【王老师说房】房产投资时，如何避免做接盘侠

前几个月，大三四线城市一路疯涨，

许多投资者闻到了金钱的气味，手握重金，纷纷入场；

一时间，三四线房市一片红火，售楼部水泄不通，

原本普普通通的开盘成为了投资客的建仓盛宴，

殊不知，在三四线楼市爆火的背后，是楼市开的一个小玩笑。

两三月后，楼市回归平静，房价迅速回调，让许多投资者措手不及。

转手难、无人接盘、降价售卖仍无人问津，许多投资者把自己炒炒成了房东。

前两年重庆楼市爆火，许多人从外地打飞的来渝投资；

当时的重庆房价仅为1万出头，这在外地投资者眼中，简直比白菜还便宜。

于是乎，贷款、杠杆、分期....各大楼盘被统统拿下！

在上一波行情，有些人赚得盆满钵满，但也有人被套牢至今。

特别是那些选择建仓CEO盘和老破小房源的投资者，现在还在苦苦等待出手时机。

同样的城市，同样的投资房市，为何有人赚有人亏呢？在王老师看来，是思维上的差异导致了结果的天差地别。

在近几年，房产投资在一直是身边绝大多数人的投资方式，因为我们的财产在不断的贬值，而固定资产投资因为其高保值，高收益成为了投资理财的首选。

确实，房产投资，在国内很长一段时间里，都是绝大多数人的主要投资渠道。这些年，一波波行情暴涨把房价不断推上新高位，很多人通过投资买房捞到不少钱；赶上好时候，甚至随便买买就能一夜暴富。我们也习惯了房价的肆意增长，身边也有很多人因为投房子捞了不少钱，随便买买就走上了人生巅峰，误以为是实力，其实只是运气。

翻倍、暴涨，让人眼红，也往往让人迷失自己，在国家的调控下，暴涨越来越难，而投资者们还未从曾经的狂欢中反应过来，仍然以“涨价“为核心，哪里涨就投哪里，而忽略了房产投资最重要的属性：流通性。

三四线城市暴涨是事实，但三四线楼市刚需不足也是事实，随着城市化进行的加剧，现如今的三四线还有多少接盘侠呢？趁着三四线暴涨时进场，却无人接盘，只有自己来当接盘侠。

同样的道理，各大CEO盘和老破小，要么价格过高，受众少，要么区位较偏，无人问津，这些项目都违背了流通性这一大原则。前几年和这几年，行情变了，如果还抱着之前的思维胡乱建仓，等待我们的，最终将是被套牢，成为接盘侠。

现在的中国楼市，”稳“字当头，因此国家的楼市的调控会持续进行，我们原先的投资思路，需要迭代升级，而我们对楼市的认知也需要更新。在王老师看来，在未来的房产投资中，以下几个方面才是重点。

一、注重流通性

对于股票来说，流动性是我买了这支股票后是否容易卖出，我们常说这支股票流动性很差，就是指很难按理想价格卖出，流动性好的股票换手率也就高，在技术上也有较大操作空间，相对安全一些。对于房产一样适用，流动性高的房产就是能快速变现的，可以是很快的出售、也可以是很好出租的。

市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错，这些或许未来的确都会慢慢落地，但一旦忽视流动性、流动性缺失，那么，从签购房合同的那一刻起，就注定了未来卖房子的举步维艰。

因此在选盘时，我们要多思考一下房子未来几年后如何卖？多久能卖出去？卖给谁？多少钱卖？接盘侠们是怎么想的？如果是我们自己刚需买房，这样的楼盘会不会卖？多多思考，才能少踩坑。

二、知道自己的底线

一个理性的投资客，会预设自己亏损的底线。就是说，想好输掉裤子以后你打算咋办。不妨在决定下订那一刻，问问自己：假如这个房子（铺子）以后转不出手，自己就是接盘侠，我还要吗？那样我会有多少损失，如何面对？如果答案OK，那就买吧。时刻清晰自己的底线，但凡是投资都具备风险，以往闭眼都能赚钱的日子已经过去了，时刻注意风险防范尤为重要。

三、更加沉稳的选盘

闭眼买盘也能赚钱的时代已经过去，在未来进行房产投资时，以下几种类型的项目需要谨慎购买。

1、办公和商铺

曾经的“一铺难求、一铺养三代”已成过去式，那些情况好的商铺投资门槛越来越高，那些差的商铺已然无人问津。很多城市的核心商务区中，写字楼和商铺的空置率尚且高达30%。近几年来，住宅的销售面积和销售额双双上涨，办公楼和商铺却双双下滑，且下滑幅度超过10%，很明显，投资商品住宅的安全系数要远高于商铺和写字楼。再加上商铺的流通性不如住宅，因此此类项目一定要谨慎。

2、八九十年代的老破大，要远离

这类房子时间久，户型差、没电梯、没物业、小区混乱、人员繁杂，绿化基本靠大爷大妈种植的果蔬，居住舒适度极低，流通性不好，另一方面，城市化进城在不断推进，新盘的吸引力明显大于老破小，核心区的老破小刚需家庭买不起，改善家庭看不上，现在拆迁旧改速度放缓，老房子越来越难拆，妄想买套老破大来博拆迁的，基本可以死心了。

3、三四线楼市不要碰

城市化进程不断推进，三四线楼市的接盘人越来越少，甚至有些一二线城市的新盘去化都堪忧，这个时候再去三四线楼市凑热闹，只能把自己炒成接盘侠。

未来房产投资仍然是我们首选的投资方式，但我们的投资思维要一定的转变。不论在哪个城市，刚需永远是这个市场的主力购买人群，投资置业要逆向思维，永远从卖方考虑，才能保证流动性。

健康的房地产市场来了，买房不能再一腔热血脑子空空，未来的技巧不是捡便宜、见房就买，也不是凑热闹，追涨杀跌，而是到接盘侠足够多的地方买，买他们喜欢的城市，他们中意的户型。只有这样，我们才能避免成为接盘侠，为自己带来实际收益。