[博鳌人物]阳光城执行副总裁吴建斌：现金流管理是当前最重要的事

阳光城集团执行副总裁吴建斌

在2019博鳌房地产论坛，阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌在现场的论坛讨论中表示，房企当下确实遇到困难就是融资大门不断关闭。

他表示，虽然从中国城镇化趋势来看，房地产行业未来未来10年、15年仍然蓬勃。但当下确实遇到一些困难，这是很平常的事情，差不多每三年我们都会遇到一次大的调整。吴建斌的建议房地产企业转型方向：从过去“融资加杠杆”向“经营加杠杆”转变，在降杠杆的理念之下推动企业滚动发展。

8月7日下午，吴建斌先生在海南博鳌房地产论坛以“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”的演讲，启示企业未来发展的财务选择。以下为现场演讲的内容：

当前，中国房地产企业普遍遇上了融资方面的困难，而且困难还不小。

作为企业管理的核心，应该是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。

在房住不炒的背景之下，金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的，2018年通过资管平台的融资已经叫停，今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

换句话说，中国房地产企业买地环节的前融已经受到很大管制。其实房地产为什么要高周转？实际上从买地这个环节就开始，买地为什么原来可以高周转起来，是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常困难了。

当前市场的融资工具还有哪些？

已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，但是现在只能到香港IPO，在国内是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批难度也是比较大的。

债权类的融资，比如说公司债，一年内借新还旧是可以的，但是要再扩容，可能要窗口指导，同时也要面临“可能批也可能不批”的局面。另外从项目层面看，我们常见的如开放股权、合作拿地仍然可以实行。而传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大部分，如果公司项目符合432的要求，基本上开发贷没有问题的，供应链融资也是正常的，商票、保理融资也是正常的，与总包单位合作也是正常的。

在当前环境之下，股权类非标准化的融资有些还是可以用，标准化融资很多已经进入窗口指导，比如说境外的美元债融资，基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但企业要做一年到期的还款，这样的额度申请审批可能也没什么问题。总言之，我们当前可以用的工具已经不多。

在此情形下，更多企业要维持可持续发展，或者当前情况下是要生存下去，怎么办？

我大概有几个方面的建议：第一，能用的融资工具尽可能把工作做得更细一点，无论是跟银行对接，还是跟监管部门审批申请，工作要细一点，争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题，所以要把融资的工具尽可能用足。

第二，静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看，大概三年一个周期。

确实在行业有的阶段企业会非常难，很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开，当这个窗口打开之后时间很短，要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢？要积极盘活资产。

现在的房地产公司，无论是存货还是土地储其实量都不小。我们最大的几个房企待售物业，包括土地储备都是在几万亿的水平，所以它周转可能会很大。接下来的房地产公司在手货值可能也有1000亿2000亿规模，土地储备也有3000亿到5000亿元，这都是可以拿出来的有效货值，在这个时候可以多种方式，尽可能的少花钱多回笼资金，来解决资金流动性问题。

目前来讲，比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，设置专人去盯。企业要思考，比如说一些监管资金，怎样尽可能把它从监管变成可动用资金？预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好？

第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看？我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。且每家房地产公司的对这个困难的预期不要太高。

今年年初，大部分行业的房地产公司对自己2019年预期都是一个很好的安排，大量企业预期增长幅度在5%到10%，但是3月份一个小阳春，很多公司感觉到今年可能有机会，又把预期调高了。但是回头去看，现在这个预期5%到10%是比较合理。

房地产为什么让自己越来越难受呢？可能是预期太高了。今年半年报披露的情况来看，有一些公司的增长还有50%，特别是一些中小的公司。所以在这种情况下，公司投资量很大资金又没回来，企业只能加杠杆，但银行的融资不像原来那么畅通，杠杆是加不上取不得，因此我们对未来预期要做适当调整。

第四是控增长。长和预期情况有相似之处。15万亿是一个去年达到的行业目标，未来能不能达到16万亿、17万亿？还没人说得清楚，大家都不敢说。所以我认为行业有可能会出现在一个高位上横盘，也就是说15万亿到20万亿之间。

在短期内怎么样让房企渡过难关，这是当务之急，所有房企都面临这样一个刻不容缓的问题。但从长期来讲，房地产公司如果对未来预期判断是一致的，即对未来增长没有太高预期。由此，我们的企业应该内部关起门来好好修炼，夯实我们企业管理水准。过往证明，往往在经济不好，市场不灵的情况下，正是我们夯实企业运营管理最好时机。

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