【群聊记录采集于业问微信一群，同学们可在群记录中自行查询留言真实性】
2018年01月01日
推出“点涨面跌 分化加剧”观点
金哥
2016年11月，我判断2017年市场是横盘，震荡。基本正确。也反复表明，2018年6月前是时间节点。
现在好多深圳房地产人都以6月这个点为界限，判断2018年6月后，深圳市场会涨。我很认真的说，错。
有深圳排名第一的专家在2016年说，2017年5月和19大后，市场会涨，现在看，是这样的吗？显然不是。以后“点涨面跌”将是市场价的主流语 。
现在只讲政治，北京、深圳不好说，一线城市反而机会少，经济差都没有关系，关键是社会规则乱套了。
武汉高峰已过，但是市场基本上没有政策上的不确定性。还是市场说了算。
我建议多房者把资产的30%转到海外。现在估计没有人懂，2年后一定会懂的。
因为很多同学沉迷于其他专家的精神鸦片中，认为深圳只会涨，不会跌。
2018年01月06日
金哥
楼市是这样的规律：越限越涨，如果不限，是完全市场的话，价格由市场说了算，价格会趋于平静，自然涨跌都正常了。
美国油价曾经限制了20年，放开限制后，市场自然调整，不短缺了。
2018年01月11日
金哥
不同城市的投资实际上对冲风险，在不相关性上找组合，收益一定最优。供求关系只决定短期，长期还是看概率。短期无法预测，长期看周期 。资产配置，不同城市的配置，都是现在要注意的问题。
房地产去杠杆是必然的，如果房价长期处于持续高位的水平，以后多负债者未来的消费力越来越差。
上涨的房价，会导致消费扩张，（因为感觉房子值钱，财富多，持有房子的人就敢消费）实际上是提前透支消费，这个投资，会导致后期的消费越来越差。
房价不可能无限上涨，当下跌来临时，问题就大了。现在政府去杠杆，就是消除未来房地产市场的风险。
银行的货币量由央行决定 央行现在的政策是去杠杆，不可能提高货币供应量。在扩张的政策下，负债越多越好，在紧缩的政策下，负债要合理才行。
我们今天讨论的是房价问题：
1. 房价是由供求关系决定的； 2. 第1点只在短期内有效 ；3.长期房价由周期决定； 4. 了解周期。现在讨论杠杆率，实际上是要了解金融已经开始新的周期了，由扩张转为紧缩； 5. 弄清楚这些问题，就会了解将来房价的变化方向。这就是看清市场的逻辑。
2018年02月10日
金哥
2018年将是艰苦的一年，我建议大家关注第二季度的数据，盘久必跌是规律，市场不选择向上，就是向下。我们投资实际上就是概率的选择，我希望大家理性看待市场，根据自己的情况调整投资，市场不分好坏，只要方法得当，都有机会。
股市、汇市、楼市，现在最大的问题是我们听到的、看到的、跟我们实际感知到的很不一样，我希望我们独立思考，独立观察，不被误导。
恒大产品多在二三线，一线有，也是定位于刚需，现在二三线棚改已经透支消费力，房价回落是必然。此次降价很正常。这也不是恒大第一次降价。
恒大与宝能相比，恒大是民营中的国企，负债率高，时刻怕政府不支持，一旦停贷，问题也大，从万科事件中，可以看出恒大的狡邪，宝能则是完全的民营企业，讲求实际，靠实用。
恒大是玩企业，宝能是经营企业，区别大着。
2018年04月04日
金哥
任志强讲了各类周期。与我“3价合一”演讲不同，我自己经验总结“房价长期看周期，短期看供求”我说的周期非任说的周期，我说的周期是100年以上的周期。长期不是看人口，如果这个理论，我们看印度人口密度大，房价就不是这样的。长期还是看房地产周期。这个周期由很多子因决定。
香港人口密度大，有阶段也是跌的，可见，人口这个因素，只是一个变量。
2018年04月12日
Q
2018年是一个产证到手期，二手房会不会拉低价格？
金哥
看政策变化情况
Q
金哥是不是房子有没有学位特别重要
金哥
学位房是中国特色，房价实际上是包含学位价格的。房价是综合资源的体现。（其中：学位的要素最大）
2018年04月29日
Q
为什么住宅的投资是公寓投资的7倍？
金哥
三个指标：1. 首付比例，不同3成和5成，这就是1.67倍。2. 然后贷款时间不同，一个是30年，一个是10年，差3倍。合计就是5倍。3. 再考虑利息的不同，合计就是7倍。
2018年05月08日
金哥
怎样正确计算房地产投资收益，小帐怎么算？大帐怎么算？
除持有成本外，我们更多的是要计算机会成本，时间成本。一是要算，投资单个物业正确的计算方法，二是要计算，因为投资这个物业产生的机会成本及时间成本。很多人只注重前者，根本就没有考虑后者。
房地产投资第一步，就是怎样正确计算投资收益。
2018年06月09日
金哥
现在要换思维了，最大的问题是土地财政，转向房产税财政。流动性的问题也会越来越差。
Q
流动性也要看市场各种需求资金量集合对应的盘的量比吗？
金哥
流动性问题实际上就是国家与个人之间的博弈，为防止人民币贬值而做的博弈，谁会赢呢？
我认为未来房地产投资标的物选择一定要考虑二点：小户多房及短持。尤其是短持，是应对的最好办法。我们应该抛弃长持的想法。因为以前深圳基本上处于牛市，长持收益最大。目前，情况变化了，要由长持转化为短持。
另外，小户多房的选择逻辑，是科学的，在我5.26的演讲中已经讲清楚了。
Q
怎么保持年化8稳妥呢？ 一旦出现限售呢？
金哥
按我的办法，年化50%都不是问题，我今年固安及深圳的投资，一定都会超过50%的收益。
国家肯定是有限程度的锁死。因为不锁死，大家一卖就说几千万，然后想办法转出去，造成资金外流，如果形成潮流，人民币贬值的压力就太大了。
2018年06月28日
金哥
人民币贬值进去新常态了，意味着房子贬值了。
2018年07月11日
金哥
投资安全第一，守正出奇，昨天冯仑也说了这句话，和我一样的文字。李嘉诚之所以能够成功，就是一个稳字，欲速则不达，很多人明白，但是执行不了
我一直强调安全第一，很多人都认为我保守，平庸呀。我一直反对炒股，担心同学买悦府时熬不住，还专门微信她，千万不要着急。宁愿资金空起，也不入股市。
很多人没有风险的切肤之痛，听不进风险提示，没有办法，我曾经多次提示我做股票爆过仓，以自黑的方式提醒风险，诚意是做到了的。
2018年08月13日
Q
搭板问题，金哥怎么看
金哥
违建，对业主来说，违建会被查的，房产证也会注明，被锁定，不能交易。
2018年08月27日
金哥
2016年10月17日，我在金哥群建议同学们买深圳湾悦府，买恒裕二，不惜赌上一个月的生活招待，而我在其中没有一点利益好处。实践证明悦府到现在快翻翻了。
现在我又建议同学们买固安，也可以这样赌，因为我有底气。
2018年09月11日
金哥
下半年房地产投资二个极端：一、有大钱有房票的，等深圳豪宅有笋盘出现时，捡漏。二、小资金入固安，博中线，获取暴利。这二种方式是目前最佳的投资方式。
去年我们在群里讨论过，武汉天地云庭维权，邀请电视台，视频上网，现在都能搜索到视频，假如这个房子卖，肯定买家会搜索到的。我当时批评这种维权方式，遭到业主围攻。这也是我卖云庭的另外一个原因。这个圈子不是我要加入的圈子。
当然房价不由这些行为决定。但是负面影响太大。
Q
如果交易费用足够低，不管资源最初的主人是谁，资源最终都会流动到价值最高的用途上。“谁用的好归谁”（科斯），制造恒二的那些位置好，赠送多，学位好，优点仍在，最终房子自然会到了最“用的好”的人身上，就是，一个人是否喜欢无所谓，自然回到了其他愿意出高价钱的人身上。
金哥
正确。这些人也不会卖的。
我是认为恒裕2可以涨到25万的。恒二一闹事，时间周期会拉长一点。
2018年9月16日
金哥
太临海的房子不要买。很多内地人到深圳一看海景就晕了，买入海景房。
2018年09月28日
金哥
深圳的房产如果被锁住流动性，要想办法通过抵押及其他方式获取活钱，进行下一步投资，才是正道。
2018年10月22日
金哥
在股市上不要相信任何人，任何消息，你要相信这，你就完了，它永远给你希望，实际上每一次都是失望。一定要远离股市，不要自己骗自己。
只要是利好，就是出逃的机会，千万不要当成入场的机会。其实只要是资深股民、一定会理解我的这些话。我不建议同学抄股是建群以来就苦口婆心的劝，听从我的建议没有错的。
以前有位同学卖华侨城去炒股，跟我打赌，大家还记得吧。还有xx红再买悦府之前，资金有空档期，想入股市，被我劝住。这些例子都在的。
股市搞成这样，与这几位今日发言的大领导是有关系的，如果他们想搞好股市，股市起码不会是这样。现在要崩溃了，他们出来说话有什么用？如果他们说能把股市搞好，就能搞好。也太简单了。看看中国男足 大家就应该知道，体制不改，喊话就是虚的，没有任何作用。
不要相信这些，要相信自己的眼睛，远离股市，珍爱生命。
2018年11月2日
Q
经济周期看楼市，抄底时机已至！错过了买房还要再等十年！上一次是2008年，最后一次在2030年附近......
金哥
现在抄底为之过早
Q
金哥觉得啥时候是底
金哥
不好说，现在肯定不是，现在刚入秋，慢慢观察吧，我们有个思想准备就行。有个标志就是自媒体喊冷，大神消失的无影无踪，基本上就到底了。
2018年11月03日
金哥
普跌10%！我对深圳市场在2019年春节前的预判。希望投资者看清形势。豪宅及普宅都跌10%，普跌
2018年11月07日
金哥
我估计春节前后武汉会出点利好，松一松。明年武汉，合肥，南京都会松一下。限售限购二年了，这些城市要透一下气了。
2018年11月12日
金哥
深圳明年不会放松的，这点我敢肯定。昨天我去踩盘，感觉市场处于下跌前期，还没有充分下跌。
2018年11月16日
金哥
买的便宜就是硬道理。需要功夫，不单是市场判断，还要有房源渠道，谈判技巧。整个过程需要精力去做。比如同期2900万的房，要2720万买到，不是任何中介能办到的。
明年二线城市会有放松，但是深圳不会。全面大涨不可能，二线放松有可能，深圳不会放松。明年可能是二线风光，一线苦，三线四线卧倒。
明年像武汉，合肥，南京松动应该是大概率事件。不要问我为什么？因为我也是猜的。
2018年12月01日
金哥
最近我是不建议买房的（个别新盘除外），因此这段时间，我没有谈具体的普宅，我也认为现在入手普宅未来2年未必赚钱，我还是建议大家多观望一下。
2017年初有同学没有听我的建议，买了宝安中粮天悦的，没有买深圳湾的。到现在都没有赚钱。此次沙井投资，具有可能会出现类似的局面。我的观点很明确，作为投资客，买这种普宅，未来赚钱的可能性小。（我此段话不针对普通刚需者）
再次提醒投资客，不要去买回迁房，如果吉祥龙的教训都不深刻的话，那就没有办法再说法这些同学了，去年高评高贷买回迁房的，资金成本随着时间的推移，成本会不断增加，又不能卖，困境很难破解的。一句话：现在不要轻易动手。
我的观点很明确：2019年，只有抄底豪宅才有机会赚钱，普宅不要碰。也不要指望明年行情会回升。大家想想，如果行情3年内都是下行，或者横盘震荡，你怎么赚钱？不要还在以前的牛市思维里，认为买的房子都能赚大钱。
有钱有票的，不要把资源浪费在普宅上，等等豪宅的机会吧。操作正确的话，一套即可跑赢大势。普宅不可能跑赢的。
过二年，回首一看，这个观点一定绝对经得起时间的考验。现在条件不具备的宁愿不买，也不能瞎买。
2018年12月05日
金哥
我建议大家房产投资时一定要守正。否则，会有很多隐患，到时买单的只有自己。什么“黑科技”之类的，都是不入流的，不要相信。
像高评高贷，在资产增值时，就是财富加速器。在资产贬值时，就是自杀器。不要只考虑这些中介类的所谓技巧，要多考虑市场趋势，重点放在买还是不买。怎么买？怎么卖？买卖点？等等。不要只顾开车，不顾看路
我有个案例，就是买房时借名，结果遇上731，三年才能卖，或者只能抵押套钱，这是不是自己害自己？这些事情，都是因为贪念造成的，欲望太大使然。
年初建议卖房，建议买房不着急。有同学就着急买豪宅了，价格比现在买最起码贵200万。卖房的能及时卖的，最少价格多卖15%。
2018年12月12日
金哥
我给2019年的行情用一个字描述：憋。我想了三天，觉得这个字最准确。
没办法。深圳明年就是受憋之年。熬是熬的住的，憋是憋不住的。憋这个字最形象
2018年12月14日
金哥
固有思维是很难打破的，以前深圳房地产投资成功的人多半搭的是深圳经济发展的便车，归根结底是前一辈子有善举，这辈子有善报。跟投资水平没有一毛钱的关系。现在潜在的风险是，面临着被未来“憋”行情泯灭财富的可能。
很多人保持固有思维，不主动调整，保持现状，期盼用不变应万变，等待下一步牛市，我想问的是，老天已经让你发了，还会帮你守住财富吗？
我举例：以前900万的房，涨到现在1300万，现在赚了400万。如果你认为深圳还会涨，保持现状不动，如果未来3年深圳不涨，这400万的利润将会被蚕食。谁能说这种概率没有？
现在最危险的人不是没有买房的人，是那些已经赚钱，固执，惰性的人。
2018年12月24日
金哥
明年基本上是筑底年，个人判断没有拉升的可能。我希望时间能证明这点。市场经过这次下跌，风险释放后，明年春节后会稳住。市场进入平静期。好产品的价格会很坚挺。
这二天，豪宅放盘量减少，一部分转入租赁市场，一部分业主认为价格不合适，不卖了。恒2的放盘量比上个月减少了。只有极个别盘冲击市场，没有大面积抛售的现象。
悦府及双玺均有成交，证明市场承接能力强。4000万左右的，在三个盘均有成交。二者结合，说明豪宅市场还是坚挺的。抗压能力强。
10月到11月，市场恐慌情绪蔓延，现在有所改变，业主心态坦然了。悦府有套房，业主反价8个点。不卖了。
我认为短期下行趋势在春节后，会整体稳住。然后市场进入平静期。这个平静期会持续到年底。
明年1000-1500万的次豪将是市场追逐的目标。润府交易量应该居深圳之首。此判断留至明年底复盘。润府总价不高，整体价值可圈可点。明年是最活跃的点。
深圳中长期看好是共识。但2019年的市场形势我预判将是“回落筑底，分化加剧”。
2019年01月02日
金哥
我最近考虑的最多的思路是要“腾笼换鸟”，类似一线城市，2019年-2021年，估计都是横盘态势。不涨就是跌。应该抵押或者收缩，然后投资有结构性投资机会的地方。
对环京媒体控制的背后，说明有重大的规划，应该有更大的一盘棋。此留言待时间去验证。
2019年深圳还有二个机会：1 . 抄底豪宅。靠买出利润，不考市场上涨。2. 好盘打新。靠政府控价，买到即赚到。其他普宅二手房，基本上没有机会。除南山区次新盘（华润城）以外，其他区域建议不投资。
现在政府基本思路是从存量房找供给。从二手房市场找供给。因为深圳地太少，新房供应不足。这是市场大的逻辑。因此，普通二手房不可能涨的。能维持原价就算不错了。王锋主任已经公开说了，2019年，2020年都不放开5限。因此普涨是没有逻辑的。
我大致记得中国人口拐点在2037年吧。中大教授孔李岳说过。言下之意，房地产还有17年的好时期。
应该是出生最多的人是70年代的。这批人到60岁之后，就是拐点。差不多就是2030年以后。
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