往数额的货币，完成同等量的工作，换一句话讲，对于劳动者而言，这其实是一种基于协议以外的额外掠夺。  

 

这一切，都是建立在工业化时代的“金本位”货币基础上的，因为工业时代相较于快速增长的生产力，财富象征的黄金增长是缓慢的，而这一增长差异，意味着从长远来看，以相对固定的汇率盯住黄金的纸币，是不断增值的。  但是，美元自1971年便已经与黄金脱钩，换一句话讲，美国在宣布美元与黄金脱钩之后的两年，经济之所以得以高速增长，其本质还是贸易调整时差下对全世界劳动者的经济剥削！

 

 

美国对全世界进行掠夺，那我们国家的人民币超发，M2告诉增长是对谁的剥削呢？我们看到GDP快速增长，房价快速增长，虽然我们生活水平在提高，但是为什么我们发现自己越来越贫穷呢？

 

超发货币实际上是任何一个国家统治者对百姓的最佳的剥削手段，就好比，把鹅毛，还不让鹅叫，所以跟国家无关，经济发展需要适当高速的M2促进经济的发展，参考日本。

 

 

但是中国的高速的M2 增长，我深刻的发现自己被贫穷，尤其是经历过2016年，天量的资金顶飞了全国一二线城市的房产价值，买房和没买房的差距一下子拉开了。

 

 

 

 

美国人深知：

他们开创了人类历史上最为高明的一种“盗窃”手段，在完善的回流体系下，只要霸权仍在，美国今天所承受的一切萧条，明天都会以加倍的繁荣要回来！  美元剥削体制下以“10年走弱，6年走强”为基本浮动标准的经济剥削周期第一次得到实现。 

 

在之后的1986年，虽然以日本为代表的对美知识产权购入使得相当一部分美元回流美国，但是在周期律及量化宽松的大背景下，美元指数还是一路下跌，海量美元直冲亚洲地区！  到1997年时，在历经了10年的持续走弱后，即将引来再次走强的美元，将眼光瞄准了一座西方眼中的“失落金融港”。

 

 

8，中国逐步成为眼中钉，但中国从来都是硬骨头

中国的工业现代化被美元盯上  美国的金融剥削为何被形容为“剪羊毛”？  与传统殖民主义杀鸡取卵的掠夺所不同，美国自70年代便开始的对全世界的财富掠夺，更类似于“割韭菜”似的可持续发展，不过，这个可持续发展的对象，仅仅限于一次收割便30年缓不过劲来的“肉鸡”。  显然，1997年作为亚洲第一金融中心的中国香港，符合了美国的全部设想：背后靠山弱，前面肉又多。  

 

对于西方资本设计中国香港及背后更深层次的预谋在当年在亚洲金融危机之前，美国为配合之后以索罗斯为首的几百家对冲基金成功引爆“泰铢”，不仅提前10年协同日本对亚洲地区进行经济布局，到1997年时，更是人为减少对亚洲地区美元的供应，促使美元在该区域出现流通不足，直接策应美元走强！

 

1997年3月2日，在摩根大通、高盛投行、索罗斯基金、日本三井财团、英国巴克莱银行等十余家国际金融巨鳄的联动下，数千亿泰铢及远期汇率合约在4个小时内被急速抛出，在泰铢汇率暴跌下，亚洲金融危机正式爆发！ 

但是，后面的结果我们也看到了，在祖国的强势支援下，美元收割虽然在东南亚地区斩获颇多，但是在中国香港的主战区，仅仅索罗斯一人亏损便高达10亿美元，其旗下的“量子基金”更是终结了31年投机神话，在两年的苟延残喘后，成为历史...  

 

 

9，人民币国际化：

随着中国经济实力的增强，军事实力的发展以及海军航母和055 万吨大驱下水，052D多用途驱逐舰下饺子般下水服役中国军力快速崛起。只有在军事实力保驾护航下，中国才能够充分的发挥经济实力的优势以对抗美元货币的强势洗劫。

 

历史上只有日本、苏联、中国达到了美国GDP 50%以上。面对他国的挑战，美国强迫日本签署广场协议要求日元升值，最终导致日本的金融危机楼市崩盘数以万计的百姓身价暴跌为负流离失所，自此1990年后日本20年经济发展止步不前。

 

面对军事实力超强的苏联，美国没能在军事上击溃苏联，却在经济上拖垮了苏联，再利用金融彻底的洗劫了苏联的财富。苏联解体后，苏联货币基本上贬值数十数百倍，美元成功洗劫了苏联，自此俄罗斯联邦一蹶不振数十年，自此几十年，俄罗斯卢布在欧美国家打压下，基本上经常暴跌贬值缩水。

 

中国是幸运的，因为苏联解体后，因为俄罗斯经济极其衰弱，迫切的希望军售来换取外汇才有了中国成功购买了当时世界上先进的三代苏27战斗机和四大金刚海军战舰，苏联的崩溃和解体，才能让中国安心的发展经济实力，也让中国有机会引进俄罗斯和乌克兰科学家发展军事科研，才能为未来中国的人民币国际化经济全球化保驾护航。曾经的台hai危机，南海weiji，莫过于是美国打压潜在的竞争对手中国。中国在数十年的发展中，积累了3万亿外汇储备，让中国有更多的资本何底气维持人民币汇率的稳定，不至于像俄罗斯、委内瑞拉、泰国等国家，一遇到美国打压或者美联储加息就一蹶不振，经济危机，货币暴跌。反倒，中国利用美国制造的危机不断的攻城略地，实现人民币直接兑换俄罗斯的石油。

 

 

个人在2016年买房的时候就有担心过2018年金融风险，在2016-2017美联储加息，人民币贬值的时候，我也曾看跌人民币汇率，购买了外汇。不过代价就是稍微亏了一点，因为不经历就没有发言权，所以我个人炒股和炒汇主要是为了赚点经验，所以及时收手几乎没有损失。得出的结论就是，我们并不是经济自由化，遇到贬值压力，中国可以直接一天内贬值5%释放贬值压力。同时也可以行政干涉个人每年5万美金的自由外汇兑换额度，在2017年元旦那一天直接进行了限制，禁止随意兑换。

 

一系列组合拳加上外汇储备巨大，看跌人民币的普遍亏损，这也是我们这种体zhi的国家应对美联储和华尔街剪羊毛的底气。 2018年3月26日中国启动了人民币石油期货交易，开启了人民币国际化新纪元：石油人民币结算。

 

要知道历史上上想要挑战石油美元体系的如萨达姆、卡扎菲 等在与美国发生利益冲突之后都想用欧元替代美元，结果都被美国打的国破家亡处以极刑，结果打完仗，欧元就被打趴了。可笑的是法国居然作为出头鸟第一个攻打卡扎菲，所以可知，欧洲在美国领导下永远无法实现欧元霸权的。所以，到目前为止唯有中国的人民币石油期货挑战美元霸权得以成功实施。这也是中美贸易战和军事对抗的根本原因，因为美国害怕美元ba权陨落！

 

 

10，美国前期主导的WTO 战略

美国从一开始对中国的定位，就只是其全球化贸易金字塔最底端的廉价劳动力输出国而已。  但是对于这个“角色”，中国并不甘心。  从1997年—2012年，在大致一个美元周期律的时间内，中国不仅实现了GDP从0.95万亿美元到8.3万亿美元的跨越增长，在新世纪前12年的工业现代化进程中，中国更是接过了50年来美国引领世界发展潮流的大旗，成功引爆了代表未来产业及经济发展方向的信息化产业模式！ 

 

物联网概念的云+端的现实构建在中国如火如荼的展开：3D打印的普及应用、天网工程的规模建立、公共管理设施的智能化....

 

 

生产力在推动社会进步的同时，同样也加速了世界利益的二次分配时代的到来，在强大的产业革命下，美国曾努力发掘并为之自豪的互联网科技，将最终埋葬自己。  对于这一点，美国心知肚明。  68年前，美国正是凭借着更为先进的生产力变革最终超越并战胜了大英帝国，68年后，当面对经济规模已经相当于整个拉美，某种层面上代表了整个东亚经济的庞然大物，美国人的内心是复杂的！  

 

深谙其道的美国明白，一切必须在本轮美元周期中彻底了结，倘若再拖上16年，攻守将彻底异形。  因此，第三次美元收割地的选择，与其说是为了消褪15年前那个在暴风雨中屹立不倒的“幸运儿”所带来的心结，更不如说是想要借着美元走强的配合，一举打断一个民族的发展脊梁！ 所以我们看到了从2012年，反常周期的中美冲突，但都被中国以丢面子的方式克制下一一化解。

 

11，宏观的国际形势的贸易战对微观楼市的影响：

我们看到微观上武汉楼市的购房贷款利率随着贸易战的加剧一步步上浮：

刚需没有等到类似2008年金融危机，房价暴跌，反而等到了利率上浮，躺着中枪了。贸易战，房奴，刚需都成了金融危机风险下的受害者。

 

12，为何2018年前后全国的房贷利率普遍提高？

问题来了，为何房贷利率持续上浮呢？

 

当我们知道气球要被吹破的时候都是捂着耳朵进行习惯性防御的。 大家都知道1998、2008年金融危机的周期，自然而然2018年金融危机风险周期也是逃不过的（实际上美元自2017年加息周期开始全球很多小国家早已经爆发金融危机）

 

所以，对于行政控制政策的国家，国有银行提高购房贷款利率到30%进行金融防御，是主动的金融防御政策，这也是为何2017年中央成立了金融安全局的原因。果不其然2018年贸易战开打了，美国攻击的就是中兴、华为，禁售芯片，打压中国的芯片制造龙头和高端制造业的华为以及布局制造中东危机。因为中国的软肋主要就是芯片和能源，从中国外汇的主要消耗渠道就知道，芯片每年进口超过1万亿、能源则差不多9000多亿。

 

 

所以房地产作为天量资金的黑洞，必须要控制黑洞对资金的吸纳功能，绝对不能够逃逸，所以我们经常会看到限购甚至还有限售各种看不懂的奇葩楼市政策。

 

 

所以2017-2019年武汉购房贷款利率上浮主要是两方面风险进行调整的：

 

其一，

便是2016年房价翻倍，担心楼市回调带来风险，主动打压的，用时间去消耗泡沫，可别以为是为了让大家买得起房子。别用羊的思想去揣摩牧羊人 羊希望日子越来越好，吃得好，睡得好，少剪毛，少挤奶，不被送到屠宰场。 而牧羊人的想法是：在一定面积的草原上维持合理数量的羊，在不影响羊群正常发展的前提下，剪更多的羊毛，挤更多的羊奶，卖更多的羊肉。但房子上涨才符合利益阶层的利益，碍于民意才会假装打压。实际上楼市打压目的是为了主动挤水分，防范楼市回调带来的金融风险。只有聪明人才知道，楼市  持续的，稳定的，缓慢的   上涨 才是zf调控的方向。

 

其二，

便是金融周期下，泡沫需要提前主动挤水分，否则楼市回调会引起退房，资金链断裂等诸多的金融风险。所以我们也能看到，打压房价的同时，也禁止某些开发商主动降房价的市场手段。

 

 

13，那么个人对武汉楼市的看法呢？

 

土地cai政，不可避免的会被提及：

 

楼市调控莫过于以保证城市财政为核心，来维持城市的建设。楼市的政策是控制房价持续稳定的上涨，上涨过快会承受较大的舆论压力。楼市是财政来源的根本，是任何城市都不会轻易放弃的蛋糕。目测周边水电煤石油，银行不都是垄断的吗，我们作为老百姓应该有这觉悟，我们的一生就是被设定好的。但凡你有所追求，你得有房有车吧，那精英的思维就是从房子，汽车着手征收各种苛捐杂税，房地产税和汽车税多高吖众所周知。所以但凡你有所追求，就必定按照精英们给你安排的模式为其打工，有一部纪录片叫《the lie we live》值得看一下。

 

所以我们作为底层的百姓不要从自己的角度去看房价走势和限购政策，你要从领导阶级角度来分析问题，如何让自己的利益和他们的利益保持一致。你之所以身价随着房价增值的根本还是“归功”于土地财政的根本，城市等等建设需要这种增长。

 

你若不买房，他就降息降准，货币超发，M2高速增长，房地产相关的证件有接近一百个，每一项审批都是成本，整个产业链养活了多少机构？再加上一二线人口不断的流入，城市房价能跌吗？就连湖北省内一些四五线人口流出的小城市房价都7000-8000了。

 

当然我想无论是 邓xiaoping还是朱总理，起初的顶层设计都是好的，改革开放先富带动后富，同时住房商品化、市场化高速促进了楼市的发展，只不过在不断发展中zf开辟了新的敛财手段：卖地！从此一发不可收拾。当然，城市的建设，地铁建设也确实需要大量的开支，从某个意义上看，楼市健康的发展促进了从钢筋水泥，建筑装潢整个配套产业链的就业，也促进了城市的快速发展，促进了人民生活水平的提高。不过代价就是我们这批刚需需要付出毕生的心血为整个社会的发展鞠躬尽瘁。

 

14，任泽平:我担心房价会在19年迎来报复性上涨

带着土地财政的思路我们来看一下，最贵经济学家 任泽平在17年时候对全国楼市的一些看法：

下面裴sir 用往期沉淀到知识星球的楼盘微观数据，来去验证 任总的分析是否准确：

 

任泽平，清华大学经济管理学院博士后，中国人民大学经济学博士。

现任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

任泽平:我担心房价会在19年迎来报复性上涨  自然界中一直遵行着一种运动规律,即最小阻力路径。 河水不需要计划自己的行进路线,却毫无例外的奔向海洋;江河不需要计划自己的蜿蜒曲线,却无不在遇到阻力时调整方向。 “我们可以说价格,像其它所有的东西一样,沿最小阻力线运动。它们总会怎么容易怎么来,因而如果上升的阻力比下跌的阻力小, 价格就上涨,反之亦然自然界中一直遵行着一种运动规律，即最小阻力路径。

 

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裴sir点评最小阻力路劲，经历过一段时间的楼盘微观数据分析之后，我发现，只要楼盘蓄水较多，客户较多比较火，下一轮开发商就会申请调高500-1000的趋势，甚至可能毛坯改卖精装。

举个例子2019年1月花山联投比较火，马上3月份花山郡就毛坯变精装的操作了。

去年阳逻还有六七千的毛坯，今年因为第四轮规划实锤10号线新港线，马上地铁沿线的楼盘开始改卖精装了，比如华发，包括21号线沿线的南德等都改卖精装的操作只要稍微有上涨的动力，就会第一时间被kfs吸收后以最小阻力路劲上行。

包括白沙洲的东原、保利基本上都是从去年的13k-13.5k逐步上行到14k。白沙洲三环外的楼盘也从13k上行到13.5k的趋势。三环内的东原、保利之后门槛就瞬间提高到15k的价格了，这些金地和万科的新房都是拿的9000左右的地价，整个白沙洲三环内的价格区位也一下子上扬了。

  河水不需要计划自己的行进路线，却毫无例外的奔向海洋；江河不需要计划自己的蜿蜒曲线，却无不在遇到阻力时调整方向。“我们可以说价格，像其它所有的东西一样，沿最小阻力线运动。它们总会怎么容易怎么来，因而如果上升的阻力比下跌的阻力小， 价格就上涨，反之亦然”。——利弗莫尔：世界上最伟大的交易员 预言之所以充满魅力，是因为当它成真的那一刻，无比绚丽！ 一年过去，距离预言的期限越来越接近，再来回首，期待共同见证！ （本文首发于2017年7月，为保持与原文的一致性，时间均未改动。）

 

01任泽平：我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨   在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上，首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。虽然仅仅只有20分钟，但由于是闭门会议，来的又都是自家的核心客户，所以该说的不该说的，统统奉上，可谓是干货满满。   对于大家最关心的房地产问题，任博也给出了自己的结论：“想买房的人不用着急，只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急，我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。”   任博表示，目前PPI（工业品出厂价）持续下滑，预估会在明年上半年变成负数，企业生存压力大，继续维持这么高的市场利率不现实，货币政策将会逐渐宽松。未来，我们的监管政策和货币政策将完全分化，监管政策一定是金融去杠杆，不达目的绝不罢休；货币政策更多的是盯宏观的基本面。随着时间的推移，明年下半年，地方政府会非常着急，而中央又有稳增长的压力，房价可能在19年会迎来一次报复性上涨。

  09年，12年，15-16年三次稳增长刺激经济都是这样，曾经15年房价5万的时候，我说要翻一番，很多人觉得房价太高不可能，结果大家都看到了。不得不说，任博的这番推断真的是大胆，在中央调房价的当下，假设19年房价会报复性上涨，这不是啪啪打脸吗？

 

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裴sir点评第01段如下，基本上精准预测了：“想买房的人不用着急，只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急

 

a,委婉说明土地财政的严重依赖，所以调控尾期z/f会非常着急，文章是17年分析的，确实武汉在调控的尾期就是18年年底全国很多地方zf 比较着急。我们看到楼市在挤水分的同时，又担心伤及土地财政，所以我们看到，异地公积金贷款政策，刚需摇号政策100%的操作。

 

2018年12月1日起，全国公积金都可在武汉贷款买房！重磅！

重磅！20181105日起武汉部分区域刚需比例提至100%！

 

b,关于去杠杆的说明大家可以看一下，楼市的政策就是去杠杆，二套房首付5成，利率上浮40%，不就是去杠杆嘛。甚至首套房也是利率上浮30%，也是去杠杆，剔除“穷人”。

 

c, 精准预测调控的尾期就是18年下半年，武汉确实是利率上浮到30%之后也就是8月份之后开始楼市逐渐分化的。

 

02我们的监管政策和货币政策将完全分化   那任博的这番闭门推断可信吗？要知道我们已经大不如前，09年我们可以刺激经济稳增长；12年也可以这样干；甚至15-16年还可以来一轮。但这样刺激经济的后遗症大家也是有目共睹，要刺激经济就得放水，而不管你怎么严防死守，最后都通通流到了房地产。

 相比于08年，经济一年比一年困难，但北京的核心地段房价已经上涨了10倍。如今的高房价已经到了天怒人怨的地步，再涨是不是触碰了红线。其次，在以往的几次放水中，我们从来没有出现这么被动的局面，“全球央行”美联储处在加息缩表周期中。如果别人收缩咱放水，务必对外汇造成非常大的压力，确实没有以往几次那么容易。既然有这么多困难，是不是我们18年下半年就不会刺激经济了呢？

  每个时期都有每个时期的主线，我们看看当下政府最重要的是什么？这周，周小川在一行三会上的讲话已经说得很明白了：“全球金融危机的经验告诉我们，要防范金融危机首先要保证金融机构的健康性。对那些高杠杆、低资本、不良贷款等等现象零宽容。”也就是说，相较于实体经济的死活，政府最在意的还是保金融。

这其实是个信号，第一，说明政府不希望房价大跌，第二，金融和经济早就融为一体，政府也不希望企业大量烂账。   不然就变成什么样呢？不知道大家玩过《植物大战僵尸》的无尽版没，你越是救金融，结果烂账越多，越难救。这肯定不是政策的目的，肯定不是美联储还没咋地，咱就自己先把自己给玩完，对吧。    所以，任博才笃定，我们的货币政策会宽松，而且我们的监管政策和货币政策将完全分化，监管政策一定是金融去杠杆，不达目的绝不罢休；货币政策更多的是盯宏观的基本面。 03 未来我们和美国也会越来越分化     未来，我们不单单监管政策和货币政策完全分化，我们和美国也会越来越分化。正如这两天的央行参事所言：我们的央行不会像美联储那样缩表。未来可能是，你缩你的表，我继续刺激我的经济，大家互不干扰。你可能说，这不符合经济学原理，美联储缩表，我们放水，汇率就会外流，这样会出大问题。不但我们的外储消耗殆尽，而且央行的基础货币多数是用美元资产发行的，美元减少，我们就必须放出相应的人民币，才能保持货币平衡。流失掉1万美元，我们就得被动的放出7.85万亿人民币，那不得被骂翻天。BUT，骚年，你还是太年轻，经济学原理都是建立在市场经济基础上的。       在央妈屡次通过收缩香港人民币数量，抬升人民币价格，吊打人民币空头之后；以及严防死守外汇流出，比如个人境外消费超1000人民币就要抽样调查，和最近核查几大民营企业海外并购投资。最终的结果就是，外储是不能减少的，但我们刺激经济也是在所不辞的。

 

========= 裴sir点评第02/03段如下，基本上精准预测了：

a, 政府不希望房价大跌，我们看到去杠杆的同时，挤压的是那些非刚需盘，以武汉为例。根本没有腰斩的楼盘，18k以上或者总价200万以上的楼盘有降价是真实的，但是纲需盘有支撑，房价并没有大跌。只是分化，挤了挤水分，刚需盘水分少，跌的并不多，倾向于横盘的状态。

b,我们货币政策会宽松也预测对了，可以看到美联储加息造成人民币贬值预期，但是我们没有加息，还在不断降准，释放流动性刺激经济。也就是上面所说的我们和美国是分化的。 04 音乐不息，跳舞不止！房价长线将一直上涨   那18年下半年我们真的会放开限购，房价会在19年迎来报复性上涨吗？我先说下我的结论，由于一些深层次永远无法改变的原因，我们的房价会99%的概率像美国一样持续上涨。至于有人说长效机制可能会出，房产税可以改变？其实房产税和土地财政没有太大的区别，一个是希望卖地赚税收，一个是从每套房子里抽税。一个希望地卖得越贵越好，一个希望大家持有的房子越多越好。要让大家持有更多的房子，除了刚需就必须有更多的投资需求，就得让买房的人有赚头。而房产税是真金白银的每月交钱，不可能收的太高，但即使收到2%，和每年的货币贬值比起来，确实是不值一提。最终的结果就是，一部分不太殷实的买房需求减少，房价短期会下跌一些，长期从45度角上涨变成了28度角上涨。房子将成为真正很难逾越的鸿沟，虽然我们向富人征了税，但也加速了阶级固化。

  至于18年下半年会不会放开调控，那就要看是不是只有房地产才能拉动我们的经济，靠其它行不行。但放不放开调控有什么意义呢？只要是刺激经济，不要说资金外溢到房地产，即使严防死守，也会偷渡过来。只能说从08年之后的这一轮又一轮的房价暴涨，就是经济萎靡，央妈续命的必然结果。虽然它不合常理，也不知道还能荒唐多久，但这就是最小阻力路径。音乐不息，跳舞不止！

 

========= 裴sir点评第04段如下：

a, 武汉的情况特殊，今年有军运会会因为场地分散的原因，停工面积大，对供应有影响。军运会对城市的提升，地铁建设加速，绿化等城市基建完善对楼市是利好。

至于任总担心的房价上涨问题，其主要表示的是担心，并非说楼市一定会上涨30%。那么我觉得对于武汉来讲，这个担心不是多余的。从20190320日起，武汉不限购区首付2成，记忆力2016年武汉不限购，首付2成倒置房价快速上涨的操作印象深刻。不限购区在这种放松的政策下，我想很快就是10k的单价起步了。

 

b, 房产税观点，裴sir是非常赞同的。

 

15，从微观上分析刚需盘是否值得买。

关于利率上浮软刀子杀伤楼市的一点小看法：

利率从20-25%上浮到25-30%，大概是2018年10月份前后楼市分化遇冷，差不多是最后的10%左右的利率上浮导致楼市分化。 简单的算了一笔账，首付50万，贷款100万，总价150万的房子： （实际上150万买武汉三环100平的房子都已经有点吃力了）贷款30年的话： 4.9%基准利率 5300月供 1.2倍基准利率 5900月供 1.3倍基准利率 6200月供

 

这样综合看来，

结论一： 因为5300和6200的300元的差距最后一根稻草倒置了楼市分化。要知道武汉上半年利率上浮20-25%的时候还是供不应求，陪跑半年买不到房的大有人在。 我在想如果1.3回调到1.2-1.1的时候甚至是基准的时候会不会又出现上半年情况，cs税满天飞，精装修不能贷款，摇号抢不到，一直在陪跑，kfs 就300套房收了3000份资料，陪跑了半年买不到房子？300块一个月的增量相比几万甚至几十万块的茶水，真的能交好几年了。

 

结论二： 1.3倍相比1倍基准利率上浮差不多一个月增加900左右，对于贷款小于100万的楼盘杀伤力小一些900可接受，13-17k的楼盘。对于贷款超过100万的楼盘杀伤力比较大超过1000，并且不是刚需盘。武汉江山32降到26k，正荣27k精装变毛坯24k等。

 

结论三：

很多楼市政策红利总是第一时间被kfs 吃掉，而不是被购房者。kfs 蓄水多了就傲娇，全款优先，套路盘（比如花山郡前期套路陪跑概率高，开盘2期之后3月份预售证显示准备卖精装了！），精装不能贷款资金快速回笼。提高认筹金等锁定购房者资金，耽误购房者几个月的时间，容易错过楼市最佳入手时机。

 

 

16，楼市决定因素，短期看金融:

楼市短期内看金融(比如2016年降息降准首付降到2成，同时放开限购，武汉楼市迅速翻倍)，中期看土地供应，长期看人口流入。（然而以上三点对于一二线城市来说都是政策可控的也就是说权利控制着楼市）

 

当前武汉的购房贷款利率持续上浮到30%-40%，我觉得才是武汉楼市刹车的根本原因，目的不是为了打压楼市，而是挤水分，挤泡沫。更主要的是为了防范金融安全，美联储加息周期下 适当的提高购房门槛，剔除加杠杆的“穷人” 防范金融an全，同时也因为之前蓄水的韭菜质量和数量足够所以利率上浮30%左右，但是最终9月份美联储加息和贸易战升级 武汉的银行并没有持续的跟进到利率上浮40%。说明只是为了金融防御和适当的提高门槛蓄水，达到一个适当刹车和维持利益的最佳平衡点。

所以武汉楼市也就是逐步在2018年下半年10月份以后开始分化的，短期楼市看金融的道理是对的。但是出于对土地出让收益的保护，我们看到了刚需摇号100%的操作以及异地公积金贷款的支撑的政策，这些都如同 任泽平所说，18年年底的时候基本上是调控的尾期。2019年年初我们看到了利率回调的操作，到3月份，一些楼盘针对首套房利率上浮回调到20-25%的操作，但是我们也发现一些楼盘价格开始上行。

实例数据：

2019年3月份白沙洲三环内的东原、保利的楼盘价格从13.5k上涨到14-14.5k的价格，三环外的楼盘则普遍价格从13k上涨到13.5k 的价格区间。同时我们看到光谷东的新房利率从去年底 30% 上浮回调到20%，但是地铁11号线光谷东沿线的楼盘价格又涨了1.2k左右，新房龙湖备案价提高到了18.2k左右，相比去年的光谷188的17k价格高了1.2k 。所以利率上浮和房价上涨，对于刚需，后者更难以接受。

如果用任泽平的话来讲就是：

自然界中一直遵行着一种运动规律,即最小阻力路径。 河水不需要计划自己的行进路线,却毫无例外的奔向海洋;江河不需要计划自己的蜿蜒曲线,却无不在遇到阻力时调整方向。 “我们可以说价格,像其它所有的东西一样,沿最小阻力线运动。它们总会怎么容易怎么来,因而如果上升的阻力比下跌的阻力小, 价格就上涨,反之亦然自然界中一直遵行着一种运动规律，即最小阻力路径。

所以对于刚需来讲，能接受的价格区间13-17k的价位的话，上行的动力更大，水份更少。相对而言改善型住房，2万以上单价，并且总价200万以上的楼盘在武汉整体相对更稳定。

因为这些购房群里可能更早就已经购房了，并不着急买房，所以随着利率上浮30% 杀伤的话，不着急。所以这类楼盘在楼市利率上浮打压情况下，相对比较好买，甚至也会有回调的优惠。比如正荣紫阙台精装27k改为毛坯24k ，武汉江山32k精装变26k ，但是很快发现好的楼层也没有了。整体而言呢，首付150万以上的购房者，如果不是稀缺性或者学区以及倒置红利明显的楼盘，相对不用那么着急，选择好的楼盘、户型、楼层，一步到位才是最适合的。

 

17，楼市决定因素，中期看土地供应：

我们看到重庆的增加土地供应量控制房价的操作未能在其它城市传播和效仿，我们看到的是地价越拍越高，宁可控制土地供应量也要把价格抬起来。 

我们看到武汉地铁高速建设的同时，也要看到城市快速发展身后，是刚需购房者为城市的快速发展提供了全力的支撑。武汉地铁通车总里程大概是300公里，全国第6左右，我们看到武汉的土地出让金也是全国第5的样子。从这里我们基本上可以看到武汉城市基建对于土地依赖性有多强了。 不过代价就是我们这批刚需需要付出毕生的心血为整个社会的发展鞠躬尽瘁。

这也不难理解，为何打压楼市的操作，总是不长久，不持续，无论是武汉还是其它城市都是一样的。

 

18，楼市决定因素，长期看人口流入：

对于GDP排行前10的人口流入的一二线城市来讲，人口老龄化有何影响？全国14亿人口就那么10个一二线城市，你担心他吸纳不到人口嘛？ 所以长期来看一二线人口流入城市房价还是上涨的大趋势是毋庸置疑的。

 

笔者是湖北人，就预测一下武汉的未来：

未来的五年是武汉人才回归和聚集的五年，无法承受一线城市及超一线城市房价的人会蜂拥聚集到二三线城市，即使灵魂还在外地，家也会先安在武汉。若是有准备和这些人拼刺刀去抢房的话，可以多等几年...

19，房产税是否会降房价？

 

首先房产税是为了收税而不是为了降房价，参考上海、重庆。对于没有房的人很悲剧了，房东会直接提高房租，因为他要交房产税了，没有房的人是最容易被转移税费，成为最终的税费受害者。笔者在上海工作过很多年，眼看着房租一天天上涨，房产税没给我这种在上海没房的人任何实际的好处。在房产税开征的日子里，2016年上海房价照样暴涨，从一线到二线都是如此。

 

今年两会提出了房产税的问题，其实也很好理解。不断上涨的房价极大的增加了zf 的财政收入，土地增值，土地出让金等等。但是一个城市的地总归是有限的，靠着人口红利，疯狂的汲取着80-95这一波又一波的心血，土地不断的高涨，不断的为地方财政增收。但是土地卖的差不多了该怎么办，所以房产税应运而生，美其名曰向欧美学习，只不过是用房产持有税替换土地收益而已。

 

其实上海早就开始实行房产税了，人均超过60平米就需要交纳房产税，基本上对于房东可以忽略不计的房产税全都转嫁到了租房人的头上，根本没有起到抑制房价的作用。真正的房产税是类似于美国和德国的那种，征收持有税，这样空置房屋的成本是很高昂的，才能避免持有多套房产，抑制房价，回归实体产业。所以，回归最本质的思考，莫过于，换一种手段来敛财而已。那么指望房产税来降低房价可能性大吗？

它的出发点根本就不是为了降房价，而是为了收税而已，房价跌了，房产税能收的多吗，明显不能。所以说，没有领导办不到的事，只有想不想办，肯不肯办，是否利益忧关的事，才是领导们最关心的事。所以，你可以看到路上针对交通违法的监控是不计成本的投入，因为可以收钱嘛。 所以与其关心是否有房产税还不如先有房，不然交税的资格都没有，房租上涨倒是逃不了。房产证只会让房产的税费在原来的土地出让税收入（一次性）基础上增加持有成本，税费更多了，成本必定转让到最没有话语权的无房群众身上。

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2018年适合在武汉买房吗（你为什么贫穷？）（裴sir原创）

 

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