房屋拆迁中对超出权利凭证登记范围的部分如何处理？

一、案情回顾

1993年，康某在某市购买了一套二层房屋（以下简称“该房屋”），《购房意向协议》与《房屋买卖合同》中约定建筑面积为120平方米。办理产权登记时，房管局委托测量该房屋建筑面积为87.57平方米，并据此做了登记，载明该房屋用途为“住宅”。随后，康某利用该房屋一层开了小卖部，进行小商品零售经营。2002年8月，该房屋占地被纳入房地产公司拟开发商品房项目建设用地范围。双方对该房屋用途、建筑面积、补偿金额虽经多次协商，未能达成一致意见。

2004年8月，房地产公司委托某房地产评估中心对该房屋进行估价，并将评估结果经公证处进行了证据保全，随即向房管局申请裁决拆迁该房屋。2004年9月，房管局作出裁决：（1）该房屋占地已被列入某商品房建设用地范围，该房屋应予拆除；（2）根据康某产权证登记，该房屋建筑面积为87.57平方米，实际补偿安置的房屋建筑面积为135.84平方米，安置地点在“文屏山庄”；（3）限康某在接到裁决书之日起七日内搬迁，并将该房屋腾空交付拆迁。康某认为，该房屋实际建筑面积为120平方米，房管局的测量和登记有误，应按实际面积予以补偿；且该房屋原为某旅社使用，属于商业用途，康某购买后也一直从事商业经营，应按营业性用房进行补偿；此外，被拆迁人有权要求就地进行安置，拒绝搬迁至异地文屏山庄。康某不服裁决，诉请法院予以撤销。

北京德亮房屋买卖纠纷律师

​    二、法院审理

法院审判认为：法院认定该房屋用途为住宅，于法有据，应予支持。对于双方争议的该房屋实际建筑面积，经双方同意并实地测量，该房屋建筑面积为131.93平方米，其中87.57平方米已办理产权登记，44.36平方米为办理产权登记，对此评估结果双方均无异议。根据当地规定，房管局应对产权证上未登记的建筑面积进行认定并作出处理。对房管局裁决实行就近安置，经法院委托测量，并未超过法定5公里的就近安置标准。对康某的此项上诉请求，本院不予支持。

三、点睛时刻

本案该房屋实际面积与登记面积不符，康某与房地产公司未就建筑面积协商一致，应委托鉴定或测算。人民法院委托测量后，对超出产权登记的建筑面积判决房管局先行处理后重新作出拆迁行政裁决，是正确的。该房屋实际商业用途与登记住宅用途不一致，“住改商”依当地规定需使用人取得营业执照，或拆迁当事人协商同意按商业用途补偿，再或申请规划部门确认为商业，否则只能按住宅用途补偿。

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