从刘福泉炮轰“社科院的调查太雷人”谈：一辈子租房又何妨

从刘福泉炮轰“社科院的调查太雷人”谈：一辈子租房又何妨

    最近看到这样一则新闻：在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后，刘福泉直言，这种计算理论有缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也不对。

    刘福泉表示，泡沫指数分析，实际上忽略了很多基本的常识。

　　“楼盘彼此间不具有可比性，即使是同一楼盘，也有不同，这是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成，使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈，没有经过加工，不能比，也没有可比性。”刘福泉打了个比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？这就是一样的道理。再例如，我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均，得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。

　　“对福州整个房价的计算研究，学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢？”他对此表示不理解，福州的泡沫指数是70.3%，分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有，基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定，这些数据也难免太片面。

　　看到以上新闻，作为半个福州市民的我只能给出这样一个结论：一个无知的“砖”家--刘福泉！

　　其实，一直以来都很关注福州的房市，作为一个在福州生活了六七年的人来说，尤其关注，从2003年福州的平均房价不到2000元，到2010的12000，平均相差了近6倍，而福州人民的平均收入长浮不到2倍，这是什么样的概念，说明房地产存在很大的泡沫，而福州已售的房子，平均入住率不到一半，而这些入住户当中，大部份是租房者，而不是户主本人。毫无疑问，福州的房产已经产生了很大的泡沫，即使泡沫率没有绿皮书所说的70%，也至少能达到50～60%以上。

    而刘福泉早上07年就发表过相关的评论：实际上一方能够控制某个较大区域房地产市场的可能性很小，所以，我们有理由相信房地产开发商、政府都不可能操纵房价，没有消费的配合，房价长时间持续走高几乎不可能，房价也是供应和消费相互作用的结果。

　　看完这句话，我就想起了网上的一篇文章--《一个农民针对房价的震撼发言》，不难看出，事实上刘福泉，还不如一个农民。如果有的选择，没人会愿意去买高价格的房子。当然，你刘福泉可能是个例外。此外，对于那些买房不用花钱或者是不用花自己的钱的人来说，当然，房价越贵越好！但是，我相信80～90%的福州人或者说中国人不在此类人之中。

　　作为福州市民，我们希望那些所谓的福州市的专家，能够真正的为老百姓着想，为老百姓说话，为老百姓做事，而不是一味为福州的高房价找措词，找借口。

　　在这里，我没有批评刘福泉的意思，你有处事的角度，只是你代表了福州专家，让作为福州市民的我，感到遗憾和失望。

    纵观全球房市，这两年,已有2000多万美国人失去了自己的房子。由于实际收入下降,潜在的购房者又担心失业,根本不敢随便购买房屋。房价下跌和股市不同,一个季度下滑超过15%,就可称之为“雪崩”,而股市可能一周之内就能跌去那么多。

    看来前路漫漫,拥有自己住房的梦想难圆了,好些人不免心灰意懒,觉得生活没了指望。

    其实,为何一定要拥有自己的住房,租房住有何不妥？

    众所周知,纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一。可能很多人不知道,在曼哈顿生活的人,高达90%以上的居民都是租房住的。曼哈顿的房价之高令人震撼,一套百万美元以上的公寓稀松平常。
我曾在曼哈顿生活多年,一直租公寓居住。最后那几年每年租金约3万美元。国内好些亲友大惑不解,时常问我为何不买房,每年3万美元的租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们,在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家,都是租房而住,亲友们头一个反应就是以为我在“忽悠”他们。

    事实上,曼哈顿的地产税高达3%,如果买下我所租的公寓,至少100万美元,每年单交地产税也要3万美元,再加上几百美元的管理费,一两百美元的水电费,根本就“得不偿失”。这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse,价值七八千万美元,每年地产税要交200多万美元,就是送给你也住不起。

    20世纪初,纽约市区人口大约800万,现在还是800万,真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入,同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。最近,哈佛大学一项研究结果指出,要维持一个地区的活力,租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人,特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房,只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区,其发展速度往往会下降。

    经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出,在美国和欧洲,拥有住房的比例与失业率成正比,那些拥有住房率更高的地区,失业率也更高。因为拥有住房把人们固定在了一个地区,迫使他们在当地寻找工作,无论他们是否有适当的技能,也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。

    最近看到一则国内新闻,说南京有个年轻人,为了买房,非但要父母拿出所有存款,还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金,说是没有自己的房子就不能结婚,不结婚的话,就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为,其实在中国更没有必要买房。

    1997年,我第一次回国探亲,感受到国内最大的变化是商品房多起来了。当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓,100万元人民币左右一套,每年租金10万元左右,10年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租,相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到,这些年国内的房价更像火箭般飞涨。

    去年回国时,当年的豪华公寓大楼,相同的地段房价涨到了500万元,甚至上千万元。一套上千万元的“总统单位”,三房两厅两卫家具电器齐全,如果按10年前的情况,租金也该同步增长,上百万元一年也是合理的。令我吃惊的是租金居然只有7500元一个月,我以为眼睛花了少看一个零,再仔细一看,的确是7500元一个月,还注明长期租住可以打折!千万豪宅的租金却不到10万元一年,颇感意外,更耐人寻味,我真不明白为何还要买。千万元人民币即使存银行,每年至少20万元的利息,足够支付租金了。

    在国内,可能人们觉得拥有房子是身份和地位的象征,并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明:在美国,在收入和人口数量不变的条件下,住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高。他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时,是否也会释然了呢。

    目前,国内的房价居高不下,老百姓望房兴叹。房子不降价,一辈子都买不起,即使降价一半,大城市的老百姓还是买不起,同时还伤害高价买入者的利益。然而,房子既然是商品了,其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验,征收高房地产税来贴补租房者,把它的增长限制在每年的通胀率内。这样的话,富人们享受了成功的快感,普通百姓也会心理平衡。虽然,是租房住,但也是居者有其屋,岂非皆大欢喜？

    前几年,那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事,在国内流行。大家可能只知其一,不知其二。这个故事非但忽悠了中国老百姓,也忽悠了美国老百姓。其实,200多年来,美国的房价一直很便宜,一直保持在个人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是说,大家一般存四五年钱,就能买一栋房子了。

    记得20年前,我刚到美国克里夫兰,第一个周末,教授请我们去他的新居———市中心的一栋镇屋去聚会。那时的我,好奇又不懂规矩,冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想到,我初来乍到不懂规矩,就告诉我3万美元,估计还不到教授一年的工资吧。

    后来,美国放松信贷,鼓励人们借钱买房。结果,低收入者都能买房,中高收入者看到房价不断上涨,便用第一栋房子抵押买第二栋,再用第二栋抵押买第三栋,恶性循环,就这样,虚拟需求大增。到2006年,克里夫兰的房价涨了6倍,而个人平均收入呢,增加了一倍都不到。泡沫一破,克里夫兰到处都是法拍屋(一般是因为屋主有债务问题而被债权人向法院申请强制执行,经由鉴价、公告等程序,成为法院待拍卖的土地或房屋),成了这次金融危机的重灾区。

    显然,银行一旦放松信贷,而大家都借贷买房的话,供求关系就会扭曲,房价就会飞涨。到最后,金融危机必然来临。

    中国目前也面临着这样的情况！

    说到底：其实一辈子租房又何妨？

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