“以房养老”一再暴雷，如何让老人们吃下“定心丸”？

作者：贝叶斯查杀 转载授权（文末留言，或添加微信/手机号：17717324202） “本想以房养老，如今却面临钱房两空。” 以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。 自2014年，北京、上海、广州和武汉4个城市启动老年人住房反向抵押养老保险试点以来，一些打着“以房养老”旗号，从事非法集资的骗局，让本就起步较晚的“以房养老”推广蒙上阴影。

非法集资骗局

中国养老金融发展报告显示，我国城镇老年人住房拥有率为75.7%，但是同时老年人缺乏对风险的辨识能力，针对老年人的各类骗局非常多。 例如去年闹的沸沸扬扬的北京中安民生资产管理有限公司“以房养老”的骗局。 中安民生资产管理有限公司打着民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等官方机构名义在北京多个小区举办大型宣传活动，向老人们兜售“以房养老”产品。 中安民生向老人承诺，如果将房产抵押，公司会按照抵押金额的年化4%到6%的收益向老人们发放“养老金”，抵押后每户老人每年可获得数万元“养老金”，为了让老人们安心，公司承诺“以房养老”抵押可以随时退出。 但是实际上， 中安民生资产管理有限公司转手就将这些老人的房子按照年息24%抵押给了某小贷公司变现。 由于这些老人根本看不懂合同条款，就稀里糊涂地在小贷公司准备好的《房产抵押合同》上签了字。 该合同允许小贷公司将房产折价变卖或拍卖。 当中安民生不再向小贷公司还款，小贷公司登门催收时，老人们发现所谓的“以房养老”竟是一个骗局。尽管警方已经涉事公司实际控制人等88名犯罪嫌疑人刑事拘留，部分受害者临房屋被拍卖的风险，老人们可能会失去自己一生的积蓄。 这无疑给刚刚起步的“以房养老”泼了一盆哇凉哇凉的冷水。 2015年3月，国内首个“以房养老”保险产品幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”推出， 截止到2019年7月，“以房养老”保险累计承保194单(133户)。 而人保寿险“安居乐”于2016年下半年上市，截至目前投保数仅在10户左右。 如今，在幸福人寿的官网上已经无法检索到“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”这一产品。

他山之石

2020年4月，央行调查统计司在《中国金融》撰文称， 我国城镇住房拥有率达到96%，在全球主要大国中，我国家庭住房拥有率或达全球第一。 根据全球经济指标网的数据，发达国家的住房自有率大部分在60%左右，截止2017年年底，美国为64.2%，日本为61.9%，加拿大为66.5%，英国为64.2%，法国为64.9%。 这或许为“以房养老”的推行提供了基础条件。一个生活在一线城市的老人，可能没有多少现金收入，只要名下有一套“老破小”的房子，也价值几百万甚至上千万。但是，资产不能直接变现消费，即便坐拥千万，还是所谓的“有房富人，现金穷人”。 无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。 在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也只有3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。

“以房养老”模式早在20世纪30年代就发端于荷兰，后来在美国、英国、新加坡以及日本得到了较大范围的推广。

• 美国模式：即由政府参与和政府补贴计划扶植、采用类似“房屋抵押换定期养老金发放”的模式，为老年人提供类似工资的养老生活费。“美国模式”又可细分为联邦政府保险（放心保）的“抵押式”、联邦全国抵押协会受理的“搬离式”和商业贷款机构推出的“共享式”三种。其中“抵押式”在美国推行最为普遍。

• 加拿大模式：超过62岁的加拿大老人可将住房抵押给银行或金融理财公司，换取一笔抵押贷款用于养老。这笔抵押贷款的利率一般较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元，最低则为1.5万加元。这笔“倒按揭”的钱老人可以任意使用，唯一的担保，则是作为抵押的房产产权不能变更。

• 新加坡模式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。新加坡政府还专门提供一种乐龄公寓。

此前根据国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，预计2020年，全国60岁以上的人口将增加到2.55亿人左右。

《国人养老准备报告》

当前我国社会基本养老保险的养老金平均收入替代率尚不足50%，因此对大部分人来说，仅依靠社会基本养老保险的养老金难以达到预期的退休收入水平。

虽然“以房养老”目前步履蹒跚，但“以房养老”这个模式本身仍然有前景。

养儿防老？

养儿防老是一句流传已久的古话，孝道是联结父代与子代代际关系的重要纽带。“重男轻女”观念的背后仍是老年赡养问题。在一个经济单位中生活，即从父居制。媳妇是从别人家娶来的，自己的女儿则要嫁到别人家去。 “中国大众养老观念调查”数据显示出，虽然老年人对“养儿防老”观念的认同度依然很高，但青年人对该观念的认可度已经出现了一定程度的弱化。 “80后”这一代人父母已经进入退休年龄，80后群体既要承担抚养子女的责任，又要赡养父母，而“90后”这一代人则出生在更为典型的“4+2+1”的家庭，这一代人，有着更为开放的生育理念，无形中也加剧他们的养老压力。 从20世纪80年代起，丁克家庭在中国悄然出现，到目前为止，近40年间，我国的“丁克一族”逐渐壮大，已经超过60万人。 转眼间，中国的首批“丁克家族”也已步入晚年。 早在1993年，美国的6180万个家庭中，就有3480万家庭没有子女，丁克家庭的比例远超50%。 在人口老龄化趋势日益加深、 社会保险 负担日益加重的背景下，“以房养老”模式无疑充满了巨大的魅力。 2020年5月，两会通过国内首部《民法典》，明确新增了“居住权”这一用益物权，将房屋的“居住”使用属性单独规定为一项物权，今后， 居住人可以凭借协议去办理居住权登记，登记后的居住权就可以对抗房屋权属证书，可以更好地保障“居者有其屋”。 多位法律界人士表示，这一制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。 “只要居住权人不去世，购买人将无法取得房屋居住权。”