有次我听人说，中国房地产业的发展，不仅仅有银行贷款这个正妻的功劳，信托更在站在背后默默支持的小三。
当然这是我听说的，我可从来没有这么想过。
但是这事儿不能想，你一想吧，还真是这么回事儿。
你想，无论是银行贷款，还是信托贷款，要求都那么严格，四证齐全，自有资金不低于25%，信托贷款更是要求二级开发资质，然而房产项目若已到建筑施工阶段，证件齐全，已成“香饽饽”，信托哪能独得“专宠”。
然而，在项目前期，在土地获取阶段，在项目资本金不足的情形下，开发商的融资需求依然很多，在银行及信托贷款“入主”无望之际，信托便有了可乘之机，其依赖的“利器”便是信托股权投资。
01
为什么银行不能进行股权投资呢？
因为有《商业银行法》这个“紧箍咒”的严格限制，上世纪九十年代监管部门便提出分业经营的格局体系，银行退出股权及股票投资市场，不得擅越雷池。
而信托则不一样，信托面对向高净值人群，普遍认为高净值人群风险承受能力更高，可以涉足房地产股权投资这类高风险高收益的产品。
02
什么是房地产信托的股权模式？
股权模式就是信托公司通过发行信托产品将募集到的资金收购房地产项目公司的股权，并行使股东权利。
这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。
主要有两种方式：
一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托持股；
二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。
这两种形式的信托资金均可作为资本金。
你可能会有疑问，为什么股东借款也可算作项目资本金呢？
因为有尚方宝剑。
这道“剑”就是银监会2009年《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》第一条：
”对于股东借款、银行贷款等债务性资金和商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充做项目资本金。股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外。”
当然，这需要信托公司成为股东后，以放弃优先受偿权，而非放弃受偿权为前提。
此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题，有点类似于私募股权基金的操作模式，而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。
03
房地产信托股权投资如何退出？
房地产信托贷款的退出方式很简单，就是偿还贷款。
房地产信托股权投资的退出方式，主要是
股权转让
分红
清算
因而，房地产信托股权业务模式的关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题。
04
如何保证房地产信托股权的变现，防范风险？
1、股权质押
2、第三方担保
3、控制项目公司股权：
1）委派董事。董事对重大项目具有一票否决权。
2）三章保管。主要是公章、财务章、法定代表人章。
3）账户监管。包括信托资金监管账户、销售监管账户、日常运营账户。
05
房地产股权投资信托，不得不面对一种风险，那就是“明股实债”的风险。
享受高收益，自然也就承担高风险。
既然享受股权投资的百般好，就要承受可能带来的烦恼。