春节房地产特辑笔记

由于香帅初为人母，身体原因，所以在得到应用上请了徐远教授讲一个房地产的专题，下面是一些总结笔记，通过总结汇总，再一次理解中国房地产投资策略，也同时避免自己的一些思想误区（专题回答了一些常见易混的问题）。

徐教授在宏观金融，资产定价，和城市化方面造诣很深，曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格，2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。

文章从4个方面，租房、刚需房、改善房、养老房4个维度来解读中国房地产投资策略

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01 租房

明确一个观点，租房不便宜，主要由于下面几个原因：

1. 大城市房租快速增长

房租北上广平均每年上涨6%，而通货膨胀平均2.6%

2. 国外与中国都一样，都面临着这个房租快速增长的事实

主要是由于：

1. 供求原理

   从数据分析来看，目前是供远小于求

2. 恩格尔定律

   居住条件消息比重增加，人们用于房地产上的投资变多

通过算术来说明房价相对于房租是很便宜的。

假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，而售价是432万，租售比是整整60倍，这种情况下是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。
先来看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付的租金总额是多少呢？是569万，那么付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。
再来看买，如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是603万，比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。
粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。所以，有条件买的同学还是要尽快买。

买房能帮助对抗通货膨胀，而租房要承受通胀风险。

租房原则

1. 租的房子要便于职业发展和收入增加
2. 投资自己是最好的投资

很多人其实明白，不是不想买房，而是买不起，买不起，买不起，针对于这种情况，建议：
先租后买，大的买不起，买小的，承认目前的现状，也改变不了市场因素，只有先入场

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02 刚需房

中国房地产有泡沫吗？
答案是没有，有下面几个原因：

1. 国内房价折快速上涨，符合全球范围内的一般规律

中国的经济一直在增速，国外发达的国家都出现过房价上涨的事实

2. 我国房价还有很大上涨潜力

国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

3. 政府调控的是房价的增速，而不是房价水平

房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

房价上涨的一些似是而非的原因

1. 货币不是超发导致的房价上涨的原因
2. 供地不足不是导致房价上涨的原因
3. 房价不是炒作起来的

如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市

买房两大原则：

1. 先上车原则
   先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。
2. 稀缺原则
   尽量买城市中心的房子，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源

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03 改善房

不仅改善居住条件，而且改善财务状况。主要回答三个问题：

现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？
答案是现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况：

1. 房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象
2. 国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
3. 就是全球范围内的资产荒

买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？

改善房回报率高于股票等理财方式, 房子和股票、债券比，不仅收益率高，而且安全稳定，适合长期配置。
我国的经济增长和城市化还有很大的空间，只要这个经济持续增长，房产的投资价值还会持续显现。

决定买的话，这个首付和月供应该如何安排

1. 就是要尽量少付首付，多用贷款
2. 不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长
3. 贷款的时候要尽量使用公积金贷款

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04养老房

就是人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想，当我们60岁退休的时候，还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢？

在哪里买，如何挑选城市？

总结出来有常见的已知要素 与 不常见的关键要素

常见的已知要素有下面四点：

1. 城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）

2. 人口流入

3. 人均收入（用职工名义平均）

4. 土地供应

不常见的已知要素有下面四点：

1. 儿童数量的增速

2. 上市公司的数量

3. 财政收入

4. 服务业占比

关于数据来源，可以参考：统计年鉴、城市统计年鉴、服务业统计年鉴、公开网站等

国外房产投资：看起来很美

1. 国外的房子其实不便宜

国外有些城市人口少，不具备可比性

1. 和国内可比的城市比，国外的房价其实更高

同等人口的城市，房价比中国贵，比如纽约、洛杉矶

1. 国外的房子投资收益率并不高

如果国外收益率高，那么国外人就自行消化了，用不了中国人去

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05总结

自己还有很多功课没有做，先放上来，后面再来完善。