日本大阪最核心地段有个破屋，为什么给政府十个胆也不敢拆？

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◎智谷趋势（ID：zgtrend）|DJ

中国的《民法典》在今年两会期间顺利通过了，除了婚姻冷静期这条引人注目外，还有一条其实也关乎着大我们每个人——那就是70年产权的住宅可以自动续期，而且还可以免续租费。

只是一个重要好消息，拍手！

不过，可续期房产目前仅限于住宅，公寓就没这个优惠了。而且，所谓续租费减免，也是一个暧昧不明的话题，可能前面减免，后面又要征收？

这部民法典通过，有其时代意义，不过也变相把住宅的价值再度提高了，因为住宅用地上的房子可以续期，但商业用地上的公寓。

土地不是自己的，还是不踏实啊。

而以私有产权为前提的日本永久土地，却没有不确定性。只要土地是你的，它永远是你的资产。掘金酱这次到日本考察，就见证了日本人对私有土地的“信仰”。

通过一件件事例足以证明，在日本买房买地，遇上中国这样的强拆强迁的几率几乎为0。作为地主，你将得到的是实实在在的土地，而且神圣不可侵犯，是连天皇都不敢怠慢的。

大阪市最贵的地方

一栋破房伫立不动

如果你问我，现在日本什么地产最热，我将毫不犹豫地告诉你——大阪的商业地产。

国际著名房产咨询机构世邦魏理仕（CBRE）近期发表了一份截至2030年大阪房产市场走向，调查报告指出，因为大阪2025年世博，以及极大可能落地的赌场需求，使得在大阪的商业活动越来越活跃。其中，心斋桥·难波地区的新店面在不断增加，而且有向周围地区扩大、拉动地区房价上涨的趋势。

与此同时，日本国土交通省2019年发布的4月至7月全日本主要城市高频适用地区地价的变动报告中发现，大阪南部、难波等地在游客大增后，出现过办公室供应稀缺而商业地价涨幅超过6%！这在以前是从未有过的。

难波站有多市中心？它是大阪的交通枢纽，包括去关西机场，还有大阪所有最重要的地铁线都要途经难波站。你在大阪穿梭来回不同地区，坐地下铁最经常转乘的站就是难波站。

除此之外，难波站出来就是紧邻心斋桥的戎桥筋商店街，还有大阪最大的高岛屋、OIOI，以及Loft这些日本巨型百货都坐落在这。

根据土地代的地产数据，2020年难波的公示地价为759万9625円/平米（约为49.8万人民币），排名大阪市中央区的第二名：

从上面也可以看出，去年至今的地价涨幅达到22.71%！而且这个价格，已经相当于东京最贵地价所在区——中央区的平均地价。

然而，就是在这样一个寸土寸金的地方，位于日本最牛百货店高岛屋对面——难波四丁目，居然有一个破屋，长这样↓↓↓：

拉近看是这样的：

这还不足以体现它的落魄，来看看这张图：

（来源谷歌地图实时拍摄）

难波四丁目相当于国内的什么地段？想象一下，在上海人民广场站站口、北京三里屯附近、或者广州珠江新城的高德置地对面，有一个破屋，居然无人问津。

我弱弱地问一句，这么好的地段都没人认领，要不我来认？

这栋楼会这么暴露在大街上，是因为2018年9月大阪经历了一场超强台风。风刮得太凶猛，导致这栋本身就年久失修的破屋，其木制墙和屋瓦直接被吹掉，屋内的设施暴露无遗：年久未用的风扇、各种木制的家具东倒西歪。

但至今，这栋房子的主人仍无法确认。在如此华丽的地段，一平米能卖出40几万人民币，还坐落在交通枢纽边上，步行20米到地铁站，每天超过千万辆车从这里经过……

“为什么这座像鬼屋一样的空置屋还留在难波4丁目的土地之上？”一名34岁的大阪上班族看着其外墙和屋顶倒塌堆积的碎屑，很是不解。

附近的邻居说，这栋房屋原本属于一个80几岁的老人，他在这里开了一个老式相机店，一直坚持到了2013年。但那之后，因为身体状况不佳 ，老人家便搬了家，之后会每个月都回来打扫一下房屋。可在台风之后，他就再也没出现过。

面对这样一个黄金地段的房屋，在屋主无法确认的情况下，放在咱们国内，应该不用太长时间就被政府铲平，并开始招商赚钱了，毕竟土地都是国有的。但在日本，却因为私人财产“神圣不可侵犯”的原则，政府压根动不了它。

台风过后，大阪市针对遭到21号台风破坏的空置房屋可能产生的公共危险和卫生问题，确认了《空置屋特别措施实施方案》。而根据该方案，难波这套破屋被认定为“指定的空置房屋”，政府可以提供拆除和维修的服务。

大阪市政府自9月底以来一直在调查这个土地和建筑物登记的所有者，却一直无法确定身份，因此不得不让房屋继续空置着。

政府动不了已经可以称为“垃圾”的空置房！

在日本，一栋旧房子地土地和建筑物所有权是很复杂的，需要花费大量时间来识别所有者，在未确认所有者的情况下，政府不能对房屋进行任何修缮、拆除动作。

无法确认屋主

就要一直找下去

因为找不到屋主，一条正在修建的通往东京的主干道，被迫停工。

在主干道的其中一个必经之路上，横亘着一小块灌木丛生的草地，这里是私有土地，只需要鼓起一点勇气，再找一位能干的律师，这块地的主人就能从日本国土交通省那里拿到一大笔征地补偿款。

然而却没有人这么做。为了确认屋主，国土交通省的官员们把这块地的历史档案翻了个底朝天。

最终发现，这块土地最后的登记时间是战前的1904年，所有人是一位出生于明治天皇时期的女性。时间居然如此久远……

如今，她可追溯的148位继承人中，有8人已经移民国外。政府发出近200封信函寻求这几位继承人，还进行了多次走访，但都没有回应，最终交通省只能无奈放弃寻找，等待法院裁决。

道路施工最终得以继续推进时，这个“寻主”的过程已耗时3年。

面对所有权不明的空置房，日本国土交通省近日决定采取支援政策。在2020年度的预算概要中，空房对策综合支援事业、所有权不明土地法等部分的预算增大幅加。

另外，为促进日本各自治区的房产投资，活用当地空房，日本政府还提出官民融合式的房产情报活用促进计划，并为此划拨3000万日元（约195万人民币）预算。

在中日外媒的报道中，这样的事情被普遍认为是人口减少导致的社会问题，但对于想拥有一块自己的土地的咱们国人而言，能在日本买套房+土地，那块土地就是你的，没人能拿走。

日本土改

完成了土地私有化的进程

战后中国和日本都进行了土地改革，然而两个国家的改革方向截然不同，从而决定了中日两国迥异的发展模式。

战后的日本，侵略的结果是战败和“变相自残”，包括东京在内的日本土地上，因为遭遇空袭到处是废墟。全国民心从战争时的鸡血满满，跌落到民不聊生，在物质和精神上都遭受沉重打击。

当时，日本的土地已是私有化，但主要集中在财阀地主手中，在资本社会的催化之下，资源分配极其不均。虽然日本人不想承认，但改变这种财阀垄断土地的人是战后的胜者——美国当权。

在美国占领日本期间，日本进行了一次农地改革。时任日本首相吉田茂称之为“资本主义世界进行得最彻底的土地改革”。

改革规定，不在村地主的全部土地，以及在村地主拥有的超过规定面积的土地，都由政府强行征购，转卖给佃农。也就是说，这是战后第一次地主的财产被平分给了老百姓。

而财阀地主遭遇的第二次冲击波，来自于战后美国对日本金融机制的改革。1946年，日本“更换新日元”政策和“存款封锁”造成了严重的通货膨胀，主要集中在1947-1950年。

（20世纪40年代后期至1950年的物价指数上涨率变化；来源：总务省，居民消费物价指数）

为什么说这是对地主的第二次冲击？因为大通胀对平民的负面影响相对较少，而拥有大量金融资产和房地产的富裕阶层，他们拥有的资产却在这个钱不值钱的时候，成为了“负债”。

普通劳动者的工资往往会随着物价上涨而增加，但不受物价影响的地价和房租涨得却不那么快，因此，在通货膨胀之下，劳动者们的房租和地租的负担减少了不少，而旧统治阶级的地主们的财产则因为通货膨胀迅速失去了原有的价值。

另外，在城市里的土地所有者也深受通货膨胀之苦。根据战争时期修订的《租地法》和《房屋租借法》，房主无权单方面提高租金，所以即便是通货膨胀导致物价高涨，房租却铁打不动。另外，一旦缔结租赁合同，如果没有法院认可的“正当理由”，就不能解除合同。

土地变得不那么值钱，就迅速让有钱的平民买了下来。日本的地主阶级和富裕阶层不可避免地走向落寞。

就是这些战时和战后推行的改革，将战前的统治阶级一扫而空，为形成“一亿总中流”的日本社会结构奠定了基础。

你能想象，日本国的标志——富士山，也是属于一个家族的私有财产吗？

（各种各样富士山名义的产品）

富士山是日本境内的最高峰，高达3775米，也是一座在休眠期的活火山。富士山是日本第17处世界遗产。被日本人成为“圣岳”，是日本民族和国家的象征。

但是你能想象，就是这样一个“世界遗产”，日本政府却没有它的所有权，只有租赁权？而且，每年日本政府都需要向富士山的主人缴纳一笔巨额的租金。

这个主人堪称日本最富有的包租婆！

富士山的第一任拥有者是著名的幕府缔造者——德川家族，实际上统治了日本264年。而富士山在很长一段时间内就属于这个家族。

为了不让富士火山爆发，德川家族把富士山海拔3520米以上的土地给了驻扎于该处的本宫浅间大社，浅间神社在山上修建了神社，供奉神灵，保佑富士山不再喷发。这个寺，相信大家在许多富士山的壁纸里都见过：

（就是它！）

（富士山顶的浅间神社入口）

（浅间神社：整个富士山都是我的！）

但在德川家族没落之后，一直到二战结束，富士山是归属于日本国家所有的。而随着战争的结束，日本开始发展经济，重新实施私有制，所以富士山就还给了它原先的主人。

在2004年，浅间神社就收回了富士山3360米以上土地的所有权。

所以，浅间神社应该是日本最有钱的神社了吧。

我们去大阪考察时，也看到了许多破败不堪的老旧一户建。但拥有它的老人家们就是不打算翻修，即使有人出超高价想买，都遭到拒绝。

我拥有的土地，在我活着的时候，该怎么处置就是我说的算。即使你出再高的价钱跟我买，我不愿意，你也拿我没辙。

就是这么拽。

从市中心的一栋破败不堪的老楼，到主干道的一处荒废老地，我们看到了日本对土地所有者的尊重，私有产权的“保护”。

除此之外，你还能从政府那拿到补贴翻修老楼。日本国土交通省为应对近年来越发频繁的自然灾害，为推进老朽公寓的改建和修缮政策，2020年的预算中新加入了20多亿日元（约1.3亿人民币）的支援金，以完善房地产市场、加强质量管控等方面。预算是2018年的2.25倍。

你看，日本房产怕的是天灾，中国怕的……你懂的。

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