西安楼市现状，二手房低迷，新房稳健，是预判？还是人为因素所致

西安楼市现状，二手房低迷，新房稳健，造成这样的局面，人为占据主导因素，可以说，楼市调控是一面镜子，二手房指导价照出了房价真实的面貌，将中介和炒房客通过炒作所得的概率成本打回原形，而新房在更大程度上贴合实际，符合预期。

曲江海德堡公园三期新房均价17860元/㎡，二手房指导价19024元/㎡，业主的心理价位两万以上，有人说海德堡公园新盘倒挂，某壳统计数据，海德堡公园二手房在售房源83套，与上月齐平，成交量不尽如人意，然而参照市场行情，这样的结果符合逻辑。

西安二手房与新房相比，不占据任何优势，房源作为商品本身，需要考虑增值部分，同时也要考虑折旧率和沉没成本。

拿曲江海德堡公园为例，一期与二期的单价相近，15年售价7000元/㎡，假设一套一百平的住房，总价七十万，三成首付约二十万，贷款五十万，利息五十万（按照现在的利率计算，只多不少），总价一百二十万，此时单价一万二；

五年时间，算上房子装修、通货膨胀以及考虑到小区逐渐成熟化、配套资源逐步完善等所带来便利，作为一部分增值费用，单价继续涨到一万五；

2021年下半年，根据官方发布的海德堡公园的指导价为一万九元一平，按照上述计算，以每平增值四千元作为投资的概率所得，在定价方面，已经充分考虑了业主获利的部分。

在此情况下，还没有去除房屋建成后五年时间，房源自身的沉没成本，无论是自住还是出租，房子带来价值的同时，自身也会随时间推移出现贬值的情况，至少70年的房龄会变少，公证处的核准价会降低，这是房子作为商品难以绕开的定律。

现在，你还认为海德堡公园的新盘是倒挂吗？二手房单价高，没人买却是不争的事实，如果不考虑烂尾风险和真正入住等待的时间，在一万七的新房面前，两万的二手房不占据任何尤其，毫无对比而言。

也许有人会说北京、上海的老房子确实很吃香啊，那么与北京的四合院和上海浦江旁的老街相比，西安的二手房又占据什么优势，它身后又承载了什么人文.地理和时代背景是人们所割舍不下的呢？