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春节期间，深圳楼市陆续被调控。酝酿数月后，2月8日，深圳二手房交易参考价格发布机制正式发布。
首先我要表扬一下。深圳先试了。春节前，我以前的同事加班加点，带头为中国二手房市场做价格指导。出版这个地区的指导价目表并不容易。
新房调控有卖地限价、预售价格、批售控制、开发商“窗口指导”的把握，二手房市场调控真的没有把握。交易量和价格是由千千成千上万的交易者驱动的，政府甚至不知道最基本的价格。所以各地楼市调控主要是以新房为主，尤其是价格层面。启动二手房价格引导，意味着监管正在走向成熟。
别瞎说，为什么要指导二手房价格？
很明显，二手房价格不干预，新房限价是徒劳的，因为会造成一套二手房“倒挂”，购买力炒新房。新“个位数”中标的盛况将继续上演，新房和二手房价格将依次上涨，楼市调控将失控。深圳近几年房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨造成的。
新房销售，不是倒挂。不倒挂也要倒挂。搞什么？中介、从媒体、捧了一批，大家都把周边二手房价格“涨”了。这样就压低了新房价格，购买力流向了新房，形成了新房和二手房反复涨价的格局。这样买家、，卖家、，中介、，银行等等都开心了，规定就变成空调了。
政府对此实在无能为力。因为深圳楼市太特殊了。全市有140多个物业市场区，不自住出售，限制出售。挂牌出售的实际金额非常有限。如果一个区的卖家全部用、集体提价，或者在中介和自媒体的作用下暴力上涨，这个区的价格就会上涨。
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相信大家还能记得，2019年底，中粮凤凰巷、号于恒槟城车主“暴力拦车”。深圳楼市可以说是卖家主导，卖家联合起来“坐在地上开价”，买家却没办法。所以从2019年开始，深圳不得不开始实行“一刀切”的限价，超过一定价格就不允许网签。不过这么做有点粗糙，、被诟病太多。
所以深圳这次开始引导二手房价格。根据住建局的公告，通过价格信息的透明，达到了“引导”的目的：
*指导房地产经纪机构合理发布挂牌价格
*引导商业银行合理发放二手房贷款
人们关心的是能否取得成果。
要实现价格引导，首先要做到价格信息透明，也就是告诉大家现在市场上真正的交易价格是多少。
其次，政策要让买家报价、，卖家标价，中介价格等等，遵循政府指导价。但据媒体报道，笔者也看了一下，发现指导价远低于市场实际成交价格。
当然，政府希望市场价格回归引导价，目的很好，但关键是买家还是卖家认可这个价格？不认会怎么样？比如实际市场成交价格15万，政府指导价13万。我前面说过，从区域市场来说，深圳是一个典型的“卖方市场”。卖家否认，继续列15万。买家别无选择，只能接受！
比如2019年底，我们限制了一些“妖盘”(比如于恒槟城)的网签价格，超过了20万，就不让你网签了。然而现实是我们看到的卖家报价很多都坚持20万，比如19.99万。有的是19.99万的价格签的，超出部分在“第二合同”里。这样价格扭曲，市场秩序混乱，买家受损。
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我们该怎么办？
发布指导价是第一步。但最好尊重历史、，尊重现状，披露实际成交价格，并在此基础上定期(每月或每季度)更新价格。披露真实价格是监管的第一步；然后“因为电影政策”，供应量小，供应量增加；如果需求大，抑制需求，尤其是投机；媒体、中介炒作，严厉打击。
然后，让银行贷款评估价、税务参考价，按照这个价格。现实情况是，银行都认为深圳的房子是安全资产，很多银行有兴趣提高贷款评估价格，让买家借更多，银行赚更多。从去年开始，实物贷款(尤其是中小贷款)利率首次低于房贷利率，银行做大房贷业务的动力更大。
所以，如果政府的指导价能影响银行的贷款评估价格，银行会觉得深圳房价的“合理水平”在13万左右。如果价格高于这个价格，楼市的风险就会增加。所以银行贷款评估13万，指导价格是有意义的。
总之，这个政策思想是正确的。一套二手房联合调控，避免了过去、的碎片化。但要加强横向政策之间的协调，比如增加供给、抑制需求，控制杠杆。
对此你怎么看？未来深圳二手房是涨是跌？欢迎留下你的观点。