穷人，如何买房？

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◎作者 | 柯谈

◎来源| 柯谈地产观（lincokk） 已获授权

每个阶层买房的逻辑都是不一样的。

什么是真正的顶级豪宅？地铁、学区、商业、装修这些世俗的因素根本不重要，真正的顶豪基因有且仅有一项，那就是要独占整座城市最精华最稀缺的景观资源。比如上海的陆家嘴和外滩，深圳的深圳湾，广州的珠江新城，香港的太平山、纽约的中央公园。

所以说，富人买房最简单！而作为普普通通的穷人们，买房的技巧和逻辑却更为复杂和繁琐。

今天，我想给那些囊中羞涩、资金不足、预算有限的纯刚需们一些中肯的建议，相信你们一定会有很大收获：


不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房，只会越买越穷，因为属于纯消费。

你在所在城市应该拥有的房产数量，请用下面这个标准自我衡量：

三四线城市≤1套，弱二线城市≤2套，强二线城市≤3套，一线城市=∞套。

上面的标准就是你这辈子的奋斗目标。

上周一个粉丝说他在苏州有4套住宅3套商铺，手里还有200多万现金，让我给他建议接下来买苏州哪里？我告诉他，有钱也不要再买苏州了。要想办法买上海或者其它强二线。每个城市都会轮动的，并且周期不同。除了一线外，不要在同一个城市买太多房产。鸡蛋不要放在同一个篮子里的道理，在楼市里同样适用。在不同的城市里都有布局，才能随时吃到每个城市轮动的红利。


如果你是在大城市打工的朋友，千万不要回老家买房，尤其是那种四五线城市和小县城。没有房子结不了婚，那就宁可不结婚。你用青春和生命换来的一点点积蓄决不能浪费到县城里。

不要给老家的父母和兄弟姐妹买房，更不要借钱给他们在老家买房买车和装修。否则你会像樊胜美和房似锦一样，被活活拖死！


穷人买第一套房，除了定居之外，最最重要的功能就是升值，而绝不是享受。因为不能一步到位，所以，只能依靠未来升值换房后再享受人生。

穷人买房第一准则就是升值。苦个五年，才有弯道超车的机会。所以，买到升值快且没有硬伤的房子，是最重要的任务。


预算少，就买豪宅板块的普通住房。钱再多，也绝不买棚户区旁边的豪宅。

房产升值潜力不是楼盘本身品质决定的，而是板块价值决定的。


穷人买房，首选一房可改两房、两房可改三房的灵活户型。露台、屋顶、花园、地下室的附赠面积越多越好。


首套房买进后，切不可豪华装修，家具家电都不要太奢侈。不要买车，更不要买车位。

穷人的首套房通常比较寒酸，而且也住不了几年，一定要减少不必要的浪费，多攒钱早换房。


不要买房价洼地，洼地填平最快需要5年，也可能是10年，还可能这辈子永远都是洼地。有钱人解决了自住需求之后，可以考虑长持洼地等待升值。但穷人不行。因为穷人过几年就要改善，等你置换时洼地还是洼地，而其它地方已经大涨，那你这辈子都无法再追的上。

穷人买房，只买确定性，只买看得见摸得着的各种落地配套。


买老破小，有且仅有两个理由：

一、地段顶级；
二、学区顶级。

除此之外，别碰任何老破小，包括即将或者已经加装了电梯的老破小。


买房，最核心的就是买配套。但是配套也有好坏之分。中介小哥和售楼小妹，最擅长的就是给你罗列一大堆配套设施，但仔细想想却是毫无价值。

医院、游乐园、批发市场、花鸟市场、交通枢纽、火车站、汽车长途客运站、国际学校、高尔夫球场、体育场，这些配套都是你生活中不常用到，并且对房价毫无正向影响的配套。

而最有价值的配套是：学区、地铁、商场、CBD、江河湖泊、公园绿地。这每一项配套都会给你的房产大幅增值。


家门口50米就是地铁站，叫地铁上盖；离地铁站500米，是最舒服最安静的地铁房；1000米之内都可以称为地铁配套；超过1500米就是没有地铁。在鸟不拉屎的远郊，距离地铁站的极限距离是2000米，比如上海奉贤金山、广州南沙、北京大兴、杭州临安，超过这个距离的所谓地铁房都是骗人的。

多条地铁交汇点，通常都是城市中心或者副中心，周边配套都会很完善，是买房子的首选。

越靠近市中心，地铁对房价的影响越小，越到郊区，地铁对房价的影响越大。远郊的楼盘，通常都是沿地铁线路建设的，不靠地铁的房子千万别买，因为涨不动未来你还卖不掉。


如果不是土豪，别买海外房产，别买旅游度假房产，别买商铺。

别买非标房产，公寓、小产权、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房通通不要碰，坚决只买70年产权的纯商品住宅。


总建筑面积超过200万平米的巨型小区坚决不能买；超过100万平米的小区不建议买；100万平米以下的可以综合考虑；30万平米以下才是优先选择。

上海中远两湾城，总建筑面积160万平米，上海康城200万平米，广州祈福新村400万平米，北京天通苑600万平米。这些小区都是当地出了名的脏乱差。

比如上海中远江湾城，前几年号称上海滩群租第一小区，上海康城常年位居上海入室盗窃案件总量排名第一。

早晚高峰交通堵塞，地铁拥挤，物业维护管理不善，停车矛盾突出，这些都是超大型小区的弊病，这种小区除了便宜，一无是处。

千万别贪图这种便宜，否则你住了几年后会发现，别人都已经涨上天，而你还是睡在地板上。


很多人认为，买学区房就是为了读书，这是完全错误的。

假如让你用500万买个小学入学名额，一定不会有人买，因为花50万跑关系就足以解决问题。

而假如让你500万买个带顶级小学名额的学区房，只要有钱大家都会买。因为这个500万不但没有消失而且还会涨价。

这就是典型的不仅白嫖还赚钱。

买学区房根本就不是消费，而是把资金暂时冻结了的纯投资。不仅能读书，还能挣钱。


对于收入确实不高的人来说，房子买下后，建议先出租，自己找个租金便宜的房子住几年，月供压力缓解后，再收房入住。

我认识的几个朋友，他们买的豪宅，自己根本不住，而是直接出租，自己只住普通小区。在他们看来，现在要趁着年轻多赚钱，还远远没有到享受的时候。


如果你掏空六个钱包所有积蓄买了套房子，月供压力大要出租。

一定不要租给二房东搞群租，一定不要租给公司办公，一定不要租给大学生，一定不要租给长租公寓，一定不要租给养猫养狗的人。

群租有安全隐患，租给公司房子会贬值卖不掉，租给大学生会被破坏的一塌糊涂，租给长租公寓要么让你降房租要么就是截胡你的租金卷款跑路，租给养宠物的会破坏装修家具还会长时间留有宠物气味，不利于你再次出租和抛售。

最优质的出租对象是：没有孩子的小夫妻、中老年夫妻以及单身正经女青年。


略有积蓄的单身狗，尤其是女孩子，结婚前最好自己贷款买套属于自己的婚前房产。

新婚姻法对这种婚前财产是严加保护的，无论你自己未来婚姻、家庭、事业如何，这套婚前房产会一直陪你到老，比老公、孩子、公司都要靠谱的多。

有钱买套两房，没钱买套一房，房不在大，有房就行！


穷人买房，就是要千方百计的占便宜，首套首贷这种大福利一定要用足用到位。

夫妻每一次买房，务必保证只有一个人贷款，或者主贷人都是同一个人，最好是收入较高的那个。千万不要轻易更换主贷人，尽最大可能保证一个人的征信上始终没有贷款记录。

只有这样，今后你置换或者再买二套房时，才能在变成单身后继续享受最低利率和最低首付。

穷人想要在房产上逆袭，有且只有一个办法，那就是杠杆。失去杠杆，你一辈子都无法翻身！


每一次贷款都要贷足30年，月供越少越好。房龄太老的房子不建议购买，比如在上海，1985年之前的房子很多银行无法贷足30年。

不到卖房的那一刻，决不要提前还款。坚决不能只用纯公积金贷款买房，必须同时申请商贷，做组合贷款。

公积金的利率是低，但是可贷额度更低，只做纯公积金贷款的都是傻子，白白浪费了首贷资格，却没有最大限度的套取银行贷款。


花呗、借呗、京东白条，都是典型的穷人产品。

今年开始，这些网贷产品都已经逐步接入央行征信系统。买房前一年最好别用，如果用过，也最好尽快全部还清。

否则，按揭银行一看，你能借的钱都借了，一看就是缺钱的主儿，会影响你按揭贷款的通过率。

当然，事情都有两面性。假如是你的家人朋友用这些产品给你凑钱，解决你缺钱的燃眉之急，那倒是明智之举。

股市，是宽进严出；楼市，是严进宽出。

人人都能参与的市场，很难搞好。越是限制严格的地方，才越有投资价值。

散户赚钱天理难容。股市里只有散户和机构，如果散户都能赚到钱，那说明机构就在赔钱。你觉得机构会输给散户吗？

如果你未来几年打算买房，那么，一定要远离炒股的人，尤其是那种把大多数积蓄都投进股市的人。

那种对国际环境和经济局势讲的头头是道的人，基本都是loser，没有任何一个成功者会通过说服对方来展现自己的选择正确。

别买股票，别买理财产品，最多买买货币基金或者余额宝，任何会有亏损风险的东西都别碰。

穷人，不要奢望发财，保本是第一。任何指望投资赚钱后再买房的思想都是极其愚昧的！



别浪费钱给自己买商业保险。看似有赚头的保险，到头来都是你吃亏。保险公司连你都算不过，早就倒闭了。

年纪轻轻，连房子都没有，疾病和意外根本轮不到你。



和房子多的人做朋友。远离只有一套房的人，尤其是只有一套房并且还在还贷的人。这种人腐朽的思想会干扰你的进步。



现在很多父母有个误区，认为自己这辈子没希望了，指望未来靠孩子翻身。

现在更有一种舆论认为：穷人翻身靠生育。的确，多生孩子可以抵御风险，说不定会有一个能飞出鸡窝变凤凰。

但不可否认的是，现在的教育、环境、机遇都是阶层决定的，寒门出状元的童话很难再实现。

没有大城市的房子，没有大城市的户口，接受不了优质的教育，鸡窝下辈子大概率还是鸡窝，凤凰下辈子基本还是凤凰！



毕业之后，先买房子再深造。更别浪费有限的积蓄去读研读博。学历的变现能力远远低于房子。

至少有一套安身立命的房产之后，再考虑继续深造。

穷人如何逆袭？

穷，是因为没有破圈！

不同城市，不同行业，不同工种，不同岗位，收入天差地别。

现在上海的滴滴快车司机绝大部分都是外地人，他们对上海的地标、商圈、路况、区划完全一无所知，但这丝毫不影响他们在上海赚钱。这其中有很多是东北人。我曾经和他们聊过几次。他们每个月扣掉租车费和油费以外，月收入基本稳定在1.5万左右，每天工作8-10个小时。租房是几个老乡一起在郊区合租。而在东北老家，正常上班族月薪3000-5000元就是很不错的工作了。

他们之所以能到上海来赚大钱，都是因为有一个老乡发现这个机遇后，呼朋唤友，互通信息才入门的。他们虽然远离家乡，但是收入却能增长3-5倍，何乐而不为呢！而另外那些在外地出卖体力拼死拼活赚三四千块的人，他们不是不想月入过万，也不是他们能力有限，而是很多信息他们完全一无所知。

现代人的生活已经完全离不开快递行业了。而你可能根本不知道，申通、圆通、中通、韵达，天天快递这几家快递公司都是起家于浙江桐庐县的一家人，他们的创始人其实都是亲戚关系。

风口和机遇来临之际，信息才是无价的，能力根本不重要。

所以在《三十而已》里面，顾佳千方百计的要融入太太圈，就是因为她深刻体会到，圈子里随便一个信息都可以让她发大财。

而穷人之所以穷，就是因为他们一辈子都得不到这样有价值的信息。他们一辈子都生活在自认为舒适的圈子里，坚定的认为只有通过增加劳动时间和劳动强度才能多赚一块钱。“多劳多得，少劳少得”是穷人的至理名言。他们根本不懂得“不劳而获”和“躺赚”是何等概念。他们一辈子也无法出圈，因为根本没人给他们信息，没人带他们出圈！

所以，假如你身边有亲戚朋友做生意赚钱了，千万别眼红，赶紧贴上去。假如你身边有个炒房客，千万别羡慕，赶紧学起来。假如你的小学同学位高权重，千万别嫉妒，抓紧去联系，人家站的比你高看的就比你远，随便给你指条路，你就能赚翻。

炒房客也不是生下来就会炒房，也是在第一次尝到了房产升值的甜头之后才一发不可收拾的。一个人炒房太孤单，就拉帮结派大家一起去发财。

不炒房的人，不是因为没钱，不是因为胆子小，不是因为不想炒，而是因为没人领他入圈，没人教他破限购，没人教他融资，没人带他组团选筹。

人都有惰性，都不愿意破圈，对自己不熟悉的行业都会本能的排斥，导致一辈子坐井观天。

其实，赚钱根本不难，难的是你如何获得信息而成功破圈！

最后是我们每周 保险微课堂 时间，给大家普及一下，人生不可或缺的保险--重疾险，它是一张与被保险人站在同一个阵线、共同对抗病魔的保单，对于普通家庭而言，在医院里，根本不是生与死的对决，而是有保险和没保险的对决，一份足额的重疾保单，才能让自己面对疾病时，更有底气一些。
那具体该怎么选呢？测评上千款产品后我总结了这些经验→ 本周四晚上8点 和大家分享，来看看内行人才懂的重疾险吧！欢迎扫描二维码添加微信 免费 入群听课哦