沈阳实体商业扎堆入市，是契机还是偶然？

5月26日，沈阳K11购物艺术中心正式对外试营业，此外，招商花园城、佳兆业广场、沈阳嘉里城、中海和平之门山姆会员店、鹿特丹·万科生活广场等商业均选择在今年入市。如此大批量的“上新”，沈阳商业能否迎来发展契机？还是仅仅借着商品房市场的东风蹭点热度？为此，新浪乐居邀请RET睿意德东北区域总经理夏季，来共同探讨。

新浪乐居：您认为，沈阳商业新秀纷纷在今年扎堆上市背后的原因是什么？

夏季：背后的原因总结起来可以分为几个层面： 首先，是沈阳经济的问题。我们知道近几年沈阳经济遇到了一些问题，加之人口外流等压力，导致房地产行业在2014-2015年间遇到了一些下行的压力。而从2016年开始，房地产市场出现了快速回暖，那么作为房地产组成部分的商业自然也会在其之后迎来发展的契机。其次，从房地产开发的角度看，这些地块都入手比较早，在经历了区域板块的成熟后，也到了发展商业的阶段。 第三点，商业开发可以理解为房企转型的需求。比如我们之前提到的鹿特丹·万科生活广场，就是万科由单一的房地产开发转向城市配套服务商的产物。最后一点，之前几年由于受到电商的冲击，实体经济下滑明显，而近两年，实体经济又有回升的势头，主要是由于消费需求的升级，加之消费者对于购物体验感要求更高，给了实体经济发展的机会。

新浪乐居：从目前来看，这批商业新秀能否满足沈城消费者的预期？

夏季：刚才我们说到，目前消费者对于体验感要求有了明显的提升，这得益于互联网的发达和生活水平提升后，大家走出去的机会更多、开拓了视野，他们已经不再仅仅满足于单一性的消费需求，社交需求、体验需求、场景化需求纷纷涌现出来。那么顺应这种变化，我们看到K11在业态方面引进了乐高中心、海洋探索中心、国家地理探索中心，这些新业态对于消费者还是具有非常强大的吸引力的；佳兆业中心做了垂直式的森林场景，在布置上比较有新意，这都符合了现在消费者重体验、重休闲、重娱乐的需求。同时，现在的开发商也相对务实，在品牌线引进方面更加接地气，不会再一味地追求高大上，在保证主力店品牌特色的同时，也引进了一部分符合百姓消费能力的大众品牌，这样才能解决客流等方面问题。

新浪乐居：除了商业新秀，我们看到商业地产老牌万达又布局了新市府板块，那么对于浑南两座万达广场的局面您怎么看？

夏季：我们知道，万达布局向来是首选城市的次中心。当年选择奥体时，浑南还是刚刚起步阶段。而此次进驻新市府板块，也同样是板块刚刚起飞阶段。万达在新区打造方面还是颇有心得的，同时他们也是有这样的能力把新区的商业做起来的。我们可以看到新市府板块规划中，有相当多的商业，但是目前有动作的并不多，大多数在观望和酝酿。但是万达不同，他们有自己的招商和运营团队，他们有能力在新区打造出非常成熟的商业体。

新浪乐居：对于购房者关心的，商业新秀们开业后对于区域价值或者说房价的提升作用究竟有多大？

夏季：影响是肯定会有的。大家都是希望在交通便利、购物方便的区域生活。但是这个也是遵循“边际递减”的效应，也就是说当商业密度达到一定程度时，新的商业出现对于区域的拉动作用就会减小很多，反之，当区域中商业空白时，新的商业出现就会对区域拉升有较大的作用。

新浪乐居：对于沈阳这些商业新秀，您有什么样的建议？

夏季：我更想对于刚刚拿地的项目提出一些建议，一定要做好前期的定位、规划，要符合市场的实际情况。我们都知道，沈阳商业地产从2006年开始跃进式的发展，到2016年已经有着800多万的商业存量了，未来还将有500多万要释放，在这么激烈的竞争中，定位就是立命之本了。还有在后期将文化与商业的融合非常重要，不能把美陈简单理解为文化，文化是在业态、运营、互动中体现的，这样打造出来的商业才是有灵魂的，能够引起消费者认同和共鸣的。