开发报建技巧（一）

前言：很多人眼里报批报建的工作不过就是吃吃喝喝，请客送礼，其实不然，报批报建工作绝非如此简单；很多人以为报建不就是掌握很多人脉关系，熟人多而已，没有什么技术含量。其实不然，报建需要掌握的基础知识很多。很多时候没有熟人，没有关系，也不代表做不来报建工作。人脉资源这些东西，其实人都是讲感情的，一回生二回熟，要建立也不难，要破坏人脉关系也很简单。很多人以为，政府门难进脸难看，里面工作人员整天悠闲没事做，喝茶看报纸过一天，其实不然。就我接触的深圳各个政府职能部门，日常工作也很多，都很忙；门好进、脸也好看，有问题的文审批起来就比较难。毕竟时代不同了，政府变成了服务型政府，但是法律规章政策制度也完善了很多，大家法律意识提高了很多，不再为了点绳头小利为开发商冒大风险。因此，遇到报建难题就需要相应的技巧。

一、外在因素

1、外表整洁，干净利落、穿衣打扮，杀马特或特立独行的造型。曾见过染黄毛的小年轻 带耳环前去政府报文，总感觉那里格格不入。

2、不良习惯、抽烟、喝酒。有些人不论到那个办公室都喜欢随手一支烟，自以为是交际融入的好手段，但并不是每个人都喜欢吸二手烟；还有人中午喝酒，酒气浓厚。

3、接地气，不要过于西装革履，与众人格格不入。低档西装感觉卖推销业务员，高档西装，又感觉比领导奢华气派，这些都不适合做报建。当然也比较忌讳女人穿着比较暴露跑报建。

4、态度真诚、既不要低声下气、更不要高冷拒人千里之外。即便相关事情存在瑕疵问题，也没必要低声下气。对产业地产、工改工有兴趣的朋友，可以添加微信：xinghly666，让他拉你进【工改工产业资源交流群】，群里将不定期发布产业资源福利。

5、经常站政府、站领导角度立场考虑问题。政府领导也有其难处，对于市场主体而言，法无明文规定即可为，但是对政府领导而言，法无明文规定不可为。

二、内在因素

1、基本的相关报建周边的政策要熟悉，除了更新、规划、国土、房产外，住建、工信经促、发改、环保水务、城管等都要有所了解，起码知道上述职能部门的职责及机构设置。涉及房产城市更新相关的政策又有哪些？遇到问题起码知道大概是哪个部门的职责，可以去哪个科室咨询。

2、政策具有延续性特点、要充分了解其来龙去脉，了解其立法目的，出台背景，条款设立的思路。例如我们深圳的城市更新政策最早的来源？立法目的是什么？期间经过几次的微调？微调的原因又是什么？相关新设立或撤销的条款其背后的思路是什么？一旦对其有个基本全面的理解，对目前政策的研究解析能力及对今后政策的研判性都将大为提高，也不需要各个条款都要要背熟了。对产业地产、工改工有兴趣的朋友，可以添加微信：xinghly666，让他拉你进【工改工产业资源交流群】，群里将不定期发布产业资源福利。

3、基础的法律常识要了解，法律层级从宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章及地方政府规章、规范性文件等从高至低。这就涉及到法的效力位阶问题。在法的位阶中处于不同或相同的位置和等级，其效力也是不同或相同的;下位法不得与上位法的规定相抵触;同位法之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。在一般法和特别法的效力问题方面，法理上适用的是"特别法优于一般法"的原则。在新法和旧法的效力问题方面，法理上适用的是"新法优于旧法"的原则。据此，可以根据相关文件政策法律的位阶判定相关政策的适用性。

4、横向方面，了解各个街道、各区、其他市县政策。比如关于集体资产备案相关的政策，市里有市里政策，各个区也有相应的土政策。如果能对其有较为深入的理解，在相关区政策征求意见的时候，我们可以结合各个区的政策针对性的提出相关建议；可以在面临经办人或领导对政策具体条款解读不一的时候，适时结合其他区的政策提出有力的说明，加大说服力度。

5、纵向方面、了解国家、省部、市县及各个上级职能部门对相关政策的规定。比如相关建筑设计规则方面，省里部里相关的建筑设计规则是什么？深圳市的建筑设计又有哪些细化和不同？为什么会有细化和不同之处？无非是为了更好结合深圳实际。知道这些不同，就知道深圳有关政府部门考虑问题的思路，据此可以完善或者说投其所好更好的符合政府有关部门的条件，更快取得相关手续。

6、了解地方政府和各个职能部门机构改革、设立的历史。比如宝安县撤销、深圳特区建立、关外各个区成立的历史，各个街道的设置历史，规划国土分立及合并等等。相关政府及机构设置的历史，其实就是深圳规划国土管理制度一步一步衍化的历史，从中我们可以了解很多历史遗留的情况及解决问题的思路。对产业地产、工改工有兴趣的朋友，可以添加微信：xinghly666，让他拉你进【工改工产业资源交流群】，群里将不定期发布产业资源福利。

7、了解相关技术规范，比如深《圳城市规划设计标准准则》、《深圳建筑设计规则》等等。基础规范掌握，高级一些可以专业技术标准协助经办人工作，更高级一些直接以技术说服相关审批领导。

8、重要的是时刻保持学习心态。社会经济快速发展，政策也频繁变动，再好的脑子也玩不过时光流逝。

备注：以上是比较基础的报建常识，下一篇准备从技巧出发解决一些报建工作遇到的难题。