小区泳池场地踩点，初步分析

去朋友的小区，看了小区及泳池的硬件环境。针对场地条件的初步分析如下。

有四个优势。

①小区外围的城中村，初步预测居住人口数量多，可步行到小区（泳池）；

②步行15-20分钟以内的周边区域内，暂无竞品、未来2-3年内也看不到直接竞品；

③城郊地带，受疫情封控的影响程度小一些；

④与地产相关人员的关系较好、有物业总部人员（领导）的联系方式。

有四个不足。

①小区交付户数及常住客户数量低，仅200出头；

②必须和健身房打包，可能会增加租赁和运营成本；

③泳池尺寸较小，很难吸引成年人客户；

④对于外部人员而言，早期的到达动线较为复杂（绕来绕去）。

风险点有四个。

第一，能否顺利办证（办证条件）；

第二，能否实现“对外经营”的持续；

第三，物业负责人的变动，可能造成后续谈判成本甚至更严重问题；

第四，疫情可能带来未知影响。