万科和恒大、融创、碧桂园分道扬镳？

万科物业多年来的光环，在越来越多曝出的问题中变得暗淡。

近期，哈尔滨万科·招商诺丁山小区居民向媒体反映该小区万科物业不作为、乱作为，消防通道被堵，杂物长期不清，物业员工食堂宿舍占用居民活动室等问题。

此前的6、7月份，市场曾传出万科物业被杭州国信嘉园业主委员会解聘的消息，全体业主的服务评价单上，万科物业仅获得了7.64%的满意率。“万科物业以史上最差物业的形象出现在中国大地上。”该业委会在《告国信嘉园全体业主书》中称。

不仅是万科，明星房企的名单中，被业主投诉的事件屡屡发生。有统计显示，上市房企法律诉讼中，最多的案由为物业服务合同纠纷，占比超21%。

但是这并不妨碍房企物业走上满是鲜花和掌声的舞台，上市房企分拆物业上市，在今年应该会很轻易地登上房企大事件的热榜。

“万科物业在未来很长一段时间内都不会上市。”

即便在今年3月份的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮做出如此明确又几乎是决绝的回答，仍然不能阻止6月底股东大会上这个问题再次被抛出，总裁祝九胜不得不再次回应，“没有时间表”。

这一定不是最后一次，万科的管理层应该做好了在各个公开场合被问到“物业上市”问题的准备，特别是当一家新的物业公司被房企，尤其是知名房企分拆上市的消息传出时。

中国恒大8月13日晚间发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。战投队伍中包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，及腾讯、周大福等大型企业。

7月底，恒大公告称，正考虑分拆物业管理服务在香港联交所独立上市。

融创已经先走一步。

8月6日晚间，融创宣布分拆附属公司融创服务控股有限公司于香港联交所主板上市。虽然募资规模尚未透露，但此前来自外媒的消息是：10亿美元。

外界眼中的“碧恒万融”四大房企巨头中，只有万年物业第一名的万科对上市说“不要”。

早在2018年6月就在港交所上市的碧桂园服务，市值已经翻了四倍。TOP10房企已经有7家正在或已经把旗下物业拆分送上交易所，再加上非头部房企，拆分物业上市已经成“潮”。

外界大多无法理解，万科迟迟不上市，到底是出于何种考虑。于是，“什么时候上市？”“为什么不上市？”“还在等什么？”成了投资者越发常见的灵魂三问。

但普通民众最想问的还是，这些房企物业上市能带给我们什么？上市了服务就会好吗？我们的问题就能解决吗？

无解的物业与业主矛盾？

从媒体拍摄的诺丁山小区的图片中，能找到很多很多小区的影子。

楼梯间内推满了各种杂物，消防通道被建筑垃圾堵塞。

“居民也反映多次，万科物业根本不作为。”当万科物业的媒体对接人对媒体反馈已清理后，小区居民却说：“万科物业只清理了门内的建筑垃圾，而堆在门外的沙子堆和红砖等施工物料还在，现在消防通道仍被堵得死死的，物业只管门里不管门外，这也能说是‘已清理’吗？”

就在这之前的两个月，杭州传出一小区业主委员会罢免了万科物业的消息，原因是在全体业主以公开投票方式对所聘请的万科物业进行服务评价时，满意率仅为7.64%。报道中，该小区有业主称，‘大牌’万科沦落成这样，令人匪夷所思！”

有自媒体查询了“黑猫投诉”，万科物业截至2020年7月30日，共存在72条投诉，用户投诉万科物业的原因包括，“虚假宣传，公共车位出售等问题”、“未履行合同”、“偷业主暖气热量”、“客服不处理,服务不到位，虚假宣传，交房质量问题严重，万科物业不作为,互相扯皮”、“物业私自挪动车牌”等等。

类似的投诉，几乎在所有的房企物业中，都可以找到影子，包括碧桂园、恒大、融创等知名房企。

正当这些投诉的业主正在为所在小区的物业烦恼、焦灼却又投诉无门的时候，资本市场传出了它们“受宠”的消息。

孙宏斌、许家印“食言”因缺钱？

当今年5月，管理层对外透露“融创服务有安排上市的计划”，而后两个月被媒体曝出分拆出的物业管理业务准备登陆港交所，集资金额约为10亿美元时，“食言”“打脸”“真香”这样的词，立刻被用到了融创中国董事长孙宏斌身上。

5年前，当分拆物业上市已经成为不少房企讨论的议题的时候，孙宏斌表示，“很荒唐”。

彼时，孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，原因是“物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。”

外界认为，当时的孙宏斌看不上物业这点“小钱”。

掉头来得猝不及防。

背后的主要原因，恐怕还是缺钱。

融创的高负债，路人皆知，近期还在不断大手笔融资。

一份《2019年TOP15房企净负债率排行榜》显示，2019年年底，融创中国的净负债率为179.64%，位于内地TOP15房地产企业净负债率排行之首。

“我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持。”今年5月份的融创中国股东会上，融创的高层如此解释。

改变想法的不止是孙宏斌。

“没有分拆物业管理上市的计划。”2018年3月，恒大2017年业绩会上，恒大集团董事局主席许家印的这一表态，甚至都没有引起过多的讨论，只是一些媒体发的一句话快讯。

但是，两年刚过，人们就看到了恒大“正考虑分拆物业管理服务独立上市”的消息，紧接着是“引入235亿港元战投”的重磅消息。

恒大物业的战略投资者也堪称“天团”，马云、马化腾、沈南鹏……符合对业内豪华的所有想象。有人评价，这符合许家印的作风，“不鸣则已，一鸣惊人”，以及“要干就干大的”。

“融资为集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升其物业管理业务的企业形象、专业水平，也能支持其成长和发展。”恒大表示。

如此大的阵仗，一来是为了融到更多资金，再来，在分拆物业上市的队伍里，恒大确实不算早，想要在资本市场讲好故事，当然需要拿得出手的阵容。

2014年，花样年旗下彩生活服务集团在香港上市，成为国内第一家物业管理类上市公司。

随后，多家龙头房企踏上这条“花路”，包括中海、碧桂园、保利、招商蛇口，等等。有统计显示，内地赴港上市的物业公司高达26家，平均市盈率高达41.39倍。

花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军近期在公开场合表示，预计到今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家，未来三年将超过100家。

“物业管理行业还处在发展初期，未来前景广阔，整个物业管理行业的规模将超过10万亿元。”潘军说。

万科物业估值破1000亿，不上市“怕被资本市场带坏”？

这么多房企挤破头的路上，唯独没有万科。

“万科物业暂时没有上市计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业‘城市服务商’的身份时，万科物业才会考虑上市。”这已经不是第一次万科的高层公开回应物业上市传闻。

彩生活的上市，打开了一扇新的大门，而这扇大门，万科不进，似乎在所有人看来都说不过去。

所以从那时起，对万科物业上市的猜测和传言从未间断，且每家房企传出分拆物业的消息，万科必被问及。

尤其在2015年，万科物业发展了25年后。当年，万科物业启用了新Logo，公开宣称做国内第一个百亿级别的物业公司。

对于这个带有知更鸟元素的新标，万科物业创始人、之平管理执行董事陈之平的一句“像是翅膀硬了要单飞”，引发市场无限遐想。

彼时有传言称，万科物业在整个集团中的地位颇高，上市只是时间问题。郁亮曾在内部会议上表态：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”

万科高层曾对外界提供过一份数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边；截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿元，较2014年底的1.2万亿元增长45.83%。

“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。”当时万科物业总经理朱保全说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价涨了20%。

同年，万科物业开始转型，开启全面市场化之路。从此前只服务于万科项目，到接受来自全国所有开发商的物业业务。

通过“托管+收购”的方式，万科输出万科物业服务品牌和标准，业内惊呼“狼来了”。

“三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米，增长为原来的7倍”这个他们高层自己也称为野心勃勃的目标背后，是中国的物业行业仍较为分散的现状。

当时的报道称，北美物业管理公司的前50强市场占有率接近30%，最大的物业公司FirstService在北美市场占有率是4%，而中国的前50强市场占有率是5.6%，万科只占大约0.6%。

今年年初发布的2019年度业绩报告显示，截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米。

2019年年底，曾有人做过粗略的估算，两年后，万科物业营业收入有望接近500亿元，利润则接近100亿元，给予其较低的10倍估值，市值就将超越1000亿元。

而在2018年12月，郁亮曾经在回应物业上市问题时称，“我就特意让物业（公司）保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业（公司）引导坏了，上市后要短期业绩，要发公告。再说物业对我们的收入贡献不大，我们的物业有机会达到千亿市值，我希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。”

很多业内人士对万科迟迟不上市的原因避而不谈。易居研究院智库中心总监严跃进认为，迟迟不上市的理由，是万科对房地产市场看得比较远，“对于物业分拆上市这种传统模式似乎不太认同，而是想寻找新的突破口，因为虽然目前很多房企的物业上市了，但盈利的机会并没有找到。”

虚高的估值，潜在的危险

这种分析并不是没有依据。

从已经拆分上市，或正在准备走这一步的房企来看，摆脱困局的意图更为明显。

有分析称，虽然已上市物业公司的市盈率高，但很明显虚高，并不能给房企带来长期的高利润。长期以来的房企需要像物业公司这样轻资本运营的项目来弥补短板；严峻的大环境下房企需要寻找新的盈利增长点，因此拆分物业公司上市成为最优选。

对于物业公司来讲，规模是基础，市场份额是摆在很多公司面前的难题，市场占有率超过1%都并不容易。

中国物业管理协会、易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的一份《2019物业服务企业发展指数测评报告》称，“头部物业服务企业创收能力强劲跃然纸上，‘强者恒强’趋势日趋明显，但行业集中度仍有较大的提升空间。”

中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”统计，2019年，TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，市场份额达9.22%，这个数字在2015年为7.6%，“强者恒强”。而上市后，募集资金的用途，从官方发布来看，扩大规模也是首先要考虑的。

但规模扩张的过程中，成本的把控又很难平衡，从各地不断出现的业主维权事件中，也能读出其中苦楚。

盈利的故事讲起来也并不容易。

融创服务的招股书显示，2019年融创服务录得营业收入28.3亿元，同比增长53.5%；录得利润2.7亿元，同比增长175%。但其物业管理服务收入中，99%以上都来源于融创集团开发的物业，外拓项目占比仅不超过1%。

这种情况并不个别。

相关统计称，从已上市的物业管理公司来看，截至8月6日，根据不完全统计，至少有14家物业管理公司发布半年报预告，其中物业公司整体呈现净利润同比增长，而且不乏实现同比50%以上的增长幅度。

“至少短期内，左右头部物业公司利润率的还是跟母公司间的关联交易。例如，碧桂园服务非业主增值服务的毛利率达41%，2019年该板块的收入增长了80%，大部分业务来自母公司碧桂园。”今年年初，一位国际投行人士在接受媒体采访时坦言。

据分析，雅生活非业主增值服务的主要收入来源也是来自房地产企业，该公司向绿地及雅居乐提供案场服务、物业营销代理和房屋检验等。

“物业公司的估值跟利润规模相关，一块钱利润给地产6倍，给物业30倍。”上述人士称，利润率的表现取决于各家公司的选择，高利润率至少在上市融资、市值管理方面有很大优势。

但物业管理公司上市后，是否能改善广大业主普遍反映的物业服务中的种种弊病，似乎并未在各家房企的计划之内，一切似乎还是照旧。

编辑 | 王毕强作者|艾果

凤凰WEEKLY财经（ID：fhzkzk）原创

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