房地产供需浅析

需求端，目前状况主要体现在信心不足。受疫情影响，经济下行，叠加国际局势动荡不安，整体消费者对未来收入增长的预期在下降。包括行业内出现的企业暴雷乱象，消费者对交楼保障存在担忧，也进一步加剧了观望情绪。二是目前城镇人均居住面积40㎡，乡镇人均居住面积是50㎡。城镇化还在继续，但2020年底已经到了64%、65%，未来发展速度应该会趋缓。三是区域和城市间的分化在加大，对中心城市都市圈的需求在加大，其他能级较弱的城市需求已经出现横盘乃至下降的趋势。四是，不同年龄段消费者的住房需求发生了很大变化，大城市年轻人的住房消费占据了消费的大部分，而其他层级的消费明显下降。五是，超大型城市的支柱出现不平衡现象，现在住在北京上海老城区核心区的都是时间相对自由的中老年人富裕阶层，而对时间要求较高的人反而都住在郊区。六是，消费端仍面临房价高、首付高、贷款利率高的困境。

纵然有许多变化，但大家对美好生活孜孜以求的态度不会改变，城镇化也还在继续，人口迁移也在继续，需求端增速虽会下降，但规模仍在一定时间内处于高位运行。

供给端，房住不炒，三稳目标，将持续执行；房地产支柱行业的地位未来一段时间不会根本改变。因城施策，各个地方不再一刀切。土地端，18亿的基本农田红线不会改变，优质的建设用地稀缺性不会改变，变化的就是新增的建设用地在逐年下降，十四五比十三五下降了10%。企业方面，高周转高杠杆高负债一定要改变，不变的是对合规、稳健、经营的发展目标，有创新有品质的产品力、运营力、服务力的追求。 产品方面，要从有没有多的量转变到有没有好的质，未来的发展理念应该是绿色健康、智慧科技、宜居人文、人性创新。 金融方面，监管不能管死，将会出台一些资管新规，让企业回归健康、稳定的发展，这样才能把串起整个产业链，发挥血液的作用，形成良性循环。坚定支持企业合理健康的融资需求，也包括消费者合理的按揭需。

以往的行业逻辑很显然已不再适用，但老百姓的刚性需求在保证正常生活的前提下，还是可以放心上车。如果没有稳定的收入，或生活来源存在不确定性，那么租房也未尝不是一个好的选择。人毕竟是活在当下的。