由于就职于房地产企业，同时公司也有相关的项目跟投制度，可能我比很多同龄人有了更多接触并投资更多房地产项目的机会。都说投资的底层逻辑是相通的，最近理财营的复训里，老师们提到的一些知识常让我想到我的跟投经历。今天跟大家说说，我从2015年入职房地产后，跟投以来踩过的那些坑。
先跟大家补充介绍一下我们的跟投制度。每一个房产项目，全国范围内的，只要拿地测算完成后，会在跟投平台上公示相关的项目信息，包括地价、预期售价、周边市场情况、还有MOIC、IRR等一系列财务指标帮助我们决策是否要跟投。跟投确认后会签署电子合同，然后等待跟投额度的分配（有点类似打新债，好的项目超级多人跟投的时候，最终分到的额度就会很少，大家不看好的项目跟投的人少，就有可能分得多一些，但都有上限的）。跟投额度分配完，就是交钱，交完钱之后，就是等收益分配了。一般一个项目会在1-1.5年回本，需要5年甚至更久（取决于项目体量和复杂度）完成清算。
也就是说，在跟投买入了之后，是没有调整机会的，不能主动撤出，也不能增加投入（2017年前的杠杆制度除外，后文有讲）。
购入的时候就决定了利润空间有多大
在复训第一讲里面穆老师就说了，其实资产在你购入的时候就已经决定了利润空间有多大，而不是在卖出的时候。这个道理在房地产领域真的体现得很明显，譬如曾经摆在我面前的两个项目，A项目是在广佛交界地带当时地价蹭蹭上涨时拿地的，B项目是佛山较为新兴的一个区域，获取项目的成本比较低。当时我的判断是，A项目地价那么高了，利润空间肯定不大了，而B项目地价又低又是未来发展重点区域，简直不能更优秀了，于是我就投了B项目。
现在看来，当时是真的傻。A项目虽然地价高，但是地段好，上升潜力是更大的；B项目虽然地价低，但是未来发不发展起来、或者说在售楼的时候能不能发展起来是未知数。果然，在B项目推出市场的时候，由于市场限购等原因，B项目所在片区的建设还不够完善，价格自然也上不去，所以利润是相对低的。
所以其实好的资产，跟你见到它时它是贵还是便宜真的没什么关系。
时机面前，“价值”可能都没有那么重要
再说一个经历。其实我司的跟投制度2014年推出的时候不是很受关注，但在2015-2016的时候极其红火，员工每天上班除了工作就是看跟投平台，在2017年结束前，公司是提供跟投杠杆的，也就是对于项目强相关的人员、所在公司、所在区域，在投入之后，第一次分钱之前会有一次杠杆投入的机会，可以选择跟或不跟。那个时候的跟投，得益于市场的繁荣，真的是鸡犬升天，几乎所有的跟投都赚钱的。那到了2017年全民都为跟投疯狂的时候，年底公司取消了杠杆机会，2018年开始市场慢慢降温，地越来越贵，项目越来越难卖，跟投也越来越难赚钱……
你品，你仔细品，这个周期里，这个投资时机和投资收益的关系？
所以，看懂周期真的很重要，就像笑来老师说的，时机面前，“价值”可能都没有那么重要。
宁愿低估也不要高估
这个环节我要讲我一个非常心酸的经历。2017年的时候，我作为我们公司长租公寓业务的核心合伙人，有一个未来计划要做长租公寓的项目，强制我们强相关人员跟投下限20万，上限50万。当时长租公寓真的是风口，全国上下都在讲租售同权，长租公寓品牌的估值一直在蹭蹭蹭上涨。强制跟投信息出来的时候，还伴着一个未来融资估值22倍的信息，全公司都在恭喜我们部门，仿佛我们要一夜暴富了。只有我们自己知道，长租公寓并不是那么赚钱的一个行当，但是公司要求嘛，就只能跟了。当时还很多人撺掇我，投到上限，这样可能就一把赢得千万身家了。但是我还是很谨慎的，我觉得不可能估值那么高，即使估值那么高，这个钱可能命中注定我赚不了，因为我不看好。所以我就只按公司的要求下限跟投了（当时也没那么多钱，是从公司的隶属金融机构里面贷款跟投的）。
后来吧，可能大家也知道，长租公寓从2018年下半年进入了比较艰难的时期，项目具体怎么样我也不说了涉及公司机密，但可以预见的是这个项目基本上回款会无限期延迟。虽然公司给退了一半的本金，但是加上利息等等，损失肯定是12w+了。但不幸中的万幸，我当时没有听大多数人的话，没有被一夜暴富冲昏头脑，我知道我有的同事，跟投了90w的，那50%的loss也有45w了。
所以呀，在做个人财富自由测算的时候我也是记着吴老师这句，宁可低估收益，也不要高估。