中国房地产总值到底有多大

美国历史上，房地产总值与GDP的比值均值为一倍，次贷危机最高点为1.7倍。而日本最高时接近4倍，目前1.5倍左右。

房地产业正因为太重要了，它在一国经济中才更需要保持合理的比例，这个比例一旦过大，就容易出现问题。
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年其全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说，日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次，也常被称为“‘二战’后日本的又一次战败”。
在2007年美国房地产泡沫时期，美国房地产的总市值是GDP的74%，而在2012年，中国房地产总市值与GDP比重已经高达200%以上，这一水平明显高于美国同期的46.5%。另一个测算认为，中国的房地产总市值是GDP的2.9倍，即290%。
而早在2009年，就有研究者综合官方统计数据计算得出：中国农村住宅总价值为15.96万亿元，再加上城市的75.52万亿元，当时全国住宅总价值约为91.48万亿元。而同期的GDP累计值约为31.4万亿元。全国住宅总价值超出GDP近2倍。
在所有的研究者当中，全球最大的空头基金尼克斯掌门人詹姆斯·查诺斯给出的数据最高。他认为，中国的房地产热酷似20世纪80年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。查诺斯称，据其测算，从建设成本来看，中国房产市场的价值已升至GDP的300%～400%。
2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当时北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。2013年8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。“这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”

瑞信亚洲区首席陶冬：90年日本房地产总值/GDP为200%；06年美国房地产总值/GDP为170％；今天中国房地产总值/GDP为250%。北上深三个城市的地产总值相当于美国地产总值的七成。在过去的100年中，全球大房地产泡沫约出现40次，每次泡沫时，国民都会说自己国家的房价上涨和历史其他泡沫不同，有本国国情

作者：价值at风险
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中国近年分别有三次基础设施建设的投资大幅增长，分别是09年、12年和15年，与房地产价格周期相雷同。本质是由房地产与基础建设互补，基础设施又是房地产附加值的结构驱动的。中国经济以基建为诱因，房地产为支柱的增长模式是一种高储蓄高负债转化高投资率的过程。我国基建投资占GDP的比重高达8.6%，而发展中国家平均为3.8%，美国仅为2.5%。相比房地产占GDP比重，中国房地产GDP占比为339%，全球平均水平为260%，并高于美国2008年峰值。

这个时候日本人的共同知识里已经将日本战后的基本国策忘得一干二净，也不记得城市化已经76%了，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买。扫荡各种奢侈品商店，买下 洛克菲勒 中心，买下假的梵高《向日葵》……

 故事开始于有人提起26年前日本地产泡沫破裂前夕，把东京圈的房子全卖了能买下整个美国。然后有人计算了中国版：将北上深的房子全卖了能买下半个美国。于是很多人把这当成个段子，甚至还有人觉得这证明中国房价还有上涨空间。

　　其实这些比较顶多当个参考，没有太大的意义。因为全球化从二战后就已经开始了，每个经济体都有自己的生态位，它们之间的关系大部分是分工，少部分是竞争。当在某个领域竞争不利，就会自然改变生态位。譬如中国此刻面临的改革转型。

　　其实并没有谁真的在走谁的老路，并不是说在日本楼市泡沫破裂的点位，中国也一定会破裂。没那事，有可能早有可能晚。何时触发那个机关，那个大家觉得自己高买了资产，竞相抛售的滚雪球现象，更多的取决于市场中消费者的心智状态。当然历史数据会对集体心智状态造成一定影响，但并非绝对的。

　　凯恩斯就认为，市场价格表现就是共同知识造成的。当年荷兰一颗郁金香花球能换二十间荷兰大瓦房。在这个阶段，郁金香培育成本的共同知识占比已经很小，而对需求乐观估计已经统治了所有人的意识。要判断此时此刻中国楼价到底走到哪一层楼？能不能摔死人？是很难的。我们只能通过观察共同知识中不同因素的占比来推测。一般来说，共同知识中房屋建设成本和房屋总价与GDP比值这些常识因素，越来越少直至几近消失，就说明已经非常临近破裂的时刻。市场总是这样，一开始每个人都算小帐，觉得房子太贵根本不值这个钱，逐渐到开始认同价格高有高的理由，再到后来已经顾不上许多能抢上就不错了，最后一定数量的人忽然醒悟——这个房屋投资横看竖看都不合适，如果不及时卖掉就有可能赔掉裤衩……于是触发滚雪球机制。

　　从这个角度，我们可以回顾一下26年前日本人走过的心路历程。

　　泡沫的形成

　　很多网文都把1985年的“广场协议”锚定为日本经济的拐点，其实这是很粗陋的想法。因为1985年后日本房价是加速升高的，拐点是1991年才到来的。这中间隔着整个“五年规划”呢。如果不是现在的人以“上帝视角”来看待这个问题的话，身在其中的日本人怎么可能想到日本经济会从此“奔流到海不复回”？生活在1985年-1991年之间的日本人只有一个想法，就是日本经济只会更好，“不买房再等30年……”（谁知道是买了房后悔30年）。反过来想，我们其实也没办法知道此时此刻--2016年的中国楼市会是历史上的哪个阶段。

　　咱们不以阴谋论最喜欢的广场协议开头，咱们就以日本战后的几个主要红利开始。

　　第一个红利：婴儿潮。日本在二战中元气大伤，被美军数以万吨的炸弹和两颗原子弹几乎打成的月球表面。因此人口像经过二战的大多数国家一样，有一个集体生育回补缺口的阶段，这就是婴儿潮。婴儿潮苦了一代日本人，而这一代日本人却为日本的振兴奠定了基础。人力成本低廉，人们为了生存必须要服从，必须要努力工作（同期中国婴儿潮的那批人却不事生产，跑去砸文物）。

　　第二个红利：美军进驻。在大多数中国人眼里，外国驻军绝对是丧权辱国的大耻辱。这是没错，但谁让日本是坏事做尽的侵略者呢，所以美军进驻就相当于假释阶段，得被人看管着生活。这对日本来说绝对是因祸得福。因为此期间接连发生了朝鲜战争和越南战争，地区动荡，但是都跟日本没关系。同时由于美军进驻也没有谁会去惦记着打日本。 这样等于是被隔离在战后的局部冲突之外。对于资本来说这就像一个天然避风港，外资就会大量涌入。

　　第三个红利：科技。这一条应当说也是因祸得福。日本是一个岛国，由于土地和资源匮乏，自古以来就贫穷多战乱。所以日本想要发展就两条路，打出去和卖出去。打出去这条路就是侵略亚洲，建“大东亚共荣圈”。这样做的结果就是战败，成为全世界唯一挨过核弹的国家。所以战后的日本就剩一条路了---卖出去。此时的日本商品面临着带头大哥美国产品的打压。其中机会就在于，美国和中国一样地大物博，选择很多。而日本只有在商品上打败美国这一条路可走。因此日本很早就定下了科技兴国的路线。也许正是别无选择的环境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位诺奖得主。在科技的强力支撑下，日本的汽车、电子产品侵袭全球。

日本第一个诺奖得主-汤川秀树

　　第四个红利：中国崛起。你没看错，中国绝对是日本经济腾飞的助力。80-90年代是是这样，往后可能还会来一轮。日本虽然在二战时以中国为后盾与美国争霸的算盘落空，但是在日本商品与美国的“新太平洋(601099,股吧)战争”中，在中国为后盾的支撑下完爆美国，把美国汽车业都打到姥姥家去了。因为80年代适逢中国改革开放百废待兴，一切都匮乏，家电更是没有能力生产。日本的高附加值家电输出到中国，扩充了企业力量，更有资本支撑科研，从而得以与美国一决高下。广场协议，其实是美国认输的表现。

　　 谁还记得当年的东芝电视机

　　最后一个红利：广场协议。广场协议也是红利？是不是很毁三观？事实上，战后美元以黄金储备背书的美元输出到全世界，支撑欧洲和日韩复兴以拒苏联 。这个“布雷顿森林体系”坑苦了美国。以法国为首的欧洲和日本都利用这个机制抽空美元。美元要作为国际货币保持强势的信用，但强势美元是美国制造业的噩梦，美元都输出到国际买东西了（主要是日货），买美国货的就越来越少。很多企业要破产，美国国际收支严重不平衡。（美国就像一个败家子，只买东西不卖东西，钱往外送赤字扩大）而这个发起“布雷顿森林体系”的美国财长助理哈里.怀特后因被找到是苏联间谍的证据而遭调查。此时的日本真是春风得意，以弹丸之地的岛国达到了美国经济总量的一半，成为世界第二经济体。广场协议是美国财长布鲁梅萨跑去跟德国和日本商量，求他们带头在市场抛出一部分美元，令美元贬值，好提振美国的出口，缩小逆差。结果市场马上发生了过激反应，人们拼命抛售美元，美元跌幅最高达到41%。（这是谁做空了美元？）而日元因广场协议涨了大约20%。这下好了，日元强势了，美元换成日元，等美元跌了再换回来就会赚钱……在这五年里，连美国人都会认为自己被日本人耍了……

　　所谓过犹不及，正是这最后一个红利快速提升了日本经济内压，最终引爆了泡沫，瞬间将前面几个红利全部转变为噩梦。实际上当时的日本是被撑死的，而非饿死。这块我再浅显的解释一下：假设你的收入由工资、奖金、投资股票的回报组成。通常这几种收入都是交替到你手里。我们普通人的经验是钱永远不够花……假设你有一段时间特别走运，工资发了、奖金double了，加上股市表现良好（这真是难得），然后你手里的钱忽然够花了，并且你也花了。那么接下来的未来预期是什么？刚刚发过的工资需要一个周期再发，奖金短时间很难会double，股市八年一个周期……于是对于未来的一切预期就都是向下的。 然而你在三种收入的高峰合一的时候做出的投资并没有考虑到未来悲观的预期…比如你把这些钱买了一辆豪车，结果发现在常态下这款车的保险和保养费用都是一场噩梦。

广场协议那次著名的演讲

　　中国人对二战中日本的印象是“贪心不足蛇吞象”，一个弹丸岛国就想吞下诺大的中国。而事实上这种吃多了消化不良的悲剧在80年代的日本再次重演。

　　最后的疯狂

　　前面说的这五项红利，此时起了反作用。首先日元升值，加上日本持续的经济高增长和美国之间形成鲜明对比，再结合日本无军备带来的稳定市场环境和中国新崛起的旺盛需求，以及对日本婴儿潮住房刚性住房需求的误判，彻底坐实了日本将取代美国的集体幻想。在贬值预期下的美元涌入日本进行投资（就像今天的中国人，因预期人民币贬值而狂换美元）……但是日本国土小、资源匮乏，那点资产一买就高了。

　　此时一个逆转已经悄然发生了。就是以日本的地缘天赋，绝对是应当牢牢占据高技术产品贸易出口的龙头位置。但是飞涨的房价，显然比花重金搞科研，精益求精的生产要省力的多。加上日元升值打击了日本出口制造业，搞外贸赚钱不如炒楼来得痛快！

　　连原本那些扎扎实实做生产的三菱、松下、索尼等巨头因出口事业的财报难看，不得不重金在东京拿地，大兴土木，来换取好看的报表。日本稀缺土地带来的高增值形成了巨大的海绵，吸走了本来用于制造业的资金。生产企业资金吃紧。1986年日本就发生了短暂的衰退。而日本政府错误判断了形势，认为是日元升值引起的流动性的紧缩，于是来了个大放水，降低了贷款门槛。

　　结果巨量流动性非但没有惠及制造业，反而加上杠杆冲进楼市。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，仅凭“名气”这个虚拟资产就可以贷到款。

　　这个时候日本人的共同知识里已经将日本战后的基本国策忘得一干二净，也不记得城市化已经76%了，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买。扫荡各种奢侈品商店，买下洛克菲勒中心，买下假的梵高《向日葵》……

　　这个虚假繁荣在1989年-1990年间到达顶点。日本政府发现坏菜了！因为楼市持续上涨，银行的贷款全部是用高价房作为抵押的……一旦楼价波动，会大面积出现坏账，不光楼市遭殃，而且连同支柱型的大企业都因在楼市过多的配置资产而将遭殃。于是日本政府决定该给市场降温了，将利率从2.5%上调到6%。

　　……其实日本政府错就错在不应当一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上调利率将所有在“大和崛起”美梦中的日本人同时叫醒了……万一自己以房屋存在的财富跌掉一半甚至更惨怎么办？婴儿潮人群“一生悬命”积攒的财富，将会一朝成土。这样的话早点卖是能减少点损失的。如此形成了一个诡异的囚徒博弈，如果第二天你不卖，别人卖了怎么办？加了杠杆买房的就会终生背负债务，或者直接破产到公园流浪……

　　于是那一刻终于到来了！

　　首先发难的是日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统，那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们必须抛出另外一些资产来获得流动性，这就是所谓的系统性风险。

　　于是真正的流动性危机到来了，延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休，卖掉资产周游世界的老人，到今天都是日本比较富有的人群。有些在日本经济的顶点兑换人民币来到中国，赶上中国经济大发展。过了一些年再兑换成日元回到日本，发现到中国十年等于没花钱……

　　而楼市大崩盘于1991年才真正开始，这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的老百姓(603883,股吧)还抱有一丝幻想，再等等，说不定只是暂时的波动，毕竟还有那五大红利支撑呢……结果这个暂时，一下就暂时了26年……至今仍然看不到尽头。

流落街头的日本人

　　我们和日本的区别

　　到小编截稿之日，日本东京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多亿美元，是中国上海的两倍。而东京最贵的楼盘，每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海，很多楼盘每平米已达到7万，且还在上涨……

　　小编并不认为当下的中国与当年的日本有多少相似。中国有着个与美国接近的国土面积和资源，比日本大得多的内需，低得多的研发能力。最重要的是小编算了一笔账。上海有2300万人口，人均住房面积35平方米，如果此时的均价是3.5万，那么上海 房地产 总值约为28万亿人民币。2015年上海GDP接近2.5万亿，地产总值是GDP的1120%……