2020-10-27 一窥办公运营商企业组织架构

       关于服务办公行业组织架构问题，今年园区两家公司成功上市，也让我们一窥成功同行的组织分工和架构模式。一家是锦和商业，一家是德必园区，都基本是从事城市更新起家的同行。

（一）锦和商业

     首先从锦和商业来看，下图可以看出，组织架构除开治理层面，总部设置部门还是比较细。

锦和商业组织架构

    我喜欢按照前中后台来剖析他的架构逻辑，后台可以把人事、行政、信息、财务、法务、品牌撇开，中台型从前期到后期依次算 投资部、商务部、设计部、工程部、前期配套部、物业部、运管部和招商部。由此可以看出，他们的运作模式更偏务实性，基本以投融+项目+管理，收入部门管收入，成本部门管成本，风控后台部门管业务条线流程、人和财务问题，基本是个高效运作的物业运营模式，我们也多有效仿这个组织架构的做法。

锦和商业组织分工1

锦和商业组织分工2

但是不得不说，从锦和商业的组织架构可以看出，他们信息化能力肯定不足，因为部门设置中心偏前期偏项目，后期运管和招商部门侧重于流程性分工管理，因此呈现出的场地会更偏物业管理风格，招商部管引进和续约，类似传统商管和购物中心运作模式。在后面的客户体验和服务部分开拓不多，没有单独形成部门监制，主营基本靠租金差价和旧改独立物业收费来进行运作，先不深看财务报表也能有个基本判断，因此真算得上给办公二房东模式的诸多同行挣脸，扶正了"二房东”模式的上市样板。因此，接下来马上通过创业板上市的德必，我们也可以顺便学习一下他们的组织结构的特色。

（二）德必园区

德必组织结构

     依然抛开治理架构，不过董事会层面，有两个审计督导部和证券投资部，可以看出应该是为了此次上市费了老大劲，锦和没有单独设置，预计外包了服务，要么就是内部不需要那么复杂的规则，因此可以看出德必上市前的准备难度一定也是不小的。职能划分上，依然先从后台开始剥离，不过看得出感觉德必在运作上思路比较活跃，且把后台有中台化的分工，比如人才发展中心、法务与风控中心、财务中心、市场品牌中心这几个属于感觉职责前置，应该会有不少分工管理事项是对前端行驶监督和支持功能的，并且还单独剥离了企业价值观培养的 德必学院。再者传统的中台部分按照项目顺序有，投资拓展中心，文化创意设计院，供应链中心，工程中心，营销招商中心，企管中心，这几个虽然面子很fashion，但是也是基本按照项目-运营的流程来进行的划分。值得佩服的是，相比锦和，德必是一个更注重客户体验和用户运营的公司，多了后期比较重要的会员社群中心，也有不仅涵盖信息系统串联内部流程的职能同时也加入科技硬件管理的智慧科技中心；同时，由于其海外业务，以及跟政府关系打交道频繁，还设置了单独的公共关系部和国际业务部。不过，也由此看出，德必体系逼定是非财务导向的公司，相比锦和的务实，德必体系的总部稍显庞大和多头。按照直觉，此类部门设置在总部较多会让门店得到的实质支持较少，总部分工很细，能够给到总部类城市很好的支撑，但是对于外阜门店的管理可能也不见得能够很及时，毕竟都是坐在办公室居多，大总部小门店的配置，或者是大中台小前台的配置，赋能上可能会不及时，当然有更多针对后期客户体验的部门，应该还是能感觉到德必是比较考虑客户体验的公司，但从设立内部学院来专门培养员工价值观和技能，把人事的培训剥离成一个学院来看就知道德必很注重内部文化氛围的营造，同时，设立设计院，也看到不会只是单独的对产品进行设计，而是有一定情怀在里面，对设计是由一定要求的才会如此叫法，不过这个纯属自我揣摩。

德必组织分工

 不过，令我感到好奇和尴尬的是，为什么德必的招呼书中，居然组织架构和下面的组织分工描述不一致。。。不知道为什么，比如分工中多了一个市场数据中心，少了市场品牌中心的分工，我估计是写错了，下面这个市场数据中心是对的，因为有了公共关系部相当于有市场形象的营造职能，和市场品牌部重复，下面写成市场数据中心我反而觉得合理，对于数据的积累和运营，就像前文我自己也有提到过，是个非常具有价值的部门，数据中能获得不少经验直观难以看到的有利分析。同时，商务合作中心的描述，和架构中投资拓展中心应该是一个概念，这个失误也是让我觉得作为招股书，出现这个错误有点说明内部确实部门分工多了以后，这种变动会出现是较为官僚的表现，没有人对全链条负责就会出现的部分，哈哈，瞎猜的。企业顾问中心，我预计和组织架构中的营销招商中心是一个，这个地方虽然有改动，不过我还是觉得跟目前我在思考的客户管理进入运营期后，招商岗要转换为客户岗，以客户全生命周期价值链为准进行工作的闭环构建，不仅仅是对客户的新签和续约节点，而是对客户的更多深度服务需求进行响应，所以这里的称呼我觉得也是有往这里考虑的感觉。但是由此感觉这个企业顾问中心，和会员社群中心的职能设置稍显重复，我可以理解为目前体系还没有完全整合到位，以前招商顾问和现在的运营团队分工还有一些重合，或者慢慢区分为物业类服务和顾问管家型的分化。

     基于以上两家，都算是目前行业内正规化运作的标杆，毕竟现在大多数设计办公的行业内部，除了联办共享办公以外，不少都是各类二房东模式的杂牌军，依靠偷税漏税、偷面积和保证金池子为模式的杂牌军，因此对于能够形成总部中台能力是个非常了不起的成就，也是区别于传统开放商和一手业主，以及传统物业结构建立起来的另类办公资产运营模式，我其实更觉得像是酒店的前身，毕竟目前最成功的的依附于地产发展起来产品化的类型中，酒店是标杆性的，产品标化，投融管退模式最全，其次是物流地产这类，住宅公寓商业地产都在这之后，办公则更是离得还比较远，包括更泛化一些，引入产业概念后，办公算第三产业，现在产业地产里面的二产和生产性服务业二点五产业等等加上，则更是鱼龙混杂，因此一个好的公司组织架构决定了运作的重心和发展方向，就对客户体验和对产品的重视度而言，我是比较偏向于德必的，从务实和财务指标表现上讲，锦和是老师，今天简单分析到此。