《坏民主》：美国的房子买得起了，中国呢？

众所周知，这次经济危机以美国房地产市场的崩解为起因。俗话说“解铃还须系铃人”。经济要走出衰退，还要靠房地产市场的稳定。

 

美国房地产市场在本世纪初的前六年狂涨，到了一般老百姓买不起房的地步，最终导致了供需失衡、房价大跌，并引发了追逐泡沫房价的次贷的崩解和华尔街的金融风暴。如今华尔街大致稳定下来。那么房价如何呢？

 

2008年第二季度，美国的次贷危机已经爆发，房价已经在急剧下跌之中。但是，那时美国的房地产市场上，只有55%的房子是在一般老百姓承受程度以内。但是，到了2009年，70%以上的房子在老百姓的承受能力以内。

 

承受能力怎么衡量？那就是每月所支付的房贷等费用不超过工资单（即税后收入）的28%。美国目前的中等家庭收入是六万四千美元。税收的收入，每月大致四千多块钱。每月花在房子上的钱，按28%的标准应该是在一千一百多美元左右。

 

当然，房价的地方差异依然非常惊人。CNN不久前列出最可承受和最不可承受房价的地区排名。最可承受的前五名全集中于中部。排第一的印第安纳波利市，中等房价才十万出头，中等收入则达六万八，房价收入比为1.5上下。也就是说，一年半的税前收入就可以买栋房。市场上销售的住房有95%以上可以为中等收入者所能承受。排第二的底特律，中等房价八万六，中等收入达五万七，房价收入比为1.5，大致也是一年半的收入就可以买栋房。市场上销售的住房有93%以上可以为中等收入者所能承受。再看房价最不可承受的城市，排第一的是纽约，中等房价四十二万五千，中等收入不到六万五，房价收入比为6.5，市场上销售的住房仅有不到20%为可承受型。排名第二的旧金山，中等房价六十二万五，中等收入不到九万七，房价收入比为6.4以上，市场上销售的房子仅有22%在可承受范围。

 

应该说，美国住房可承受的标准定得是比较严格的。如果放松这个标准，比如把用一半的收入支付房贷定为可承受，那么即使在纽约、旧金山，大部分房子也就变成可承受的了。可以说，美国的房地产大致趋于健康。日后房价可能进入缓涨阶段。这是经济恢复的重要基础。

 

经过美国房市的这一历史戏剧，再看看中国的房市和经济，则不免让人警觉。中国固然带头走出了世界经济衰退。但是，中国的房市有多大比例属于可承受的呢？固然，中国人多地少、资源紧张，人们不得不拿出收入中更大的份额支付住房费用，所谓“可承受”的标准，不应该依照美国的税后收入的28%这一比例。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。以这个考虑到发达程度的尺度来衡量，2008年中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远超出合理水平。再对比一下纽约、旧金山这种美国房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6.5左右，甚至低于中国的平均水平。可以毫不夸张地说，中国的房价，比次贷危机前的美国还更难以承受。这种房价不仅威胁民生，也威胁着中国经济的竞争力。

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