解码存量时代商业地产破局之道
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引言
全流程视角下的商业项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。
来源 |赢才商学院（ID：wincaihr）
课程通过分享导师多年从事商业地产积累的全流程经验，从市场研判、商业定位、工程设计、招商销售实践到最终的运营管控，提供一整套全流程的商业项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。
课程详情
Course Details课程主题：《解码存量时代商业地产破局之道》
课程时间：2019年8月18日-19日（周日-周一）
课程地点：四川·成都
课程讲师：孙老师和张老师
联系方式：13632218871（同微信）
课程收获
Course harvest1.立足顶层逻辑思维
精细探讨商业项目开发盈利模式、存量物业实际解决方案。深入了解商业地产操盘过程中需要注意的细节以及常见工作误区。
2.全面解析商业精细化运营体系
商业项目如何打造差异化特色定位？
商业项目如何解决自持与销售？
购物中心和社区商业如何解决招商和运营？
如何掌握商业物业的核心经营策略及方法？
3.落地实战解析案例
导师极具实战经验及现场诊断能力，学员可自行携带项目方案进行诊断及讨论！明晰哪些面积销售？哪些面积自持？销售与招商如何配合？最终实现租售的完美平衡与收益最大化！
课程讲师
Introduction赢才商学院资深商业顾问
现任哥伦布商业集团总裁
先后毕业于南京理工大学、北大光华管理学院MBA；1993年远赴匈牙利，负责开发匈牙利Serenia度假村。
2003年正式回归中国地产领域，曾任深圳新世界集团江苏房地产有限公司副总经理、五洲集团无锡中南置业有限公司总经理，现任哥伦布商业集团董事长。
主要研究方向：
中国商业地产的盈利模式，拥有丰富的商业地产运营经验，独创的社区型商业地产盈利模式即“哥伦布模式”在业内受到广泛关注，同时在哥伦布商业项目中得到成功实践，并编著了《社区型商业地产操
盘实务》。
服务企业包括：
绿城集团、中交集团、中海地产、碧桂园、中航地产、朗诗地产、绿地集团、华润置地、保利地产、舜大集团、佳源集团、华侨城、九鼎投资、金科、北车等。
实力操盘项目超过近百：
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
国内领先企业智能商业系统操盘者：
担任万达与龙湖信息化建设与O2O操盘手
从组织团队、建立制度、IT 系统建立、搭建平台、日常运营等当前智能商业实际操盘实务。
标杆商业集团企业内训责任人：
拥有超过10年商业集团内部专任培训讲师资历，万达学院商管创始课程负责人、龙湖仕官生、万科新动力导师。并主要负责万达、龙湖商业公司，全国商业总经理与副总经理入职培训。
受邀全国商业集团内训：
长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训，2017年与2018年曾服务以下商业集团与项目内训：
包括万科印力华东区、华南区、华中区、复地商业集团、宝龙商业集团、新城商业集团、海航商业集团、百联商业集团、王府井商业集团、高鑫商业集团、新力商业集团、商之都商业集团、瑞安商业集团、建发商业集团、联发商业集团、圆融商业集团、中航九方商业集团、佳兆业商业集团、绿都商业集团、弘阳商业集团、新华都商业集团、南国商业集团、天山商业集团、香江控股商业集团、平安金融商业集团、北京朝阳大悦城、深圳华侨城、深圳海航、深圳万象城等。
课程大纲
Course outline第一天《全新视角解读存量时代下的商业地产破局之道》
主讲：孙老师
望闻问切找对商业地产问题核心：商业地产存量物业解析
02一、商业地产开发模式
1、开发模式分类
2、存量物业问题及原因分析
二、存量物业的处置方案
根据不同类型的存量物业，列举处置的实际方案
三、售后返租和统一招商营运的几类方案
1、重点分析普遍采用的售后返租处置方案的正确方法
2、通过案例分享事后补救措施
对症下药解决商业地产问题项目病根：商业精细化管理案例分析
03通过科学的经营方法，让物业获得稳定的租金现金流收入，是商业物业营运管理的根本目标，是解决一切冲突的根本方法。
一、明确商业定位 打造“唯一”商业
1、市场调研的方法
2、产品化的定位方法
3、消费场景描述
4、租决文件体系
二、把握招商核心 赢得先机
1、招商是定位的建设
2、招商的推广
3、招商的管控
三、颠覆传统 重新构建营销体系
1、营销的目的
2、营销的框架
3、营销的评估
四、内外兼修 颜值与实力并存
1、商业动线的规划与设计
2、消防优化
3、机电深化
4、视觉颜值
五、五大要素 精准管控日常运营
1、经营数据分析
2、商家营销资源整合
3、预警招商
4、经营辅导
现场交流答疑环节（约 30 分钟）
第二天《商业地产同质化时代 —三大突破口与市场调查落地做法与成功案例借鉴》
主讲：张老师
商业地产拿地、规划定位阶段市场调查关键
021、拿地拓展模块：透过基础市场调查完成四个关键资讯收集
A）商业面积的测算
B）开业年月的筹备时间
C）开业前三年的净利润投资回报率（YTC）
D）开业后轻资产时间的掌握
2、拿地后规划定位模块：核心商圈深度调研，渊源于消费者视角的档次定位决定
A）核心商圈消费者调研：消费习惯、消费价值观、消费支出、消费频率、消费关注点
B）品牌预招商调研：供应商城市拓展计划与技术条件等招商实施关键
C）竞争者市场调研：租金单价与品牌热度调研
D）主力店关键调研：开业计划与客群匹配性
基于核心商圈的市场调查能力
031、变形虫核心商圈：五种交通工具的画法
A）五种交通工具：走路10分钟、公交地铁开车电动车15分钟
B）小区深入调研：六个问题界定深度
C）三种工具：百度或高德地图、红笔、计时码表
D）模拟方式：由正门入口、停车位开始，模拟顾客五种工具真实移动，画出时间距离
E）需求时间：依据员工参与人数，预计2周至3个月
2、竞争者与商圈现场调研
A）由居住人口分布判断商圈地位
B）由商场门口交通判断主入口
C）由主力店与主要业态判断商场动线规划
D）七大调研信息收集：外墙与空间、推广与导引、动线与平面图、商户、设施、管理、服务
E）行前问题现场确认
F）照片拍摄关键
G）现场顾客采集方式与五项基本资讯：人数、家庭与否、性别、年龄、职业
H）顾客拦访实施：关键到店品牌与关键设施
店内顾客移动痕迹市场调查解密商场顾客户视角经营实况
041、店内客人痕迹跟踪：1080样本
A）三种工具：楼层平面图、红笔、手表
B）三个条件顾客：女性、二人以上、核心年龄
C）入口选择：1F为主，地铁共构商场加上地铁入口
D）样本数量：超过1000人
2、店内客人痕迹跟踪：WIFI LBS、店铺级客流系统
A）WIFI LBS：布点原则（25人/AP）、带宽原则（客流最高滞留量）、商家店内原则（门内1公尺）
B）店铺级客流：45 度法则、交叉点高于头顶、门口装修法则、垂直穿越、5%准确率、尾款法则
3、经营价值揭密：客户视角的经营价值
A）733：顾客停留时间、顾客移动距离
B）招商成果：各业态客流吸引力商户排名、招商调整参考、租金上涨来源
C）运营成果：商户经营诊断、公共设施使用频度、服务调整参考
D）企划成果：导视调整参考、冷区经营来源、宣传广告位收费依据、场地租金定价参考
E）建筑成果：建筑动线冷热区判定、物业调整参考、后期维保参考
商业项目案例分享
051、北京金融街大都会项目核心商圈调研报告
2、杭州黄龙万科中心项目核心商圈与竞争者调研报告
3、北京荟聚购物中心V.S天津SM购物中心
4、北京新光天地购物中心V.S上海七宝万科广场
5、佛山中海环宇城V.S北京永旺梦乐城
6、龙湖店铺级客流系统报告
消费者与商户满意度市场调查获取客户忠诚度
1、商户与消费者满意度调研：年度调查带来项目整体经营参考
A）样本数量：商场商户过半、商场来店顾客200人以上
B）调查型态：二年以上店长或区域辅导、核心主客群
C）调查落地：业务人员全程参与、国际外包供应商、考绩三年挂勾、后续整改、客户回访
D）调查追踪：量化数据评断、三年度目标提升确认
2、消费者满意度价值：忠诚度提升
A）来店频率提升：来店频率提高，降低竞争者到店次数
B）在店消费提升：在店成交率提高，商户盈利提高
3、商户满意度价值：合作意愿提升
A）商户盈利提高：解决商家经营不合理阻碍，增加投入商家商场资源
B）商户续约提高：续约意愿提高，租金单价提升筹码增加
C）商户等级提高：销售人员、配货店级有序提
往期现场
学员好评
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学员福利
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1.赠送赢才商学院曼谷购物中心考察图片库：
包含14个曼谷商业项目（购物中心、社区商业）的考察现场图片资源；
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2、赠送赢商大数据服务与应用报告：
赢商大数据专注于构建商业地产及零售行业云数据体系，是拥有庞大业内数据量、全面数据维度、强数据时效 性的行业数据云生态系统。
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