楼市将遭遇致命一击

 　　叶康乐

　　当２００４年１1月高院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》并宣布此规定将于2005年一月一日开始实施时，它未必会料到这规定将在楼市里掀起怎样的巨涛骇浪。

　　这新司法解释规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。房子作为被执行人及其所扶养家属必须居住的居所自然不能执行。这条法律对楼市带来的最大冲击就是：银行的对抵押物的处置权被悬置了！银行没办法拍卖那些只拥有一套住房的欠款人的房子。

　　由此就给银行提出一个严峻的问题：住房抵押贷款还办不办？如果继续进行住房贷款的话，以后贷款人停止还款银行该怎么处置？

　　银行仔细研究后得出的结论是：住房抵押贷款是还可以办，但必须用两套房子去贷，并只能贷出一套房子的钱。银行这样做就是为了规避日后贷款人不还款带来的风险。有了两套房子银行自然不怕了，这意味着当贷款人停止还款时，银行有权拍卖掉贷款人的一套房子用于抵债。浙江省的大多数银行对于住房贷款已经是实行这样的新方式了。银行实行这样的住房贷款政策，无疑令很多中小企业主融资变得困难，对中小私营企业将是一个冲击。也将令社会上的现金流量减少，也将间接增加购房者的融资难度。

　　这一政策虽然对楼市会有一定冲击，但更大的冲击还在后面。这问题就是：按揭贷款还贷不贷？

　　现在的楼市可以说是银行一手扶植起来的。比如在杭州这样的大城市，买一套房子往往只要首付20％就可以了，其他的80％可以向银行借款。这就意味着价值一百万房子只要拿出20万就到手了。这就让那些明明没有实力买得起、住得起一百万以上豪宅的人也借这个东风轻轻松松地买了房子。这也让那些投机倒把的人可以借银行的钱进行滚雪球似的炒作。可以说，没有银行资金对楼市的深层介入，楼市是完全可能在一夜之间雪崩的。现在楼市的现状是：无论是开发商，还是购房者，都在借贷大量的银行资金进行炒作，自由资金可以说是少的可怜。2004年国家的宏观调控是掐紧了银行流入房产商的资金，而新司法解释的实施，将掐住银行流入购房者钱袋里的资金。

　　对银行来说，按揭贷款跟住房贷款的风险其实是一样大的。两者完全是一码事嘛。一个没有房子的人完全可以从银行贷款买个期房或二手房，然后停止还款。银行将一点办法也没有。因为购房者只有一套可以用来居住的住房嘛，按照高院司法新解释，银行是不能拍卖欠债人的唯一住房的。银行既然不能拍卖，只能查封。那么，对停止还款的购房者来说，查封又怎么样？他还是能继续住在这唯一的住房里的。银行的钱就这样被轻松的赖掉了！

　　这样的事，只要有第一个人这样干了，并且未受严厉惩罚的话，那么，整个天下的购房者将纷纷效从，最后导致的结果只能是：全体按揭贷款购房者都停止了还款，在银行形成了历史上规模最大的烂帐。

　　很不幸，这样的事情已经发生了！据中国新闻网1月20号的一篇文章报道：“据业内人士透露,一部分人自己住在贷款购买的二手房中,将原先的房子转移到亲属名下,再出租出去,同时不再为二手房还款。银行在法院新政策的制约下也毫无办法。”也就是说，已经有人利用这个政策的漏洞停止还款了！只要有一个人这样做了，并且没有受到惩罚的话，天下危矣！

　　为什么说天下危矣呢？因为现在各银行按揭贷款总量起码有几万亿。有报道说，截至2004年11月17日，单中国工商银行个人住房贷款余额就突破4000亿元，达到4027.11亿元。假如这几万亿都收不回来的话，本来就已千疮百孔中国的银行与金融体系将是何等的一种局面？

　　为了防止这越来越明显住房贷款风险，银行将不得不考虑停止对住房的按揭贷款。也就是说，不仅是停止对二手房买卖的贷款，而且连新楼盘的按揭贷款也停了。

　　我现在提出这样的一个观点，很多人肯定以为我在说胡话了。他们会说：这怎么可能啊？银行停止按揭贷款的话，谁还能买得起这样高价的房子？那开放商岂非要跳楼？楼市岂非要崩溃？政府能答应吗？

　　他们的反问当然也很有道理。这就是银行面临的两难问题。银行停止按揭贷款，楼市将崩溃，开发商开发的房子卖不出去，在银行也将形成巨大的烂帐。

　　但是，如果银行不停止按揭贷款的话，银行的风险也很大。——只怕这钱贷得出去，收却是收不回来了。从这个角度看，银行停止按揭是有可能的。这不是一个想象中的问题，而是现实问题。在浙江省的宁波与温州，各银行对70平方米以下的房子已经停止了按揭贷款。造成70平方米以后的房子的成交量为零。（详情可查询温州商报与宁波晚报的两篇报道：《二手房按揭贷款门槛提高了温州商报》《抽到了限价房，却无法办按揭——银行对70平方米以下住房停止放贷）

　　而一旦银行全面停止各类住房按揭贷款的话，楼市的雪崩也就在所难免。

　　总起来说，在这个新司法解释下，银行处于左右为难的处境：如果继续放贷，怕收不回钱。如果停止放贷，楼市崩溃，同样会形成巨大的烂帐。

　　如果破解这个离我们越来越近的前景呢？只有重新考虑这个司法新解释。

　　古语云：明者见于无形,智者虑于未萌。当整个楼市已经开始雪崩，当天下的住房按揭贷款人都已经开始停止还款的时候，再来考虑这个问题，就太晚了。

　　或许，有两个方法可以防范这场危机。一是在法律允许范围内严厉惩处那些停止还款的人，免得后面的人跟风。当第一人停止还款而没收到严厉惩罚的话，那么，整个体系崩溃的日子也就不远了。第二就是重新解释或完善这个司法解释。显然，这样的司法解释在目前的中国很难行得通。目前的中国根本没有形成信用意识。大家的心理状况都是能占国家的便宜就先占了再说，根本不会去考虑整个国家的利益。这样的一种形态下，如果欠款得不到有效遏制，将很快风行全国，形成一次经济大危机。

　　中国的股市历程已经证明：当初的政策失误（主要是股权分置问题）为股市的彻底毁灭埋下了伏笔。同样的历程看来也将发生在中国的楼市上：如不及早采取措施，现在的这条司法解释也将深刻地影响整个楼市。