新房渗水，业主有权拒绝收房么？

新房交接时，水管渗漏时有发生，业主会认为这种情形没有达到入住标准，从而拒绝按约收房，并且会要求开发商承担逾期交房的违约责任，以及赔偿已支付物业费、取暖费等损失。这种要求会得到法院支持么？

1、司法实践中，法院对认定开发商逾期交房的态度非常慎重，业主拒绝收楼，并要求开发商承担逾期交房的责任，未必得到法院支持。

理由是，从购房合同上看，有的法院会认为交房只要满足合同约定的两个基本条件，就可以交房：具备合同约定的交付条件；开发商通知到位。

实践中，按照购房合同约定，“五方验收合格”或者房屋具有竣工验收备案表，即可以证明房屋的主体结构合格，具备合同约定的交付条件。开发商按约定向业主发送《入住通知书》，即履行告知交付房屋的义务。

本地区（大连）法院对于涉及渗漏的处理，采取严格按照合同约定原则，只要不是主体结构的质量问题，业主就无权单方面拒绝收楼。

2、业主如果不能拒绝收楼，那该如何维权？

1）按照以上思路，无论业主是否实际收楼，在司法层面，业主向开发商索要逾期违约金的请求都不会被支持了。维权重点在于，业主应当与开发商做好验收的记录，固定好渗漏的现场证据（清晰完整的图片和视频），要求开发商修复；如果影响居住使用，可以要求开发商赔偿损失。

2）其实，只要不解除合同，交房之后不影响业主要求开发商根据约定修复房屋，并承担赔偿损失的责任。

根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“司法解释”）第10条第1款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

该规定适用于“质量问题严重影响居住”，比如，当交房时，如果发现渗漏问题较为严重，例如，根据现场照片及维修记录显示，交房当日卫生间管道处在裸露，查找漏水点的状态，其他房间也因为漏水造成大面积毁损，就可以证明房屋在合同约定的交付日期无法正常入住，对于精装修房屋更是如此。那么，业主就具备了主张开发商赔偿的事实依据。

所以，房屋虽具备了合同约定的交付条件，但不见得一定能够实现购买房屋的合同目的—基本居住用途。因此，业主要求修复前拒绝收楼的行为，虽然未必会得到法院的支持，但损失赔偿是没有问题的。

3、损失额或者赔偿标准如何认定？

一种方案是开发商与业主达成协议，由开发商按照约定的赔偿标准赔偿给业主，开发商多会将损失额折算成物业费抵顶。

如果业主不同意该种方案，那双方只能诉讼解决，法院会根据被告违约程度、房屋质量严重程度、合同履行情况等，结合案涉房屋面积、市场租房价格，认定损失额，这也符合司法解释第13条规定，损失赔偿额按照主管部门或者房地产评估机构同地段同类房屋租金标准确定。

参考案例：（2021）辽02民终1138号

4、总结与建议

1）交房当天，业主现场看房一定得打起精神，水管渗漏、墙皮开裂都很常见，记得“拍照留念”，在交房记录上做好记录。

2）遇到大面积渗漏的情况，拍下视频（力求全面，包括参与验收的工作人员和现场情况），并与开发商或物业公司交涉，必要时拒绝签署《房屋交付验收单》。

3）发现渗漏，业主除了有权要求开发商修复渗漏点和损坏的家具（如精装交付），还有权要求开发商赔偿无法按约定入住的损失，损失标准可以对比交付房屋的租金。

4）物业费是否可以按照实际入住使用后计算，存在争议，不妨提出来一试。

5）最重要的是，还是选择口碑好的品牌开发商产品，免得以后打麻烦。