关于祖传家园的建设用地
阡陌:张大哥,问一个问题。之前你说祖传家园的地很难批,然后因为一般如果要是能建房子的话,都是要有建设用地指标嘛。然后这个建设用地指标,村集体的建设用地是一般都集中在一块儿,还是说我可以单独立项的话,可以单独批呀。
阡陌:如果是单独可以批的话,为什么祖传家园这样的项目很难批的下来的呢?比如说15亩一块儿,在这块地里,有按面积来分的建设用地。
张村长:这个祖传家园啊,在国家的这个政策上,尤其是土地政策上,他还没有具体规定。如果说你是叫家庭农场,在山上建一个看护房,或者是建一个集装箱房或者是木屋,这个还手续上还比较简便。如果说你立项名称写“祖传家园”,我估计你这个从这个格式上,从这个称呼上就通不过。
阡陌:那如果我就是用家庭农场,或者民宿去立项,然后申请,在山地或者林地,申请相关的建设用地指标,能申请下来吗?
张村长:这个在南方啊,有的地方开始实行了点状供地。但是这种点状供地呢,其实也是针对于有一些规模性的,或者是比较大的园区,分散型的供地。你要是说15亩,他来给你做一些规划啊,给你批个那么几十平米的建设用地,这个其实操作起来也比较难。假如说,一个园区,或者是一个村子,他已经是建设用地了,建设红地,它转手转给你们的时候,价格也不会太低。因为建设用地太紧俏了,虽然集体建设用地的价格比国有土地的要低,但是也会相对来说也会高一些。
张村长:个人认为,在这个一些地方,你新批这种建设用地会很难。因为土地规划它是一批一批的。如果说就单独那一小块儿,他给你测量土地,绘图,完了上规划图,是很难的。既然你找了这么长时间,最好是,在一些果园儿啊,或者是闲置的景区啊,或者是村庄的周边呢,利用现有的老房屋或者是看护房,或者是闲置的旅游房,或者是农业设施房来建,这是我的建议。
阡陌:我们这儿倒是有一个看护房,但是他也没有正经的手续,他那个房子是不属于宅基地的,虽然是一个能住的样子。我们邻居跟我说,那个房子说不准,它说拆就拆,因为它没有手续。你可想好,然后我就有点儿害怕。
阡陌:但是我们这儿拆迁的主管的人说这个拍航拍,拍摄要拆的房子,没有这一家,那就暂时现在是可以不拆。但是什么时候拆也不一定,拆不拆谁也说不准。所以我觉得对于我来说,如果他要是没有建设用地的指标儿的话,我去建,我心里就不把稳。
阡陌:然后我还想问一下,就是这个我前两天读《土地法》,知道了建设用地的土地规划它是每年都会出。每年它是根据什么来出这个规划呢?是我如果要是有项目去申报的话,土地局按照这个项目来做规划吗?还是怎么样?
阡陌:他是不是如果会把这个报上去的项目考虑进去,然后来做土地规划,来批土地手续,是这样吗?
张村长:对他是每年都批,每年都划拨指标。但是划拨指标呢,肯定都是很紧张的。这个投资指标都是本着本区本县本镇的重点的项目来划拨。什么叫重点呢?就是说他当下最关注的一些这个产业,有示范带头作用的产业,而且规模比较大。
阡陌:这个规模比较大,大概是多大规模?500亩以上?还是说,这500亩都太小了,像你这种3000亩地才能划拨指标啊?
阡陌:前一段时间不是去你那儿,你说你那个项目就是有立了项了,有建设用地指标。这个就是村集体的建设用地指标,是吗?他是得多大的项目才能批这种土地啊?
张村长:这个项目啊,不是说按这个亩数来界定。有的就几十亩,但是他的这个建筑面积,或者是这个将来的这个社会效益。综合的来说啊,都得按实际情况来看。有的那个纯农业你别说几十亩了,几百亩,没准儿也还没形成规模呢。
阡陌:那评定这个什么项目能不能给建设用地指标,它总要有一个标准。那这个标准是每个村都不同吗?每个地方都不一样?这个得到村里去问,是这样吗?
张村长:如果是农业口的啊,项目一般就是500亩啊,1000亩就是起步。这个算上哪个级别的这个园区啊?1000亩以上的话就可以报国家级的园区,500亩的话只能是市级,还有省级的。
什么样的土地适合建家园
张村长:这个你就跟当地的村镇政府,尤其是镇政府去接洽。完了之后呢,这个他们就会指导你。多大面积啊,什么地方能够申报,什么地方没法报。第一要避开这个耕地,基本农田。第二是林地,第三是水源地。剩下的这个荒山,荒坡,荒滩,这就差一点儿。
阡陌:林地为什么也要避开呢?像祖传家园这个项目,如果要是主要建食物森林的话,不是应该首选林地吗?为什么要避开林地呢?林地啊,这个批建设用地,批国有土地都是不行的,坚决不行的。除非是特别好的项目,省级的重点项目才有可能跟你划拨。我估计这个事儿,你做不到。
阡陌:好的,好的,好的,我大概清楚了。就是找荒地荒山荒滩荒坡这样的土地是有可能的是吧?
张村长:对,是的是的。但是我建议你还是找这种闲置的房屋、旅游设施或者是农业设施房来建,比你新批的话要省时省力得多。成本也会省很多。因为它既然闲置的啊,它的价值就没有那么高。你做手续时间上也会省很多的事儿。因为它走手续还有等待的时间,太麻烦了。
阡陌:然后还有一个问题就是,比如说我没找着那种现成的房子,然后我想建家园,重新去走手续。然后找到了荒地,荒坡,荒滩,它可以批这种建设用地嗯的指标儿。我走这一套手续下来大概要多长时间呢?一年半年还是多长时间?
张村长:重点项目的话有半年差不多。如果是一般的项目,一年跑完了就不错啦。我看你上午说的那个地方离那个山里寒舍不远是吧?那个山里寒舍,他那个村子里头没全部包给首旅。个别的房子,有的就在那个大山边儿上,你直接租他们的老房子不行吗?山里寒舍行不行?那个整体的村子里头环境也挺好的呀。都已经打造好民宿群了都已经。
阡陌:山里寒舍是干峪沟村整村搬迁,然后之后把村民的房子都收了,打造的山里寒舍。不过你这么说,我觉得我还真是可以去山里寒舍那边去转一转,那边有可能也不能把所有的房子都包下来是吧?那个地方也太大了。
阡陌:我们这边儿的价格大概是一万五到两万多,可以租一套院子一年。就是将吧能住的那种。上次我看了一个荒院儿,他要一万一年,特别特别慌的,那种完全住不了的,啥也没有,房梁都快掉了的,还得重新修的那种破房子,特别老,特别破的房子要一万一年,我觉得崩溃[流泪]。
阡陌:我去年2019年到2020年中间的那段时间,我去了一个延庆的一个夏友家,他们是租的村民的房子。签了20年,先付十年的租金是5000块钱一年,十年一共是5万。然后他们又花了15万去装修房子,大概一共花了20万。
张村长:看到你们整天研究土地政策,到处去看地,够累的。这些对于我们这些土生土长的农村人来说太简单了。
阡陌:我觉得也不是吧,就我今天还跟我们村的村民聊呢。我觉得大部分村民只要没有在政府部门工作过的,他其实对于土地政策也不理解。都不知道是咋回事儿。觉得别人手续能办下来,那就是有人。我办不下来,就是没人。他都不理解,法律,政策,对于每个人来说是平等的。
阡陌:我觉得我在做这件事情的时候,心里就没有这个障碍。我心里坚定地相信法律对每个人是平等的,然后对于项目的审核的条件和要求是平等的。人确实是有亲疏远近的关系,这个不是绝对必要条件。
张村长:妹子,我跟你说一下啊,你把这个事儿看得太简单了。中国社会就是一个人情社会。你放心吧,同样的项目,有的人能办下来,有的人就办不下来。这个你就得尊重事实。我对于这种社会现象也很不屑。我也很不愿意去评论这些事儿。但是呢,在社会行走,有的时候儿要向这种现象低头,要不然没法生存。
张村长:对于我来说,我的个人人脉关系啊,这里也好,县里也好,甚至市里也好,肯定是没问题。但是有一些人办起一些事,是非常非常难的,他到哪,谁也不认识啊。政策他也不知道啊,信息更不对称。说实在的,那他只能说是啊,谁有人谁办了。他只能就这么简单的一句话概括了。
张村长:办一些政府类土地手续啊,或者是工商税务的手续啊,其实真的是,你要哪儿有朋友的话啊,办起来非常快,非常省钱,省时间。如果是哪儿你都不认识的话,那你就来吧,那太慢了。
阡陌:张大哥,再问一个问题,因为我现在在北京的农村产权交易中心看到的几个挂牌的项目,他们剩的时间都比较少。可能一般也就剩个八九年,如果我们要是承包这样的土地,过了八九年以后,这个土地要怎么处理呢?是我重新再去租,然后再付费吗?
阡陌:还有一个问题是,像我问到的这个北京的地租啊,大概是一千三一亩,然后像我朋友在威海那边的地租也是1000块钱一亩,像老平农那边的地租也是接近一千三一亩。为什么你拿到的土地能这么便宜呢?是因为土地性质不一样?还是因为你是当地人所以能拿到这个价格呢?那像如果我们外地人,想要去租一块地,是不是只能以这个价格去租下来呢?
张村长:还剩个八九年啊,是因为这个农村第三轮儿承包。
阡陌:比如说我们外地人承包了15亩土地,然后在这个村儿那100亩吧,然后那个嗯,八九年以后我们是要再重新承包一次吗?那这个价格和这个剩下的这个年限,比如说我在承包个30年或者50年,那价格是一个什么样的区别呢?还是就是我现在比如说我现在一亩是一千三,然后我再承包50年的时候也是这个价格,而且是一次性交清吗还是怎样?
阡陌:因为像现在如果我们要去承包人家村民的土地的话,那估计可能前期他如果还剩个八九年的话,估计我们可能是要一次性付掉这么多钱。但如果是八九年以后重新分配,村里会不会把土地就收回去了?还是怎么样?
张村长:第三轮承包土地的合同是2028年到期,所以说他对外挂土地,他就是还剩八九年的时间,要是九年的话,他是去年挂的呢。所以说他还剩多少年限,他只能挂这么多年。到期之后呢,国家已经出台政策了,可能延包。但是没有正式出来这个法律文书。所以说这个他不能说直接包,38年,39年,他不能这么干。
阡陌:延续包地就是,比如说我现在包了这150亩,过了八九年以后,还想继续包这150亩,那价格是怎么样呢?是我直接把地租直接交给国家吗?还是继续给转包土地给我的人?
张村长:这个就是国家的这个政策的问题了。因为中国的这个信用政策啊,确实有点儿不太适合做这种祖传家园。因为土地政策不是私有化,是按年限承包,所以没法儿永续的,做永久性的项目。另外再一个说呢,你看这个有好多便宜的地是怎么回事儿呢,是因为它以承包荒山荒滩的名义来承包的。第一,这样的年限一般都是40年50年,有的甚至是70年。
阡陌:我知道,就是我们国家发展这么长时间房地产,然后城市建设会占用耕地。我们国家又实行耕地保护制度,很多原来的荒山荒滩荒坡,都变成耕地了。
张村长:过了这个八年之后,如果说土地不重新分配,继续延包的话,那你就得还得跟原来那个承包者,续租,续包。如果是土地政策变了,重新分配了,那你就得跟这个村委会或者是去跟其他人转包,这种就麻烦了。所以建议你们不包还剩八九年的那种地。你就包那种跟村委会签了40年或者50年的,承包荒山的那种地。那种年限更长,而且会成本会更低。
阡陌:那现在村委会是每个村儿都有这种还没承包出去的土地吗?但是我们村儿好像是,我听他们村民讲,所有的土地都在村民手里呢。就没有在村委会手里,如果我们想要去租地的话,都是村委会从村民的手里把地收回来,然后再租给外面的人,是这样去签合同的。
张村长:你啊,你从哪上找突破口,你就从那个村民承包的那个荒山啊,或者是果园儿上下手啊,在这种荒山呢,这个剪那种啊,交通比较便利啊,相对来说比较平缓的地方啊,有水的地方就行了,因为你们啊做这种家园呢,不是要求这个有多大多大的平面面积。实际上呢,你们要求是这个植物多样性啊,有一些平地就行了,甚至有的是一些特别挤薄的那种岩石,块儿也行,因为你们呢,既要种一些植物,而且要出景观,所以是无所谓的。
阡陌:对对,对,反正自己也吃不了多少东西,种这么多东西干啥呀?就漂亮一点儿就得了,然后便宜一点儿,漂亮一点儿够自己家吃,然后分分朋友就行了,这样的的确实比较适合。
张村长:这个你像我刚才给你们推荐这种啊,有一点缓坡,有一点平地,最好是有一条小溪的,这个这种地方山地啊,最好是说看上去的视野啊,就是景观更漂亮,所以说呢,正好啊,老百姓呢,他对于这种地方他只能说是栽一些果树啊,他没有更大的更多的作用,因为他不看景啊,但是你们呢,要的是看景。而且呢,能够造出景来啊,从这个感官上呢,这种坡呢,做出来东西其实更漂亮,所以说我推荐你们啊,寻找这种地方啊,正好是老百姓不要的地方,不用的地方,价格也会相对来说更便宜,造出来景会更漂亮。
张村长:那是由于这个耕地指标不够了,修了公路啊,建了厂子啊,还有就是开发了商业住宅。所以说农村本来就不是耕地的地方,它就把它划成耕地了。这种现象很普遍。在13年14年的时候儿,因为这个事儿,我跟我们这个镇里头,还有县里的国土局的,因为划定这个耕地的事儿,我跟他们干仗啊。他让我划一片基本农田,我说我们村子从来没有农田啊,从来没有耕地,你让我签,我不签。
阡陌:这个事儿你干的对!那肯定不能签啊。土地变成基本农田,就非常麻烦了,就什么也干不了了。而且价格就贵了,那确实是不能签。
阡陌:但是这个事情是你说不签就不签了吗?就比如说国土局,他们去规划,比如说他们开发了一个大型的房地产项目,然后规划了一片住宅,那肯定要把其他的地变成耕地啊。变成耕地是你不签,这个地就不变了吗?
张村长:当时整个镇里头啊,这个每一个村子分配最低是20亩耕地指标,就是新增20亩。但是我们村子是唯一一个只签了两亩耕地的一个村子。他们不知道咋回事儿。对于我来说,我非常懂对这个国家的土地政策,为什么要他要去每个村子,想摊派这个耕地指标。我对这些政策门儿清。别的其他干部他就是执行。但是到我这块儿我就没按他们那个办。跟镇里的跟县里的相关部门儿,就吵起来了。他们别人看着,就纳闷儿:一个村干部,让你咋干就咋干就得了呗,其实他们是真的不懂。
张村长:只要是这个地块儿被画成耕地、基本农田你就什么也干不了。你调指标干啥的那都不可能了。没有好处,全是坏处。所以说当时那时候儿我就不给签,最后到我这块儿就是强压,领导们都强压,我是最后捡了一块儿不碍事的地方啊,划了两亩地。
阡陌:你牛!真厉害
阡陌:你真是见过世面,有头脑。这件事情我也是到现在才知道的。我看完土地法,然后想去查土地资料,跟那个江苏的姑娘聊了一下。她前几天找苏老师去了一趟大堰镇做整镇的策划吗?顶层策划,谈整镇去发展。谈判的时候拿了大雁镇国土局的图纸才发现,一个特别穷的偏远的山区,80%都是基本农田,我都崩溃了[流泪]。
阡陌:然后我就问,你们那不都是山地吗?你怎么会是基本农田呢?他说我也很纳闷,然后后来就是说是因为他们发展房地产,然后会挤占农村的耕地,然后就把其他的那些不是耕地的地方就都变成基本功农田了。这个现象是特别特别普遍。你能顶着这个压力把这个事情给扛下来,我觉得你特别特别的牛。
张村长:那个是这么回事儿啊,有的县里头,以县为单位,开发土地也好,开发这个房地产也好,还是修公路也好,它没有可用的指标了。它就把这个土地指标啊,分摊到各乡镇,以硬性的任务去完成。你没有,你赶紧给我置换出来。有的呢,是这个镇发展的好,那个镇发展的不好。发展好的镇子买另一个镇子的这个这种土地指标。就相当于他的荒山荒滩啊,这种就是就是农村的三类地,最次的地,为啥他给他调成那种基本农田呢?是因为在指标上给他划拨过去了,完了之后呢,这个另外一个镇给这个阵子一些资金一些钱,是这样的他们。
阡陌:如果我想找这个土地的具体的这个图纸他到底是什么性质?我是去直接去我们密云县的国土局吗?去问吗?还是我能以什么方式能拿到这个图纸呢?还是说我去立项目找我们村的书记,然后说我们要以项目的方式去立项,然后看一下这个图纸。
张村长:你在那个当地的那个产权交易中心啊,他没有多少可交易或者合适的地块儿。因为那个里头,现在大多数是啥呢?第一是靠近公路的。或者村里头认为有很多价值的这种地,平地啊,或者是村里的闲置的地,或者是老百姓不用地。在农村产权交易中心挂出来,其实是为了走形式的。
张村长:这个农村产权交易中心啊,将来是会发挥它的作用,但是现在还没有真正的发挥太大的作用。如果你现在急着找这个地,我建议你啊。我建议你跟当地的农协会或者是旅游协会,就是这种开办农家乐的啊,这种协会里头会有这种很多的地闲置的地,因为这种地基本上全是老百姓已经承包的。
张村长:就是老百姓已经承包的荒山荒滩。而且呢,它里头有很多这个没来得及开发或者是没有能力去开发的这种土地。或者是坡地或者荒滩,有的甚至里头已经成形成了很多的这个建筑啊,甚至有合法的这个土地手续的建筑,但是他没有利用好。知道吧,你去找这种这个人群你绝对会有意外的收获。第一时间长,第二价格便宜,第三土地手续,建筑合法,甚至有现成的建筑。
张村长:最好的方法呢,是你跟他们合作啊。你们跟他们合作,就跟这个当初我跟你说的那种模式一样。你来帮他们做设计做规划,帮他们来销售农产品,用你们的知识,你们的能力来帮助他们。完了之后呢,他们把你们最需要的这些生产资料啊,土地手续啊,建筑啊,这个交通的道路电力,甚至是当地的一些纠纷,这些由他们来做,知道吧?这就是强强联合,如果这些东西让你们来做的话,你们做起来会非常慢,调解当地的纠纷会很难的,知道吧,所以说把条件谈好,最好是跟他们合作啊。
张村长:这个和当地人合作呢,他们有经验,有一些也还有生产设备,如果是说都让你们一样一样,自己去用时间成本去试错的话,我认为就有点儿,那什么了?比如说当地的适合种什么啊?这个当地的土壤气候是吧,这些他们是更有经验的。还有一些设备啊,这个当地人当然有啦。还有什么呢?就是说你们城里人回城的时候啊,或者是回老家的时候,这个地方由他们来啊照顾或者是代管啊,这样是非常实用的。就跟我当初跟你说的一样,我当初想这种模式啊,就是等于是城里人,有自己度假地地方。
阡陌:农业合作社。农业协会,旅游协会,这个在哪里找?问村民就能问得到吗?
张村长:这些协会类的好找当地的老百姓,农民,他不懂他们那种纯农民的话,他只知道这个啊,种地啊,甚至是那个种果树,他们是不懂的。
阡陌:怎么才能找到这样的组织?
张村长:农业协会或者合作社这种联合会基本上就在这种农牧局下属啊,或者是供销合作总社下属,因为他们就是这些单位的,只管你像这个旅游协会啊,这里头其实就是好多好多的这个农家院或者是山庄农场啊,他会在这个旅游局的下属。
张村长:你和当地的做农业做旅游的一些,这个有一些小规模的这个从业者,他们就在这个协会里头啊,让他们直接在那个群不群里头一发布消息就行了。
旅游协会在旅游局下属
阡陌:农牧局,供销合作社,好的。