我叫许晴，在东岳泰山的山脚下创业，是一个名副其实的“包租婆”，目前管理着一百多套房子。
喜欢折腾，热爱创业
我从小在部队大院长大，因为爸爸是军人。高中毕业后我就去当了兵，自学了大学课程，非常喜欢学习和钻研新事物。
我妈妈的学历不高，她崇拜着有文化的爸爸，自己也非常热爱学习。
从16岁和爸爸订婚以后，爸爸在部队，妈妈在老家，两人谈着异地恋，书信来往。
因为有很多字都不认识，妈妈就查字典，一个字一个字地学，然后组织语言给爸爸写信，表达相思之情。
在我创业的过程中，坚持不断学习的特点，就来自于我的爸爸妈妈。
退伍以后我就分配到爸爸的单位实习，在百货大楼站柜台卖东西，每天和人打交道，但是好景不长，因为改革，单位倒闭了。
我认识了前夫，就跟随他到了山东泰安。
到了泰安以后不断地创业，我跟着前夫一起出过地摊儿：卖衬衣、卖裤子、卖鞋等等……
中途还去打工，换了好多份工作，学习了各种Excel表格使用、财务进出账、如何管理产品营销等等……
因为年轻，我觉得折腾也是一种快乐，不觉得是在吃苦受累。
反而这些经历带给我的经验就是：一定不能停止学习的脚步。
2006年到2016年期间，我和前夫开了四个连锁店，是做手机批发和零售，生意也做得红红火火。
因为我对吃比较感兴趣，那时还开了几个月的火锅店。
因为夫妻感情出现了极大的摩擦，我们两个人就离了婚，因为好面子，我觉得没脸在通讯行业做下去，就去做微商卖货，囤了一堆货也没有卖多少。
最困难的时候，是2016年卖蛋炒饭的时候。
我在泰安老县衙的小吃街上，租了一个十三平方的小房子，在那里卖的蛋炒饭。
全靠美团外卖的订单，往外进行销售，一天能卖出200-300份炒饭。
那个时候特别累，最大的困难是在体力上，以前在家里从来没有干过什么体力活，做外卖店，天天都要颠锅、洗菜、切菜、搞卫生，全部是一个人做。
每一天都是浑身疼痛，回到家里，往床上一倒就睡着了，因为太辛苦了，直接就是昏睡状态。
转型公寓酒店，赚房产的钱
后来我通过一个朋友，知道泰安万达有一种宾馆叫公寓式酒店，考察了一段时间，觉得可以操作，因为泰安是个旅游城市，万达的人流量也在慢慢增加。
于是在2017年11月，我在万达盘下了27个房间，从小白进入公寓酒店这个行业，开始学习如何接单、如何拓客、管理团队等等。
在这一年的时间里，我基本是24小时连轴转，客人晚上两三点也会来敲门，早晨想睡个懒觉是不可能的，有一些客人五六点钟就要赶高铁或者飞机，早早要退房，所以我们要去查房退押金给客人。
经常熬夜，长期的睡眠不足，导致身体免疫力下降，手指缝起了湿疹，体质变差，心情也受到了影响。
因为全身心投入到酒店事业里，我觉得非常的拘束不舒服，我是一个非常喜欢散心到处去旅游的人，我也寻找机会想出去走走。
恰好2018年11月，是酒店的淡季，朋友约我去杭州痛痛快快地玩了4天，我突然就豁然开朗了，不想继续这样难为自己了。
当时我们的酒店叫乐橙公寓酒店，从别人那接盘过来经营，一年时间过去，家具和装修变得更加陈旧了，面临着要重新装修，要不价格提不上去，吸引来的客人质量也比较低。
如果要重新装修，又要投入很多钱。而在这一年时间里，我们投入了27万，还没有产生利润，一直都是勉强支付员工工资和酒店管理成本。
我去查房看到设施陈旧了，也想要把它们扔掉，但是真的很心疼，真的不舍得。
可继续接待客人，客人都不满意：哎呀，你们的设施太陈旧，看着就不好。
打扫得再干净，也看不上眼，给人看着就是不舒服。
于是我打算转型，之前去杭州玩的时候，也顺便考察了杭州公寓的模式，他们是把一层楼租下来，装修成统一的样式，按月、季度、年出租给年轻人。
我把那套模式用来盘算了我们的酒店，核算人工成本、酒店租赁成本、维护成本等，罗列出一个清单。
我们公寓酒店所在的万达人流量非常大，以年轻人居多，而我们的公寓酒店房型宽敞，有做饭的地方，非常适合单身或者小两口来租房住。
公寓酒店做的是日租，按天出租，周末和节假日是旺季，工作日空置房比较多，转型做公寓出租，最短是按月出租，最长可以按年收费，这样大大减少了空置房，收益有了保证。
在2019年2月5号，我就按计划转型，27间房留了一间当前台，剩余26个房间做长租，在把消息放到中介以后，十天不到，这26间房全部租出去了。
我当时非常兴奋，因为房子出租以后，到手的都是利润了。
接下来就是把人员整改，做酒店时用了两个保洁+两个前台+一个店长，保洁和前台的工资是3000元/月，4个人就是12000元，我直接遣散。
我只留下了一个一直跟着我的店长，她的工资是3500元/月，因为她之前做过生意，很能吃苦，和人沟通舒畅，适合做服务行业，就把她留下当前台。
直到现在，我们公司也就两个人，我和陈红，我负责洽谈业务和营销拓客+财务。陈红负责售后：租客入住后，需要调整家具家电，后期的房间出现小毛病需要维修等等。
因为分工明确，让我们两个人配合得非常的默契，两个人都很有方向地去做事情。
维修人员和保洁，我们是外包给兼职员工，需要的时候再让他们过来，按次数结算工资，不需要发基本工资，就这样人员成本大大缩减，实行轻资产运作，花最少的钱，做最大的事儿。
做百套房子的包租婆
在房子出租二十多天后，我开始搜罗转租的酒店，用手里回笼的资金，去接手改造再次出租。
2019年，我觉得自己膨胀了，感觉自己天不怕地不怕，前后是并过来了四家酒店，最多时手里有136间房，有的外租给个人；也有的整租给酒店，让他们做日租；也有的租给做工作室的。
酒店公寓在年底里最淡季的时候，我们的出租率可以达到80%以上，相对来说，我们一年这个淡旺季也不是很明显。
这种形式就是房东的房子托管给我们，我们进行一个营销推广，往外出租，就是低价进高价出，赚中间的差价的模式。
例如我这个房子一千五百元/月租进来，我按一千八百元租出去，那这一个月的利润就是300块钱，一年就是3600元。
这个生意很简单，最核心的是一定要保证基础利润，如果基础利润比较低，那就要提高产量。
如果说基础利润高，那可能不是容易很出量的这么一个产品。
和房东签的租赁合同，一般来说我是签三到五年，一年、两年、三年、五年、十年的也都有，但有些房东比较轴的，一年一年的签约。
一般来说，季度租的是占到一半儿。剩下的就是月租。
这么多房间都是通过一个软件管理，自动生成密码，发给租客，即使对方忘记带钥匙，也可以通过软件帮助他们开门。
如果有人到期不续费，也能通过这个软件进行管理。
在2019年底并购第四家酒店的时候出了问题，现在回想一下，确实是我太大意，太太粗心了。
进行合并的时候，因为是很熟悉的朋友，我没有要求看他和房东签的合同，而房东上面签的合同是不允许他转让的，如果他进行转让的话，会扣20万的违约金。
当我们的合作进行的一半时，我在看原合同发现了这一条，我就觉得这个事儿不对劲儿了。
但是已经支付了十几万出去，内心感觉有被欺骗，立刻找律师介入处理，直到今天还没有处理结果，需要按照法律程序走，相信很快能出结果了。
这个事情让我吃一堑长一智，狠狠地反省了一下自己，确实是太大意了，以后只要涉及到资金合作的事情，一定要认认真真看完合同，并且要让律师过目，审核过关才行。
创业总结
在做长租以后，我接触了很多房地产的中介，他们给介绍租房的客户，我逐渐开始了解这一行内的东西，我觉得自己知道真的还是太少，今年对于学习的规划重点在组里加二手房买卖，如何策划营销。
对任何行业来说，只有倒闭的企业，没有倒闭的行业。
这个企业重在各个人的管理模式不同，产生的效益不同，我始终奉行着一句话：你去做生意要赚钱。如果说做生意不赚钱，那是犯罪，最起码是对自己的犯罪。
为什么陈红愿意跟着我，因为我们两个人之间相处得非常愉快，作为一个管理者首先要有很大的包容心。
如果说做为一个管理者，老是挑下属的毛病，下属不会跟着太久。因为人无完人，总有毛病的。
对管理者来说，最重要的是把身边的这些人的强项无限放大，让他们去发挥自己最大的优势。
在考察包租行业时，我看到很多做包租的公司，他们手里管理着上万间房，做现金流要上市，我那时非常羡慕。
后来发现他们的租赁模式并没有多少利润，我想我不会做这种事情，因为他们的点只关注在上市，而不是好好服务客户，不以产品为本质。
许晴在创业这些年，总结最重要的三点：
1.能外包的就尽量不要自己去做，要让专业的人去做专业的事情。比如我们和房产中介合作，他们的推广就是比较专业的，我们只去做这个房子的装修，两者合作就完美了；保洁和维修工能按件去外派，对他们的业余时间多一份收入，我们又能减少基本工资支出，大家都欢喜。
2.一定要注意签合同的细则，2019 年合同纠纷的案子，是给许晴最大的教训。这个坑一定一定一定要谨慎，身边一定要有一个律师朋友，能规避很多法律风险。
合作伙伴和租客都要认真挑选，看一个人的面相是和善的，也不会差太多，因为做生意，都会承担一定责任，要尽量避免官司。
3.做有利润的现金流生意，我要保证，每一个房子租出去都是有利润的，空置期非常短，现金回笼快。
静子寄语：做包租生意，最大的风险是拿房回来，没有在房东给的空置期出租出去，所以想做包租生意，可以结合民宿，长短租结合。
短租是指一天也能出租，价格高，回本快；而长租属于利润薄些，但稳健，降低空置风险。
而且如果想做包租生意，可以形成体系去做，轻资产运行，当一套房子出租后，收回来的本金可以继续滚动下一套房子，稳稳当当赚现金流。