一、最高院司法解释
2020年5月15日，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号 ）的通知（简称意见一）《意见（一）》共10条，涉及充分发挥司法服务保障，准确适用不可抗力规则，依法妥善审理合同纠纷、劳动争议等案件，适用惩罚性赔偿，诉讼时效中止和诉讼期间顺延，加大司法救助与企业帮扶等内容。其中第5、6两条分别规定了经营性用房不同产权人的权利减免义务。
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
二、对不可抗力适用规则
根据上述规定，新冠疫情属于不可抗力，但实践中对此怎样掌握？对此，最高院有针对性对做出《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的理解与适用予以了详细的解答。
首先，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的具体权利义务，应当符合不可抗力的法定要件。法律上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，所导致的后果为免除部分或者全部责任。
其次，应该区分特别法与一般法的关系，以民事法律规范条文适用不可抗力，不具有排除特别法的规定，其他法律、行政法规对不可抗力有特别规定的，优先适用该规定。
[if !supportLists]第三，[endif]要甄别疫情原因与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，综合考虑疫情不同区域不同行业对不同案件的影响。实践中经常发生商业风险与不可抗力的混同认识，即便因疫情影响，但影响不大的，司法实践中也会倾向于商业风险。
第四，要考虑当事人之间是否具有可归责的情节。比如疫情导致合同义务不能履行，受疫情影响履行一方有要及时尽到通知义务，而另一方也有采取必要措施防止损失继续扩大的义务，否则，双方属于怠于履行己方义务的，不可引用疫情原因力进行免责抗辩。
第五，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。一方已经出现合同违约情形后发生疫情管控影响导致合同无法继续履行的，不能免除违约责任。
最后，从严掌握合同解除和变更条件，严格适用法定解除合同事由。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、准确理解把握不可抗力
受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，法院在适用法律时，针对疫情地区、不同行业、不同案件的影响而采取不同处理方式。
1.疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
2.疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的案件根据实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，法院不予支持。但因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院予以支持。
3.当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
由于涉疫情民事案件涉及民事、商事、知识产权等各个领域，范围广泛、类型多样，出台的第一个指导意见必须具有较强的包容性和统一适用性，明确总体原则和裁判思路，为出台其他指导意见奠定基础、提供遵循。《意见》一的出台是基于社会对疫情是否属于不可抗力的答复后做出，在具体条文中，不论是不可抗力规则的适用、合同纠纷的处理、特殊群体的保护，还是关于时效利益和程序权利的规定，都是在现行法律、司法解释的框架下进行的合理设计。强调既要依法适用，又要避免规则滥用，积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击。尽量鼓励和推动合同的履行，防止不可抗力规则的滥用，积极鼓励交易，尽可能维护正常交易秩序；充分发挥多元调解的功能作用，妥善预防化解因疫情产生的各类民事纠纷，使受损的社会关系尽快得到修复。其次，在案件审判理念上，在依法裁判的同时，强调对于能够继续履行的，加强调解工作，以鼓励继续履行为先；对于可以通过变更合同的方式解决的，尽量不用解除合同的方式，最大限度减少对正常交易秩序的冲击，促进实现法律效果与社会效果的有机统一。
尽管新冠疫情已被确认为不可抗力，但具体适用上即便案件情形相同也并不会雷同对待，还要综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响而定，法律出于鼓励交易、严格适用法定解除合同事由原则，当事人要严格甄别商业风险和不可抗力的因素。