惠州临深买房投资切勿盲目追求高位，能变现才是根本

一直以来，对于惠州楼市价值概念的各种争议性在网络评论区从未消停过。不但有吃瓜群众，也有不少各抒已见的楼市专家，但归咎于一谈，其愤愤不平的背后也只是一种别有用心的目的。

原因很简单，在如今社会，但凡习文之人，已不可能仅靠稿费来满足养家糊口之所需，而最真实的意图仍然还是身后的卖房团队，若将某个城市或城市片区通过各种技巧性话术踩踏到一文不值的时候，那最大的可能只是为自己所主攻的城市片区的房子创造出更多的客户来源和业绩收益，并非为了客户的信赖去创造可观的价值。

而吃瓜群众的普遍怨愤，买过房的人往往都是在当下楼市出现愈演愈烈的两极分化后做出了一种错误的选择，房产增值方面未能带来自己所预想中的那样；没买房的人时刻抱怨着高房价对社会群体的不公平性，又刚好在唱衰的文章或段子里找回了安慰的成分，所以就不谋而合地产生仇视态度，将原本和自己毫无瓜葛的事情也要推向那种缺少智商的深渊。

1.靠谱很重要

最近两年来，一直都有很多大咖级别的人物带领粉丝团队来惠州临深区域买房，平时忙于自己工作的事情也极少去关注。但前几天，当我看到他们所制定的周末看房路线和顺序的时候，不由的为那些跟随买房的人表示深感惋惜。因为万万没想到的是，竟然在惠阳白云新城的一个仅只有三栋的小楼盘都被纳入了首选目标。

就谈及价值优势而言，对于该楼盘，我相信购房者所接受到最多的一定是地铁口物业这种投资理念的灌输，从而想象成能媲美一线城市那样的未来美好前景。但事实上，惠州毕竟是惠州，短时期内在庞大的供应量上不可能像深圳二手房市场一样出现一度房源紧缺的局面，即便是等地铁开通后的通勤优势下，转化率也必然会有一个时间过程。而这个过程中，将会直接体现在房产投资的收益回报上，优中选优，一定是绝大多数接盘人上车之前必不可少的置业准则。

所以在房价几乎同等且地段上并无区别的时候选择楼盘，一定要重点参考附近其他楼盘的情况，搞清楚你现在所打算入手的房子在今后的二手房市场竞争上还会不会具备优势可言。

而刚好的是，该楼盘的旁边就是某品牌开发商所建设的大型社区，论品牌影响力、园林环境、内部配套设施和物业管理方面都要远超一大截，两楼盘之间的比较下，呈现出貌似如烟和如花般模样区别、高富帅和矮矬穷的身价差异。并且该楼盘现在毛坯交楼的单价跟这个大社区之前带装修买入价格相差无几的。

这就意味着在未来考虑接盘的人，与深圳往返的通勤时间和置业成本相当的情况下，第一时间里谁都会倾向于旁边的大社区，即使是你有幸遇到了首次置业啥也不懂的购房小白，但在太过于鲜明的对比下，人家也不至于傻到此等程度。

还是去年底的时候我就遇到这样的情况，有人买了该楼盘，但后来思前想后总算还是明白了，又找到我问有没有什么办法能让他退定金了，然后再找我去买其他好楼盘之类的话。对于此等真诚和忽悠、专业人和门外汉都要混淆不清而迷失方向感的人，我也只能可悲可叹了。

但愿现在这些跟随大咖组团买该楼盘的人不久之后弄清楚这个问题了，心情还会那般一如既往的愉悦。

2.能变现很关键

前几天，在很多地产从业人员的微信朋友圈里，一则大亚湾某楼盘备案价直逼3万的消息瞬间刷屏了。这种一贯的工作作风对于微信好友添加了诸多卖房人的来说，早已是司空见惯，只要不是某种一再炒作而变糊的概念性东西，都会让一部分人忙乎好一阵。

其实像这样的情况，曾在2014年的时候就出现过。当时大亚湾整体均价还处于5千上下的时候，紧邻深圳地界的一个楼盘某组团却以一线湖景的自然资源独特属性将高层住宅2万左右的价格夺目而出，也正因为如此而被赋予临深区域豪宅的定义，创下了惠州最高房价记录。

但事实上，该组团除了与湖景的近距离景观优势以外，同社区其他组团的楼栋实质上是没有任何区别的，依旧是高层住宅，业主所享有的还是社区同样的生活配套资源和物业管理服务，单价上却相差了几倍之多。

几年时间后，随着2016年的房价迎来快速增长阶段，区域整体房价逐步攀升后，该楼盘原先以平价购入的组团和周边小区都实现了价格翻番，房子有转手的业主都获得了相对可观的收益回报，而当时单价2万左右的组团到现在为止却始终未能摆脱被牢套的局面。

这样也很好理解，在惠州临深片区整体均价在1.5万左右而且房源选择性很多的情况下，普遍的购买群体不可能弃大众化房价而奔高位接盘。更别说在原有的价格上实现上翻多少去挂牌，尽管和深圳接壤的距离上是很近，但毕竟深圳坪山现在的房价也只是3万多到4万左右的水平，同价位之下，不可能有人愿意舍近求远，弃深圳而选惠州。

所以在这个问题上，买房投资排除今后打算自住的概率后，就一定要遵循未来刚需置业群体的贴身需求去做选择，尽可能站在他们的价值取向上去衡量对比，同属一个片区的楼盘价格切勿脱离原本的价值所在。因为仅是作为投资，在你的重金之下，凡是不具备变现能力的房子无非只是一堆砖头而已。

看过我之前文章的朋友应该都知道，尽管这样类似的话我已经说了很多遍，但无论你现在是认可还是质疑，以后一定会有用。

来源/微信公众号：湾区楼市观察；

作者：周扬

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