凌轩:央企退出房地产市场治标不治本

对房地产市场的讨论一直不乏仁者见仁之处。近期的讨论热点可能是国资委要求央企退出房地产市场的政令。两会期间,这厢是总理说要抑制房价,那厢是市场上竟敢拂总理之面子全国主要城市房价节节高深;这厢是政府说要限制地王,那厢是地王层出不穷。所以便有了房价到底是听总理的还是听总经理的,除了戏称笑谈之外,却还是一筹莫展望洋兴叹。

一、 两位著名人士的观点

这几天看到两篇文章,一篇是著名财经记者作家吴晓波的《缕析房地产的乱麻》,另一篇是《金融时报》中文网专栏作家叶檀写的《央企不听话》。

按照我的总结,吴晓波是从政策层面,将房价居高的原因追根溯源为我国当前的财税制度。他认为,我国目前肥中央穷地方的财政政策导致地方政府赚钱无门,只有靠大量的出卖土地来赚钱,高的土地转让价又最终转嫁到购房者身上。

我认为,吴晓波的这种观点有失偏颇。逻辑如下:1. 中国的地方性政府也是一个利益追求者,而不是真正如其门口的幌子所写“为人民服务”;2. 作为一个利益追求者,只要有利益可图,地方政府就会依然不顾一切扑上——试问哪个政府会嫌其钱多?3. 正因为如此,无论何种税制导致地方政府的贫穷,地方政府都会狠狠的把握土地这块肥肉。

叶檀是从企业层面来探讨央企退出房地产市场,她认为央企并不会这么乖乖的按照国资委的命令,而是通过将子公司变成孙公司或者孙孙公司,将之置于国资委可控制的范围内。这种观点,我很赞同。我深信国企才不会这么听话将肥肉从嘴里吐出来的,只是变个戏法,暂时消停一会,风声过了,又开始折腾市场来了。

二、 人人买房的传统文化因素

记得去年12月,一个日本的叔叔问我,中国的房价为什么会这么疯狂。当时我从消费者的需求和中国人的文化中给了三点理由。

首先,居者有其屋是中国人历来最简单、最朴实的理想。早在唐朝时,便有诗句说“安得广厦千万间,大辟天下寒士俱欢颜”。买地置产娶媳妇,是中国人历来发了点小财之后的做法。直到现在,也依然如此。在现在中国的农村,年轻人在外打工赚钱后要干的第一件大事便是要在家乡盖一座二层楼的房子(当然越高越好),虽然这座房子他一年也可能就春节回家住上一个礼拜时间。

其次,中国人历来有十分浓重的家的观念,喜欢家庭的气氛,喜欢一家人住在哪怕拥挤的小房子,喜欢几代同堂哪怕争执不断。这跟国外很不一样,他们对租房的不安全感缺少敏感性,他们也喜欢独立生活。但在中国人的观念里,金窝银窝,不如自家草窝;一家人才是最亲的感觉,才是享受天伦之乐。

再次,马斯洛的需求理论在中国可能更贴切实际。由于历来的温顺,中国历史上历来的动荡,历来官府对百姓的欺压,使得中国人在外没有安全感,只有在自家那几个平方下,才觉得稍感安全。

三、为什么央企不该退出房地产市场

由于长期受市场经济理论影响,和我本身就学市场并从事营销工作的原因,使得我是一个市场经济学的坚定信奉者。所以当吴晓波从政策层面去思考、叶檀从企业层面去思考时,我更愿意从市场供求去思考,但这里要用到的方式,确实政府的有形的手——当然,中国政府的手向来伸得很远,只是有时该伸不伸不该伸却伸了而已。

1. 需求远大于供给

目前我国的房地产市场需求远远大于供给,这是不争的事实。有人说,那为什么那么多的房子没卖出去呢?那是因为高房价抑制了需求。

2. 解决问题的方式是扩大供给抑制需求

政府出台了很多政策,有些也是从扩大供给抑制需求的角度来出发。比方说近期出台的二套房首付比例不得低于50%,这其实是极大的压制了部分炒房团的购房行为,降低了市场需求。

但让央企退出市场,却是不仅减少了供给,而且将蛋糕全给了嗜血的民企。

3. 赋予央企新的责任

如果举个例子来比喻目前的中国房地产市场,民营房地产企业就像是历史上市场上地痞流氓、欺行霸市者,而央企呢则是官兵,但之前的官兵呢,也跟着这群地痞流氓欺行霸市压榨百姓。也就是说,现在的央企呢也跟着民企哄抬价格谋取暴利。这时政府应该做什么呢?如果政府只让官兵退出市场,就是对民企的不惩罚。实际上,不如让官兵也照样摆摊经营,但明码标价、且规定只能高于成本价格的10%,以此来拉低市场价格。这样,老百姓自然都来官兵这买了。

这就是央企的新责任,拉低市场价格,扰乱市场高价局面,而不是将央企赶出去。

4. 这招能实行吗?

我想从几个大方面来考虑,这招应该还是能实行的。

其一,土地在政府手中,政府不把土地挂牌招标,而是内部低价给央企,进一步支持其降低房价,这应该不难——因为中国政府历来都很牛X,不在话下。

其二,成本应该是可审核的。为了避免这帮国企孙子们又唯利是图,成本审核和价格审查就显得非常重要。成本审核可由审计局稽核,价格审查可又物价局管理,应该也不是难题。

其三,有成功样本。实际上,现在的经济适用房、廉租房、限价房不都是这样的吗?只不过这些房子通过非市场化的渠道销售出去。政府为什么不可以将其扩大点?

其四,通过中央、地方两级政府伸手此事,一方面将大量优质土地给央企,在数量上保证能形成影响市场、至少区域市场的规模;另一方面控制其销售价格,使其比同区域产品具有更大的价格吸引力。这样下来,顾客分流到央企的地盘,民企的高价房少人买了,价格自然便会向下滑。

当然,以上只是个人不成熟的看法,请大家多多讨论批评。

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