楼市收紧：又一个坏消息！开发商的苦日子要来了？

文章来源：微信公众号“21金融圈”

21金融圈综合：21世纪经济报道、wind、国金证券、贝壳研究院等

楼市再传收紧信号！

不只银行收紧了涉房贷，房地产企业发债融资也面临收紧。这一消息引起金融圈和地产界的广泛关注。

据21世纪经济报道，地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。

房企融资再次收紧！ “三道红线”禁止房企有息负债增长？

据21世纪经济报道，随着房企资金集中还款期的临近，房企融资步伐加速。同时市场传言称监管层或设置“三道红线”，将再次收紧房企融资。

• 剔除预收款后的资产负债率大于70%；
• 净负债率大于100%；
• 现金短债比小于1倍。

监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。

央行数据显示，

二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示，今年以来截至7月28日，68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模，出现大幅下滑。

据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；

过去3个月海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

海外债利率再创新高，这意味着，假如放纵房企高息密集融资，势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊，增加系统性风险。
所以市场传出将“控制房地产企业有息债务”，不无道理。

那么什么是有息负债？

有息负债是相对无息负债而言的。从会计角度来讲，无息负债一般来自预收账款，以及延期支付形成的应付票据和应付账款。
说通俗点就是由于欠款而无偿占用别人的资金。而有息负债，指的是银行长期借款、发行债券等。
二者的区别在于，前者可以无偿占用他人资金，尤其是垄断性企业；后者则需支付越高的利息。

图：据国金证券研究所统计，超过这三道红线的房企不在少数。

回过头再去看，房地产是典型的高负债、资金密集型行业，现金流就是房企的生命线。
图：房地产企业触红线情况统计 （数据来源鼎诺投资）

兴业研究认为，此次收紧地产债融资将给最近较热的土地市场和债券融资市场降温，通过只允许偿还不超过对应存量债务融资工具85%的方式压降房企杠杆水平，在对房企主要的表外融资方式信托融资严管控后，进一步对房企表内债券融资进行管控，贯彻今年5月22日的两会报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。

开发商：要过苦日子，偿债高峰也要来了！

根据中房研协数据，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元，其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。

刚过去的　7月以来，房企海外债计划发行数量已达22只，计划发行规模66.15亿美元。
在房企加速发债的背后，是将要到来的偿债高峰。
按照克而瑞研究中心的报告，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。

其中，万科2020年到期的债务最高，达600多亿元。另外，在TOP20的房企中，还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。

那么，“触及'三道红线'不许增长有息负债”，加上开发商的偿债高峰临近这两则消息，又给楼市传递了什么信号？

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。
假如传言为真，那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。
据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

最新数据公布！ 房价还有上涨空间吗？

8月14日，国家统计局公布了2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看：新房上涨城市相较6月减少3个，整体房价上涨但涨幅收窄。

2020年7月份新建商品住宅销售价格变动方面：
环比价格：北京上涨0.3%，天津上涨0.5%，秦皇岛上涨0.1%，石家庄上涨0.3%；
同比价格：北京上涨3.3%，天津上涨0.7%，石家庄上涨4.9%，秦皇岛上涨6.0%。
从7月70城房价数据看出：59城环比上涨，其中，唐山二手房涨幅15.3%领跑全国！

2020年的下半场，楼市几大趋势似乎正逐步突显：
1、商品房成交量和价格持续走稳 2、土地市场持续分化
3、房企融资“好日子”难持久，融资收紧是下半年大趋势

更重要的一点：楼市的慢牛似乎成为了定局。
在这样的形势下，你认为房价还能大涨吗？

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