棚改渐远，旧改渐近

6月第三周的国常会，只字未提房地产，但出了一个新名词，旧改。

会议是这么说的：“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施”；“要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务”。

据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，而根据国务院参事仇保兴此前的的预估，投资总额或可达4万亿。

旧改瞬间就成了热词，不仅是因为“4万亿”这个让人心里雷动的关键词，还因为在此之前它还有一个“兄弟”——棚改——让人“又爱又恨”。

棚改让很多三四线的刚需错过了买房的好时机，好不容易等到房价稳住不涨了，这不旧改又横空出现，那会不会再次推动房价涨呢，这是很多人担心的。

这真是全国人民都被房价涨怕了。

这三年央行通过PSL也就是补充抵押贷款，也称棚改专项债，在棚改的城市定向投放了3万亿，确实起到了去库存的效果，但是也让房价上涨了近一倍。

上了车的，手舞足蹈，没上去的，捶胸顿足。就在3年前，一提到高房价，大家都还是觉得，那是北上广深一线城市的事情，至少在三四线大家是安居乐业的，但这一波棚改下来，全国人民已经不能淡定了。

其实，棚改和旧改是不一样的，棚改是棚户区改造，是属于拆了重建，而旧改是老旧小区改造，是对老旧小区水路，电路，燃气，道路，甚至是电梯的维护和更新。

最关键的是，与棚改的PSL贷款支持不同的是，这次旧改中央安排了补助资金，剩下的还是要居民自己出，而且“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与”。

所以棚改是完全换新的，带有资产性质的，而旧改是翻新，不带有资产性质。与棚改的拆了重建相比，旧改只能算是“整容”，房子还是原来的房子，改的是配套的设施。

从中，我们可以看到高层的用心良苦，因为不涉及到房屋买卖，所以旧改不会变为变相炒房。之所以出台旧改这个政策，上面是有认真考量的：

第一，旧改是对基建投资的补充。

因为债务的限制，今年的基建其实是很难达标的。该修的公路、铁路，桥梁、地铁都修差不多了，再搞更多的项目，可能就会造成项目过剩了，到头来地方背上一屁股债，一把手可是要问责的。

这次我们换了一个思路，通过旧城改造来拉动投资消费，比如你要给旧小区翻新水电，你得雇佣工人，采购设备吧，还得重新铺设路面采购电梯，这些都可以拉动投资。而且这个钱花完了，起码能够提高人民福祉，显然要比去修一条没车跑的高速公路强多了。

第二，是对就业的拉动。

经济下行，就业是重中之重。特别是农民工的就业问题，如果不能解决，就会威胁社会稳定。现在农村种地不赚钱，农民工回乡下也找不到工作。最终还是得靠城市解决就业问题。旧改就能提供很多就业机会。

比如，小区的高层水压不行，上水困难，改；小区的线路复杂老化，甚至很多线路都是外露的，改；小区的宽带在别人都快进入5G时代时候还是龟速，改。没有电梯的小高层，可以改；没有停车设施的社区，可以改。这么改改改，工作机会就出来了。

第三，确实能给百姓带来福利。

棚改和旧改都是惠民工程，出发点是好的，都是为了老百姓生活质量能够提高，其实棚改我们已经进行了很多年。也都是相安无事。只是因为这三年，去库存政策再加上货币化安置，棚改就跑偏了，成了推高三四线房价的主要推手，于是这才让民生工程变味了。搞得民怨沸腾，少部分人瞬间暴富，但更多的人却望房兴叹，一项惠民工程变成了害民工程。

旧改施行，最开心的莫过于老城区的居民了，一些老旧小区，生活配套设施还是很落后的，一到夏天就停电，大家就不敢装空调，没有电梯，还有的小区没有车位，搞得居民生活很不方便。旧改对他们来说是解决了大问题。

所以旧改跟棚改并不一样，旧改的目的更加单纯，就是为了投资拉动消费，提高人民生活福祉，所谓的投资4万亿，也都是资金投入更换设备，而没有货币化的空间，所以并不会让老百姓手上碰到钱，也就不会造成货币集中投放的效果。没有货币的投放，自然也就对房价不会起到什么影响，他并没有资本化的可能。

旧改能够促使存量房的价值回归当然是好的，如果不行，还可以改善居住、刺激消费，也是好的。

那有的朋友会问，自己的老旧小区，改还是不改呢？

我认为，如果是抱着房子升值的目的，改一改其实也是可以的。比如之前没电梯现在有电梯了，之前电容量不够，现在扩容了，压制他房价的缺点被改善了，反而老旧小区地理位置的优势就显露出来了，所以购房人也愿意多出一点钱。但指望老破小的房子因此而翻倍是不现实的。