房价下跌是一个伪命题

这是观观的第121篇原创文章

每一年两会，房价涨跌都是不能回避的点

这次回答某乎问题是：

未来 30 ~ 40 年中国房价有下跌的可能么？从人生一辈子的周期来看~做房产定投是中国最好的投资？

是商品总会有涨有跌，不存在京沪永远涨的说法。但不管楼市的短期周期波动涨跌，都不妨碍你长期从买房获得收益。因为房产的本质是金融，我们买房做的是在对冲货币宽松。

1

那些年的楼市暴跌

我们来看下人类历史上比较著名的几次房价暴跌案例。

一是香港97年楼市大崩盘。

当年的亚洲金融危机，香港的房产从97年高位100点（中原城市指数），下跌至03年的35点，跌幅高达65%。但是2013年香港房价已经回到97年的高位，当前已超过97年高位上涨70%左右。

中原城市領先指數 CCL（香港）

二是美国2008年金融危机下楼市大跌。

当年金融危机的时候，全美房价从2008年的高位189点（凯斯席勒指数），下跌到2012年的134点，跌幅达到41%。但是现在全美房价已经回升到204点，超过了2008年的高位10%。

凯斯席勒指数

三是日本的94年房价大跌。从来自日本的微观市场情况来看，日本东京的房价也早已超过了当年的房价高点。

国内的房价情况更乐观。房价坚挺的一线很少有回撤，更不用说大跌了。以上海为例，每一轮大周期的调整，上海房价也只有10%的回调。这样的情况发生在2008年有过一次，2014年个别板块有过，但回撤之后迎来的是50%到100%的暴涨。不上图了，免得刺激人。

二线城市的楼市发展不如一线，但也是回撤小，涨幅大。以杭州为例，当下杭州房价如火如荼，在2010年的时候也曾经出现过房价低迷的情况。当年华家池地王拍出之后，杭州房价就陷入5年的低迷，成家均价从1.75万下跌至1.45万。可是直到2016年、2017年大涨，再创新高。

2005年以来杭州房价（克而瑞数据）

国内外这么多案例只说明一件事，房价短期可能会回调，但从长期来看，房价下跌几无可能。

背后的原因写在19大报告里。

十九大报告提出了中国社会经济发展的若干重要的发展节点，其中：2020年中国将全面建成小康社会；2035年中国将基本实现社会主义的现代化；到本世纪中叶2050年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

未来二十年，国家有众多经济社会发展目标，而国内家庭资产主要是房产，保持房价平稳（增长）是关乎社会稳定的重中之重。

2

中国最好的定投标的

从过去十年除房产外的大类资产来看，几乎没有一个资产能够保持长期、稳健的上涨。我们都知道复利神话，每年20%左右的复利，让巴菲特三十年成为全球首富。

可是没人告诉你，复利的最关键的是确定性，复利最害怕的是大幅的回撤。一次50%的下跌，需要一次100%的上涨。一次33%的下跌，需要一次50%的上涨。对收益最大的的损害，来自于单次的大幅回撤。从这个角度说，下图这些所谓的大类资产每隔几年就有一次大跌，都是不靠谱的。

这些资产不靠谱的原因是黄金、大宗商品、美股、比特币的定价权，都不在中国人手上。一个我们不能控制价格的资产，是不值得投资的。

而国内能定价的A股。我之前曾有过评论：中国股市不同于其他地区的股市，有扭曲的生态链。它从不以保护投资者为目的，它的建设目标是保护国企股东利益。每到国家有重大融资需求的时候，比如股份制改革，工农中建和中铁要上市了，牛市就来了。但是国家的强刺激只能持续一两年，重大任务完成后就是一地鸡毛。

选择房产，就是得到国家背书的利益共同体。从大的方向讲，楼市背后是经济，经济背后是就业，就业背后是稳定。七十年代和九十年代发生的大事告诉我们，在中国稳定压倒一切，而这个抓手就是经济，切入点就是楼市。从小的方向讲，我们买的只是房子，房子下面的土地依旧是国家的。每套房子就是个公司，国家是大股东，你是小股东和高管。把自己的利益和国家绑定在一块，这样投资安全性也会更高。

3

战胜对手的能力

对于个人来说，买房就是创业，和开公司一样，是做大资产负债表。在资产端，你把现金换成了房产，你牺牲了资金的流动性，但得到锚定真实通胀率（我个人认为12%）的生息资产。这样你的资产配置中就具备对冲货币宽松的能力，已经战胜了大部分不买房的人，大约是社会上的90%。

在负债端，如果你是通过按揭贷款或者其他融资手段买入房产的，负债总额随着真实通胀上升，其实是在稀释下降的。就好比10年前的贷款100万，当时忧心忡忡，放在今天来看根本不值得一提。每个人风险偏好和融资技巧不同，在占全社会10%的买房人里的竞争，拉开差距主要靠负债的管理能力。

更多讯息可以关注“魔都财观”公众号，后台回复“咨询”，看下（目前已有8个）实战案例，就会明白同样几十万起步，为何有人能买入几百万，而另一些人却依旧原地踏步。

最后要特别提示的是中国城镇居民人均居住面积36.6平米。我们从来不缺房子，稀缺的是一二线城市优质地段，居住权自由买卖，具有金融（融资）属性的产品。不要考虑三四线住宅，那些房子只有消费属性，如同手机一样的商品。另外房住不炒的政策坚定落实中，信贷的严格管控造成当下楼市的静淡市，最近一二年不会有大行情，但这不影响我们长期的看好。

任何时候，都不要满足于做一个随波逐流的蝼蚁，务必让自己的成败得失与家国方向紧紧捆绑在一起。国家走一段很小、很小的弯路，于你，却极可能是一生。

魔都财观公号后台

回复“咨询”获取增值百万的购房案例教学

回复“代持”获取千金难得的法律合同

回复“利率”获取巧学好用的小工具

回复“金融”获取涨十年功力图书