出租房屋未按照建设工程规划许可证建设，房屋租赁合同无效

出租房屋未按照建设工程规划许可证建设，房屋租赁合同无效

沈光平

《城镇房屋租赁合同解释》第2条、第3条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

 实践中应注意以下几点： 一是“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审程序中发回到一审法院审理阶段。房地产案件许多开发经营行为，行政审批常常是其的前提和基础，政府能否批准，能否取得相关权证，实司法机关或者仲裁机构认定房地产合同有效或无效的决定性因素，能批下来的，合同有效，否则合同无效。“一审法庭辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点。

 二是“经主管部门批准建设”的表现形式多样。主要是建设工程规划许可证，有此证就证明政府批准了，司法部门无须再审核其他内容；政府以批文形式确认“准予建设”的情形很少见，如《城乡规划法》颁布实施前，未实行建设工程规划许可证制度，实行有权政府部门规划审批制度。建筑物为合法建造，但经权利人改扩建，形成新的建筑物，是否合法，在权力部门作出最终认定前，改扩建后的建筑物准许先行使用；有权部门已将讼争房屋定性为违法建筑，政府已作出处罚决定，且按照政府规划，讼争房屋于近期拆迁，政府主管部门出文准许讼争房屋保留使用。

三是已经被人民法院或者仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。因租赁合同标的物违法，违法原因消失后，转化为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或者仲裁机构确定。不能因为取得规划权证或者有权机关批准而再次转为有效合同。当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能按照审判监督程序申请再审或者向人民法院申请撤销仲裁决定，不存在合同效力转换问题。