为出借款设立了房产抵押就进入保险箱了吗？

        借贷是现代社会中常见的现象。出借人为了保障出借款的安全，最常见的方法是要求借款人进行担保，房屋抵押贷款是担保中较为稳妥的一种担保。但是有了房屋抵押出借款就进入保险箱了吗？

      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

        据此，但如果设立抵押的产权属于家庭共有，应当经其他共有人同意，否则房产抵押无效，给债权带来很大风险。

       下面根据案例来进行分析其中的风险。

一、共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。

案例1： 金某以夫妻共有房产设立抵押，未经另一方同意，抵押无效。

案号：（2017）苏01民终2918号

基本案情

        位于南京市××××室之房产，系金某与韩某夫妻的共有房产。南京友齐公司向浦东银行南京分行借款，天威虎公司为该笔借款提供保证担保。经友齐公司请求，金某与天威虎公司签订《反担保抵押合同》和《南京市房地产抵押合同》，约定金某、韩某以其名下位于南京市××××室之房产为友齐公司向天威虎公司提供反担保，并办理了抵押登记。后因友齐公司未按期偿还浦发银行南京分行的借款，天威虎公司代友齐公司偿还了借款本金及利息。天威虎公司申请法院执行金某、韩某抵押的房产时，韩某以其未知房产抵押事宜提出执行异议。天威虎公司诉至法院，要求确认天威虎公司与金某、韩某之间签订的《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》合法有效，天威虎公司对拍卖、变卖南京市××××室之房产所得价款在担保范围内享有优先受偿权。一审法院审理后认为，天威道公司的证据不能证明韩某同意以其与金某共同共有的房产向天威道公司提供抵押，也不能证明韩某知道或者应当知道金某以案涉房产向天威道公司提供抵押而未提出异议，故抵押无效，驳回天威道公司的诉讼请求。

        天威道公司不服一审判决提起上诉，二审期间，双方当事人未向二审法院提交新证据。

二审法院认为

      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，关于天威道公司就金某与韩某共有的案涉房产是否享有抵押权的问题，本院结合在案证据及已查明事实综合分析如下：首先，在现有证据已经证明案涉《反担保抵押合同》和《南京市房地产抵押合同》上“韩某”签名非韩某本人所签的情况下，应由天威道公司承担韩某对于案涉房屋设定抵押知道或应当知道而未提出异议的证明责任。虽然案涉房屋曾办理过两次抵押登记，但当事人以自己的财产为他人提供抵押应当具有直接而明确的意思表示，无论此前设定抵押韩某是否知晓或从中受益，均不能以此推定韩某就案涉房屋设定本次抵押知道或应当知道而未提出异议，天威道公司亦未能提交有效证据对此予以证明，故天威道公司关于案涉抵押系韩某真实意思表示的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，抵押权的善意取得需要满足的条件之一为抵押权人在抵押设定时已尽到合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。对于办理本次抵押的详细过程，天威道公司以其经办人员已与天威道公司解除劳动关系为由未作出任何说明。且天威道公司作为一家从事资产、投资管理的专业资本管理公司，应当在案涉房屋设定抵押时，审慎核查房屋共有权人的身份，并确保房屋共有权人同意设定抵押，现对于案涉《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》非韩某本人签名的后果，天威道公司具有主观过错。即便房产登记部门基于非韩某本人签名的《南京市房地产抵押合同》为案涉房屋办理了抵押登记手续，但不应以房产登记部门的行为即否定天威道公司在案涉房屋抵押设定时存在的过错。故天威道公司关于其系善意取得案涉房屋抵押权的上诉意见，无事实依据，本院不予采纳。最后，本案系天威道公司与金某、韩某之间的抵押合同纠纷，范富强的犯罪行为及刑事案件的事实认定并不影响天威道公司与金某、韩某之间民事法律关系的认定，故天威道公司关于一审的认定导致范富强的定罪事实、情节及量刑等出现错误的上诉意见，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。

        有鉴于此，天威道公司就金某与韩某共有的案涉房产不享有抵押权。

        二、按份共有人以其共有的房产抵押，未经其他共有人同意，其他共有人享有的份额设定抵押的，抵押有效。

案例2：李某安以按份共有房产抵押，同意抵押人在其共有财产中享有的份额设定的抵押有效。

案　　号：（2002）新民初字第2457号

基本案情：

      原、被告及第三人李某洲共同购买位于西安市长乐西路102号房屋，进行翻建，并于1993年3月6日签订协议书，约定翻建房屋出资份额和翻建房屋后获利分成份额及产权证办理在被告一人名下等。该协议书于1994年11月2日经西安市莲湖区公证处进行公证。2000年8月22日，陕西源海汽车租赁有限公司（法定代表人李某安）与第三人建国路建行签订借款合同。同日，被告李某安以长乐西路102号产权证作抵押，与第三人建国路建行签订抵押合同，用于保证上述借款合同的清偿。2002年9月，原告欲用上述房产证进行抵押贷款时，方知被告已用该房产证办理了抵押贷款，遂诉至本院，要求确认该抵押合同无效。庭审中，被告提出在进行抵押贷款时已与其他产权共有人打过招呼，未提供相应证据，第三人李某洲委托代理人当庭承认被告给李某洲打过招呼，知道抵押贷款一事，但详情不知。

本院认为

       本院认为，被告将属于原、被告及第三人李某洲三人共有的房产未经原告同意，用于抵押贷款，侵犯了原告的合法权益，第三人李某洲明知被告用共有房产抵押，未表示否认，视为其同意。第三人建国路建行述称该案属行政案件，不属民事范畴，原告应向有关行政单位申请解决产权问题。因原告主张的是抵押合同的效力问题，并未主张有关房产管理部门颁发的他项权证书的效力问题，故该案属人民法院受理的范围，对第三人建国路建行该部分陈述本院不予采信。该抵押合同关于被告李某安夫妇以其共有财产中所享有的份额（含第三人李某洲的份额）设定抵押的有效，以其他共有人（原告）在共有财产中所享有份额设定抵押的，抵押无效。

       根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十四条第一款之规定，判决如下：

被告与第三人中国建设银行西安市建国路支行签订的抵押合同中关于李某安、李某洲以其在西安市长乐西路102号房屋产权享有的份额约定抵押的有效，以原告职红星所享有的份额设定抵押的无效。

总结：家庭房产抵押贷款风险问题

1、共有房产设立抵押时，应有所有共有人签字同意抵押，如果不能证明其他共有人同意抵押，也不能证明其他共有人知道或应当知道抵押事宜而未提出异议，则抵押合同无效。

2、房产证上如果只登记为一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将可能导致抵押无效

案例来源于无讼案例