有关租金回报率

看到网上流传一份《中国租金回报率最全地图》，给出了一百个城市的租金回报率。关于租金的回报率，他是这么算的，用年租金除以房产价格，比如一套总价50万元的单元，月租金达1500元/月，那么一年12个月，一年租金总收入就是1.8万元，以1.8万元除以50万，结果是2%，这个数值就是租金回报率。然后就有专家出来解读：目前的租金回报率，是楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热；回报率越高，越是冷清。

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千万别被这个结论给吓住了。专家是不可以信滴，要有自己的基本判断力。这个表中所用的数据在我看来完全没有可参照性。从统计学的角度来讲，其计算公式中的分子和分母根本不具有可比性，怎么可以相除呢？1.房子是全款付款还是只付了20%的首付？这差别可是大了。如果是后者，在假设房屋一直被出租的情况下，现实的资金回报率要比这个表上数值高很多。因为作为正常人是不会把你未来几十年还没有花的钱也当做你的投资本金，并把它算入到你的投资成本当中去的。2.即使是全额付款的情况下，你也不能用今年的租金去除以过去你买房子的价格，时间价值考虑了吗？通货膨胀考虑了吗？央行的M2考虑了吗？

也就是说这个公式只在两种条件下是适用的——指标值仅仅反映了今年使用全额付款进行买房，并把它出租出去的某个城市的租金回报率。而且他是在未考虑税费，物业费，水电暖气等维护费这些费用的毛租金回报率。这样看来，这个指标存在没什么太大意义。

一个城市房产市场景不景气，就看两指标，一是人口净流入量。二是这个城市的经济发展情况。其余的指标就当凑热闹了。

至于租售同权，能不能够起到控制房产市场的热度？恐怕这一次又要用思想的龙种收获现实的跳蚤了。